隨著粵港澳大灣區合作不斷深化、經濟往來緊密，越來越多的港澳人士到廣東省買房置業，因房產買賣產生的法律糾紛也愈漸增多。香港居民張某詩和張某榮就因為一處位于廣東省中山市的商鋪爭執不休。

商鋪究竟是誰在管？租金進了誰的賬戶？占有使用費到底該不該付？中山市檢察院通過依法監督查明事實真相，推動當事雙方達成調解協議。

買賣雙方對簿公堂

2012年4月，張某詩與張某榮簽訂買賣合同，張某榮將其名下位于中山市坦洲鎮某小區的臨街商鋪出售給張某詩，約定采用“首期款+分期付款”的方式支付購房款，房產證交由張某詩保管，待全部購房款支付完畢后辦理過戶手續。

張某詩如約支付首期款后，張某榮也按約定將房產證交給張某詩。后張某詩因個人財務原因無法繼續履約，房產交易未能完成。2018年10月，張某榮將張某詩訴至中山市第一法院。

訴訟中，張某榮請求解除合同，并判令張某詩返還房產證及房屋鑰匙，同時支付占有使用費。雙方就解除合同達成一致意見，但對于應當退還的購房款是否扣除占有使用費爭議不下。法院認為，張某詩用以佐證案涉商鋪仍由張某榮對外出租的租賃合同照片證明力不足，認定張某詩實際占有該商鋪，遂判決張某詩向張某榮支付自起訴之日起的案涉商鋪占有使用費。

因對一審判決中占有使用費的起算時間不服，張某榮提起上訴。經審理，中山市中級法院改判張某詩向張某榮支付自協議簽訂之日起的案涉商鋪占有使用費。因要多付6年多的占有使用費，張某詩委托律師向中山市市場監督管理局調取租賃合同等證據，向廣東省高級法院申請再審，請求推翻二審判決。但法院審查認為租賃合同上的張某榮簽名與訴訟文書上的明顯不符，張某詩的再審申請被駁回。

商鋪出租收益被誰拿走了？

張某詩再審申請被駁回，贏了官司的張某榮也不肯再與張某詩協商。2023年4月，張某詩向中山市檢察院申請監督。

仔細審查張某詩提交的申請監督材料后，辦案檢察官認為，中山市市場監督管理局備案的租賃合同可以證實，房產買賣合同履行期間案涉商鋪確有出租，但究竟由誰出租、收益歸誰所有，雙方各執一詞。于是，辦案檢察官展開調查。

據張某詩的代理人介紹，申請再審期間，其在案涉商鋪見到了承租人劉某，劉某稱只認張某榮這個房東。獲知這一信息后，檢察官迅速前往現場實地調查，但案涉商鋪早已人去樓空，留下的店鋪招牌也無法與申請人提交的證據對應。

“檢察官，租賃合同白紙黑字，法院怎么就不相信我？是不是我哪里沒有講清楚？”回想起張某詩的話，檢察官再次將目光投向那份曾作為證據提交卻未被法院采信的租賃合同。

一審法院收到的租賃合同為復印件，要據此認定相關事實確實證明力不足。經向中山市市場監督管理局調取案涉商鋪所在地址的工商登記資料，檢察官發現資料中的租賃合同與張某詩提交給再審法院的一致，工商登記資料中的某公司股東也與張某詩代理人所稱的承租人劉某姓名一致。

那么，能否通過筆跡鑒定確定租賃合同上“張某榮”簽名的真偽？

要做鑒定，租賃合同原件和張某榮的書寫痕跡是必不可少的材料，但承租人劉某下落不明，張某榮也聯系不上，鑒定比對工作陷入困境，案件辦理又遇瓶頸。

“要證實合同的真實性，除了筆跡鑒定，還有沒有其他證明途徑？”檢察官聯席會議上，合同上的收款銀行賬戶引起了檢察官的注意。大家大膽設想：備案租賃合同上載明的收款銀行賬戶是張某榮的，假設張某詩是實際出租人，則該銀行賬戶信息應是偽造的，即便是真實銀行賬戶也不應存在相關收租資金流水，反之，有相關流水則可證明張某榮才是合同簽訂人，也即案涉商鋪實際出租人。此外，若張某榮事實上將案涉商鋪出租并收取了租金，卻向法院謊稱張某詩出租并收取商鋪租金，起訴要求張某詩支付占有使用費，則是向法院隱瞞了部分事實，可能存在虛假訴訟的嫌疑。

案件真相水落石出

經張某詩向檢察機關提交請求調查取證的書面申請，辦案檢察官依法向銀行調取了租賃合同上記載的銀行賬戶開戶人資料及相關交易流水，證明開戶人確為張某榮，且交易流水顯示案涉商鋪承租人劉某在2015年8月至2018年10月期間，通過銀行轉賬方式，每月向張某榮轉賬1800元，轉賬記錄共計39筆。

為排除同名同姓的情況，辦案檢察官還同時調取了劉某銀行賬戶的開戶資料，確定交易流水中轉賬的劉某與租賃合同中的承租人劉某、地址登記在案涉商鋪的某公司股東劉某為同一人。得知調查結果后，張某詩終于松了一口氣。

據此，檢察機關認為，與張某榮簽訂房屋買賣合同后，張某詩雖然如約拿到了房產證，但案涉商鋪仍由張某榮出租并收取房租，原審判決認定的事實確有錯誤。2023年8月，中山市檢察院依法向二審法院發出再審檢察建議，中山市中級法院決定再審。

經過多次溝通協商，今年1月，張某榮與張某詩在法院的主持下自愿達成調解協議，在確認二審判決已履行完畢的基礎上，由張某榮向張某詩支付15萬元。至此，這起持續多年的糾紛終于畫上了句號。

（檢察日報 高燕艷 李捷 劉麗燕 王敏）