在中國樓市的風云變幻中，歐成效——被人稱"歐神"——的跌宕人生，堪稱一部濃縮的房地產行業的史詩。歐神這位昔日坐擁上海35套房產、年入千萬的"炒房教父"，如今卻深陷債務泥潭，連10萬元月供，都要四處舉債。其命運的軌跡，折射出中國房地產市場從狂熱到理性的深刻轉型。

歐成效是復旦大學物理系2004年畢業生，進入社會后，他沒有選擇學術道路，而是敏銳捕捉到了，城市化進程中的財富密碼。2008年，在全球金融危機期間，他借著國家"四萬億"刺激政策的東風，以"三成首付+七成貸款"的杠桿策略，在上海瘋狂掃貨，購買了3、40套房子。2016年，他通過低價鎖定房源后高價轉賣的方式，就獲利2000多萬元。2015年，歐成效其創辦的水庫論壇，會員迅速突破了10萬，課程為2980元，還常被秒殺，粉絲們將他的"抵押-套現-再投資"的循環，奉為圭臬。

2017年，歐神在《知乎》問答中直言，拋出了"北京、上海的房價永遠漲"的論斷，還預言，"30年后，上海的房價每平方米將達到80萬元"。他的這種極端樂觀的預判，當時吸引了大量的中產階層和炒房客的跟風。他的一個追隨者，認為歐神的預言正確，就把父母養老房抵押出去，貸款投入炒房，最終血本無歸。

歐成效的境遇也每況愈下。2020年，新冠疫情爆發，他曾經重倉的上海大寧、聯洋等板塊，房價開始滯漲，而他的月供壓力持續累積。更致命的是，2021年，上海又出臺了"二手房指導價"的政策，直接凍結了包括他在內的炒房客的套現通道。據知情人透露，為維持現金流，歐成效不得不以七折的價格，拋售他在浦東的豪宅，但至今，仍有10多套房產，因抵押率過高難以出手。

和財務危機相伴的是其人設的崩塌。2022年，他的水庫論壇被曝出收取會員"代持費"后跑路，涉及金額超過1000萬元；其推崇的"重慶建倉"建議，也造成數百個粉絲，在山城重慶房地產市場被套牢。他的一個昔日門徒，在社交媒體上控訴："他教我們用30張信用卡套現，現在全家負債200萬。"曾經標榜已經"財務自由"的歐神，被網友拍到在上海虹橋機場經濟艙排隊，與當年私人飛機出行的奢華，形成鮮明的對比。

歐神模式失效的根本原因，在于其低估了政策調控的決心，高估了城市化紅利持續時間。當國家貨幣政策收緊、人口拐點出現，這種依靠"債務接龍"維持的財富游戲必然崩盤。貝殼研究院發布的數據顯示，2023年，上海二手房成交量同比下跌34%，投資客的占比，從2016年的45%降至12%。中國家庭金融調查報告顯示，國內多套房持有者的負債收入比，已經達到危險水平的218%。在2024年上半年，全國住宅法拍量同比激增67%，其中，30%的房源，屬于投資客斷供。

歐神的沉浮給社會留下了多重警示：任何脫離實體經濟的財富游戲，都是空中樓閣，當潮水退去，裸泳者終將現形。當房產不再是被神話的造富工具，中國人的財富錨點應該系于何處？這個問題的答案，將決定無數家庭的未來命運。