住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總工程師、中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)王鐵宏

城市工作要主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念。為此，我們要把城市更新研究好，為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、改善民生、轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，助推新動(dòng)能。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

高質(zhì)量城市更新不僅是破解“城市病”、提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量的關(guān)鍵抓手，更是擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型的重要支點(diǎn)，在構(gòu)建新發(fā)展格局中肩負(fù)著重要使命。

“‘城市住宅更新+基礎(chǔ)設(shè)施更新’同時(shí)發(fā)力，就是更大規(guī)模的‘?dāng)U內(nèi)需’，即將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能、改善民生的新場(chǎng)景、轉(zhuǎn)型升級(jí)的新高地。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總工程師、中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)王鐵宏說。

7月19日，以“重構(gòu)·立新·共生”為主題的2025中國(guó)城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會(huì)在北京舉辦，王鐵宏發(fā)表了主題為“城市更新創(chuàng)新發(fā)展對(duì)于助力城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義”的重要演講。本次交流會(huì)由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社主辦，中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。

王鐵宏表示，實(shí)施城市更新行動(dòng)是“人民城市”理念的生動(dòng)實(shí)踐，也是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。對(duì)既有老舊住宅做“原拆原建”和對(duì)老舊基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施城市更新是兩個(gè)重要方面，如何“建立可持續(xù)的城市更新模式”滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，是當(dāng)前逆周期條件下經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亟待解決的重要課題。

上海的創(chuàng)新

會(huì)上，王鐵宏深入剖析了上海市徐匯區(qū)康健路341弄7-8 號(hào)既有老舊住宅“原拆原建”的實(shí)踐和西安市“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范，為城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)，全面實(shí)現(xiàn)了其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能、改善民生的新場(chǎng)景、轉(zhuǎn)型升級(jí)的新高地的三大目標(biāo)。

上海市徐匯區(qū)康健路原341弄7-8號(hào)是一棟建于1954年的3層磚木結(jié)構(gòu)“筒子樓”，建筑面積862平方米，是典型的“老破小”，存在多方面問題：

一是小區(qū)老化嚴(yán)重，存在開裂、滲漏問題，底層沉降，沒有消防設(shè)備，安全性鑒定為D 級(jí)，隱患嚴(yán)重，需拆除重建；二是原有27戶均為非成套住宅，共用廚房、衛(wèi)生間，生活品質(zhì)差；三是建筑老舊破損，嚴(yán)重影響周邊環(huán)境甚至房?jī)r(jià)，是一塊“疤痕”。

2023年4月，上海市徐匯區(qū)政府決定對(duì)該住宅樓做“原拆原建”，分幾個(gè)重要步驟：

一是政策創(chuàng)新，做成套住宅改造，適當(dāng)增加容積率，既讓“原拆原建”居民實(shí)現(xiàn)獨(dú)立成套改造愿望，又增加部分增量房作為區(qū)政府人才公寓資源。

二是居民外搬回遷模式創(chuàng)新，外搬和方案設(shè)計(jì)同步，6天完成“一戶一方案”簽約，16天完成外搬，27戶居民全部按時(shí)回遷。

三是建造方式創(chuàng)新，“原拆原建”居民一個(gè)重要訴求就是要快，孩子要上學(xué)，老人要看病，采用全鋼結(jié)構(gòu)全裝配化，僅用8個(gè)月就又好、又省、又快建成了。

四是項(xiàng)目市場(chǎng)模式創(chuàng)新，采用設(shè)計(jì)施工總承包模式，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)節(jié)省投資縮短工期，在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)+超低能耗、+BIM、+AI，力求做到更好更快更省錢，實(shí)現(xiàn)真正意義上的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

上海住宅更新示范表明，“原拆原建”模式將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的一個(gè)重要方面。

據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至當(dāng)年，全國(guó)已建成住宅110多億平方米，包括上世紀(jì)70年代及以前、80～90年代、房改前后建成的各類住宅。王鐵宏認(rèn)為，假如全國(guó)這110 多億平方米住宅都做城市住宅更新，一半“原拆原建”、一半只做裝修加安裝電梯改造，按10 年完成，每年將有3萬(wàn)多億元直接的城市住宅更新投資，同時(shí)還能拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)1～2倍規(guī)模。

他進(jìn)一步表示，如果借鑒上海住宅更新的政策經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)增加一些容積率，就能破解更新成本缺口問題，廣大一二線城市基本上可以政策破題，廣大三四線城市可能仍需部分政府補(bǔ)貼。除了地方政府適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)容積率政策，國(guó)家層面還可以給城市住宅更新加持一些鼓勵(lì)政策，如住宅的設(shè)備更新、家裝廚具產(chǎn)品更新、居民家電更新等。

西安基礎(chǔ)設(shè)施更新示范

西安“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新項(xiàng)目，則是極大地改善了城市面貌，使老舊城區(qū)重新煥發(fā)活力，塑造了城市建設(shè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新樣板。

