住房城鄉建設部原總工程師、中國建筑業協會原會長王鐵宏

城市工作要主動適應形勢變化，轉變城市發展理念。為此，我們要把城市更新研究好，為拉動經濟、改善民生、轉型升級，實現高質量發展，助推新動能。

中房報記者 許倩 北京報道

高質量城市更新不僅是破解“城市病”、提升新型城鎮化質量的關鍵抓手，更是擴內需、穩增長、促轉型的重要支點，在構建新發展格局中肩負著重要使命。

“‘城市住宅更新+基礎設施更新’同時發力，就是更大規模的‘擴內需’，即將成為拉動經濟的新動能、改善民生的新場景、轉型升級的新高地。”住房城鄉建設部原總工程師、中國建筑業協會原會長王鐵宏說。

7月19日，以“重構·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創新發展研討交流會在北京舉辦，王鐵宏發表了主題為“城市更新創新發展對于助力城市高質量發展的重要意義”的重要演講。本次交流會由中國房地產報社主辦，中國城市與區域治理研究院提供學術支持。

王鐵宏表示，實施城市更新行動是“人民城市”理念的生動實踐，也是推進中國式現代化的內在要求。對既有老舊住宅做“原拆原建”和對老舊基礎設施實施城市更新是兩個重要方面，如何“建立可持續的城市更新模式”滿足人民群眾對美好生活的向往，是當前逆周期條件下經濟社會發展亟待解決的重要課題。

上海的創新

會上，王鐵宏深入剖析了上海市徐匯區康健路341弄7-8 號既有老舊住宅“原拆原建”的實踐和西安市“幸福林帶”綜合基礎設施更新的示范，為城市更新高質量發展提供了可資借鑒的經驗，全面實現了其拉動經濟的新動能、改善民生的新場景、轉型升級的新高地的三大目標。

上海市徐匯區康健路原341弄7-8號是一棟建于1954年的3層磚木結構“筒子樓”，建筑面積862平方米，是典型的“老破小”，存在多方面問題：

一是小區老化嚴重，存在開裂、滲漏問題，底層沉降，沒有消防設備，安全性鑒定為D 級，隱患嚴重，需拆除重建；二是原有27戶均為非成套住宅，共用廚房、衛生間，生活品質差；三是建筑老舊破損，嚴重影響周邊環境甚至房價，是一塊“疤痕”。

2023年4月，上海市徐匯區政府決定對該住宅樓做“原拆原建”，分幾個重要步驟：

一是政策創新，做成套住宅改造，適當增加容積率，既讓“原拆原建”居民實現獨立成套改造愿望，又增加部分增量房作為區政府人才公寓資源。

二是居民外搬回遷模式創新，外搬和方案設計同步，6天完成“一戶一方案”簽約，16天完成外搬，27戶居民全部按時回遷。

三是建造方式創新，“原拆原建”居民一個重要訴求就是要快，孩子要上學，老人要看病，采用全鋼結構全裝配化，僅用8個月就又好、又省、又快建成了。

四是項目市場模式創新，采用設計施工總承包模式，不斷優化設計節省投資縮短工期，在此基礎上，實現+超低能耗、+BIM、+AI，力求做到更好更快更省錢，實現真正意義上的轉型升級。

上海住宅更新示范表明，“原拆原建”模式將是拉動經濟新動能的一個重要方面。

據2002年統計數據，截至當年，全國已建成住宅110多億平方米，包括上世紀70年代及以前、80～90年代、房改前后建成的各類住宅。王鐵宏認為，假如全國這110 多億平方米住宅都做城市住宅更新，一半“原拆原建”、一半只做裝修加安裝電梯改造，按10 年完成，每年將有3萬多億元直接的城市住宅更新投資，同時還能拉動產業鏈經濟1～2倍規模。

他進一步表示，如果借鑒上海住宅更新的政策經驗，適當增加一些容積率，就能破解更新成本缺口問題，廣大一二線城市基本上可以政策破題，廣大三四線城市可能仍需部分政府補貼。除了地方政府適當的獎勵容積率政策，國家層面還可以給城市住宅更新加持一些鼓勵政策，如住宅的設備更新、家裝廚具產品更新、居民家電更新等。