1953年，“一五”計(jì)劃中有6 個(gè)重點(diǎn)工程落戶西安東郊，這里被確定為軍工工業(yè)區(qū)，配套規(guī)劃職工生活區(qū)，東西兩區(qū)之間設(shè)隔離防護(hù)林名為“幸福林帶”。由于歷史原因，項(xiàng)目未能完整實(shí)施，但規(guī)劃一直保留。進(jìn)入新世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，當(dāng)年的東郊已成為西安市的中心城區(qū)，但“幸福林帶”周邊卻棚戶林立、污水橫流，一度成為西安城區(qū)的一塊“疤痕”。

西安市委市政府貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于城市更新工作的重要論述和部署，把“幸福林帶”更新提上重要議程，聯(lián)合中建集團(tuán)，經(jīng)調(diào)研、論證，一條長(zhǎng)約5.85公里、寬約210米、集景觀綠化、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵工程五大業(yè)態(tài)于一體的嶄新“幸福林帶”建設(shè)方案正式啟動(dòng)，一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)新推動(dòng)新時(shí)代城市更新的新模式應(yīng)運(yùn)而生，在建黨百年之際，“幸福林帶”正式建成。

一是規(guī)劃建設(shè)模式創(chuàng)新，打造“緊湊城市”新范式，復(fù)合利用土地，系統(tǒng)總體規(guī)劃五大業(yè)態(tài)，集約節(jié)約土地資源約 2200 畝，地面新建76 萬(wàn)平方米城市中央公園，地下科學(xué)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施、綜合商業(yè)、圖書館、文化館、體育館、停車場(chǎng)等，極大提升城市空間品質(zhì)。

二是政府治理方式創(chuàng)新，提速審批流程，成立以市長(zhǎng)掛帥的幸福路地區(qū)綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、提級(jí)辦理，政企協(xié)同，以“專班制”高效推進(jìn)。

三是投-建-營(yíng)模式創(chuàng)新，打通高效實(shí)施更新新路徑，集 PPP、BOT、TOD 等于一身，全過程規(guī)范投資，更加側(cè)重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值，讓投-建-營(yíng)主體有動(dòng)因優(yōu)化設(shè)計(jì)（349項(xiàng)）、節(jié)省投資（近3.8億元）、縮短工期（近9個(gè)月）。

四是綠色化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建低碳智慧新引擎，突出在巧妙利用地下空間千方百計(jì)降低碳排放，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)-施工 BIM 共同建模。

西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范產(chǎn)生了顯著的拉動(dòng)投資效應(yīng)，促進(jìn)了城市資產(chǎn)增值，改善了社會(huì)預(yù)期，全方位助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

首先，拉動(dòng)西安投資和產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)，項(xiàng)目總投資240億元，有效建設(shè)周期僅2.5年，每年實(shí)際投資強(qiáng)度約90億元，還帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì) 1～2 倍規(guī)模；其次是推動(dòng)片區(qū)價(jià)值提升，建成后周邊12平方公里騰挪土地約15000畝、凈用地8000畝，土地成交價(jià)提升，為地方政府帶來約480 億元土地財(cái)政升值空間；再次是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型，建成后已吸引落地大項(xiàng)目8個(gè)，總投資548億元。

最后，激活社會(huì)消費(fèi)潛力。圍繞城市中央公園業(yè)態(tài)，引進(jìn)“目的地”商業(yè)，打造“城市夜經(jīng)濟(jì)”和“城市微度假”生活場(chǎng)景，新增商鋪超500家，帶動(dòng)就業(yè)崗位6000多個(gè)，日均客流量達(dá)4.8萬(wàn)人次，節(jié)假日達(dá)7.5萬(wàn)人次，年消費(fèi)近4 億元。

王鐵宏提出，如果全國(guó)幾十個(gè)一二線城市都能實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施更新，那么，不但將為這個(gè)城市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的新動(dòng)能，而且還能為全國(guó)形成更大規(guī)模的新動(dòng)能聚合效應(yīng)，這正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性所在。

上海住宅更新示范和西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的創(chuàng)新實(shí)踐充分表明，新型工業(yè)化建造方式加低碳化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，是城市更新項(xiàng)目更好更省更快建設(shè)的必選題。“兩市政府把善作善成體現(xiàn)到改革創(chuàng)新上來，越是使命艱巨，越是面對(duì)挑戰(zhàn)，越需要發(fā)揚(yáng)‘闖’和‘創(chuàng)’的精神，以攻堅(jiān)克難的勇氣破除卡點(diǎn)堵點(diǎn)，拿出更多的領(lǐng)先之策、創(chuàng)新之舉”。

剛剛閉幕的中央城市工作會(huì)議指出，中國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。因此，“城市工作要主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念。為此，我們要把城市更新研究好，為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、改善民生、轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，助推新動(dòng)能。”王鐵宏說。