西安基礎設施更新示范

西安“幸福林帶”綜合基礎設施更新項目，則是極大地改善了城市面貌，使老舊城區重新煥發活力，塑造了城市建設轉型升級的新樣板。

1953年，“一五”計劃中有6 個重點工程落戶西安東郊，這里被確定為軍工工業區，配套規劃職工生活區，東西兩區之間設隔離防護林名為“幸福林帶”。由于歷史原因，項目未能完整實施，但規劃一直保留。進入新世紀，隨著經濟社會快速發展，當年的東郊已成為西安市的中心城區，但“幸福林帶”周邊卻棚戶林立、污水橫流，一度成為西安城區的一塊“疤痕”。

西安市委市政府貫徹落實習近平總書記關于城市更新工作的重要論述和部署，把“幸福林帶”更新提上重要議程，聯合中建集團，經調研、論證，一條長約5.85公里、寬約210米、集景觀綠化、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵工程五大業態于一體的嶄新“幸福林帶”建設方案正式啟動，一項產業鏈協同創新推動新時代城市更新的新模式應運而生，在建黨百年之際，“幸福林帶”正式建成。

一是規劃建設模式創新，打造“緊湊城市”新范式，復合利用土地，系統總體規劃五大業態，集約節約土地資源約 2200 畝，地面新建76 萬平方米城市中央公園，地下科學規劃基礎設施、綜合商業、圖書館、文化館、體育館、停車場等，極大提升城市空間品質。

二是政府治理方式創新，提速審批流程，成立以市長掛帥的幸福路地區綜合改造領導小組，市區聯動、提級辦理，政企協同，以“專班制”高效推進。

三是投-建-營模式創新，打通高效實施更新新路徑，集 PPP、BOT、TOD 等于一身，全過程規范投資，更加側重長期運營價值，讓投-建-營主體有動因優化設計（349項）、節省投資（近3.8億元）、縮短工期（近9個月）。

四是綠色化和數字化轉型，構建低碳智慧新引擎，突出在巧妙利用地下空間千方百計降低碳排放，實現設計-施工 BIM 共同建模。

西安基礎設施更新的示范產生了顯著的拉動投資效應，促進了城市資產增值，改善了社會預期，全方位助推區域經濟社會發展。

首先，拉動西安投資和產業鏈經濟，項目總投資240億元，有效建設周期僅2.5年，每年實際投資強度約90億元，還帶動產業鏈經濟 1～2 倍規模；其次是推動片區價值提升，建成后周邊12平方公里騰挪土地約15000畝、凈用地8000畝，土地成交價提升，為地方政府帶來約480 億元土地財政升值空間；再次是促進產業功能轉型，建成后已吸引落地大項目8個，總投資548億元。

最后，激活社會消費潛力。圍繞城市中央公園業態，引進“目的地”商業，打造“城市夜經濟”和“城市微度假”生活場景，新增商鋪超500家，帶動就業崗位6000多個，日均客流量達4.8萬人次，節假日達7.5萬人次，年消費近4 億元。

王鐵宏提出，如果全國幾十個一二線城市都能實施城市基礎設施更新，那么，不但將為這個城市拉動經濟產生巨大的新動能，而且還能為全國形成更大規模的新動能聚合效應，這正是中國經濟發展的韌性所在。

上海住宅更新示范和西安基礎設施更新的創新實踐充分表明，新型工業化建造方式加低碳化和數字化轉型升級，是城市更新項目更好更省更快建設的必選題。“兩市政府把善作善成體現到改革創新上來，越是使命艱巨，越是面對挑戰，越需要發揚‘闖’和‘創’的精神，以攻堅克難的勇氣破除卡點堵點，拿出更多的領先之策、創新之舉”。

剛剛閉幕的中央城市工作會議指出，中國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。因此，“城市工作要主動適應形勢變化，轉變城市發展理念。為此，我們要把城市更新研究好，為拉動經濟、改善民生、轉型升級，實現高質量發展，助推新動能。”王鐵宏說。