租賃是解決城市居民居住問題的重要途徑，但不少人都在上面踩過坑，比如遭遇房東違約漲房租、房型與圖片嚴重不符、中介收錢跑路等等。針對租房市場亂象，《住房租賃條例》7月21日對外公布，將自今年9月15日起施行。

《條例》對住房租賃市場主體“要做什么”“不能做什么”作出了明確規(guī)定。用立法規(guī)范住房租賃活動，用制度守護租房客的安居夢。

租房成居住常態(tài) 相關(guān)法規(guī)制度需完善

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市租房人口規(guī)模近4000萬，占常住人口總數(shù)近一半。對很多城市居民特別是青年群體來說，租房不再是短期過渡的權(quán)宜之計，而是居住的常態(tài)，是安家立業(yè)的基礎(chǔ)。

北京市朝陽區(qū)繁星租住社區(qū)內(nèi)的一居室樣板間，該社區(qū)是北京市最大的單體保障性租賃住房社區(qū)。新華社圖

但是，近年來，由于多種原因，龐大的住房租賃市場亂象頻發(fā)。如房屋安全隱患、任意終止合同、霸王條款、合同陷阱、虛假房源、押金退還難等，嚴重侵害了承租人的合法權(quán)益，影響了市場的健康發(fā)展。

據(jù)報道，社交平臺上不少“個人轉(zhuǎn)租”“無中介費”“急出低價”的房源信息，實際上是引流用的虛假房源?，F(xiàn)場看房時，房子暗藏玄機，不僅有廚房、陽臺做成的“隔斷房”，還可能看似貌美實則是用廉價材料簡單裝修的“串串房”，此類房子常有甲醛超標等問題，影響租戶身體健康。等到簽合同時，出租方到底是房東還是二房東，還得打個問號。

近年來，各地一直在規(guī)范住房租賃市場秩序，推動市場健康發(fā)展。由于住房租賃市場主體的權(quán)利和義務(wù)不夠明確，房東、中介往往憑借租賃信息不對稱、租客維權(quán)難搞小動作。此次公布的《條例》進一步完善了住房租賃法規(guī)制度，進一步明確了租賃當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

保護租客利益 全力根治“提燈定損”

具體來看，《條例》從居住環(huán)境、租賃關(guān)系、資金安全等方面，為承租人提供全方位保障。

目前，部分租賃房屋設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件差、安全隱患多等問題屢見不鮮。其中“隔斷房”和“甲醛房”等現(xiàn)象尤為突出。對此，《條例》要求，用于出租的住房應(yīng)當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準。且明確規(guī)定，租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)符合相關(guān)標準以及非居住空間不得單獨出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環(huán)境。

此外，一段時間以來，“提燈定損”的鬧劇屢屢觸碰租房客的痛點。江西上饒一名租客在退租時，房東拿探照燈逐寸檢查，列出清單要求其賠償1萬余元；2024年8月，廣東深圳有租戶在退租時，房東收房現(xiàn)場標記衛(wèi)生、墻壁老化和燃氣灶老化等34處問題，要求從押金中扣除清潔維修等費用；2025年3月，深圳一名租客在退租時遭遇二房東“拆窗驗灰”，二房東以老化的瓷磚沒洗干凈為由拒退押金。部分房東在收房現(xiàn)場吹毛求疵、故意找茬，為的就是從租戶押金里薅羊毛。

對此，《條例》強化了對承租人的合法權(quán)益保護，在既有民法典規(guī)定的基礎(chǔ)之上，還提升了行政保護能級?！稐l例》規(guī)定，住房租賃合同應(yīng)當明確約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金。

《條例》還規(guī)定，出租人解除住房租賃合同時，應(yīng)當通知承租人并為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式騰退住房。這些制度設(shè)計填補了法律空白，為市場主體劃清行為底線，有效震懾個別黑心房東，以法治力量根治“提燈定損”等積弊。

維護房東權(quán)益 合理安全使用房屋

既然是租賃市場，有承租就有出租。近年來，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發(fā)過諸多討論。

對于承租人，《條例》規(guī)定應(yīng)當向出租人出示身份證明材料，安全且合理使用租賃住房，遵守物業(yè)管理規(guī)約，對出租人依法確需進入租賃住房的予以配合。

《條例》要求承租人不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃氣管線；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動租賃住房其他結(jié)構(gòu)；對于寵物、生活垃圾、噪音等也進行了規(guī)范。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這些規(guī)定保護了出租人的權(quán)益，也只有如此，才能推動租賃行業(yè)、租賃關(guān)系穩(wěn)定。

規(guī)范市場主體 明確監(jiān)管部門責任

共7章50條的《條例》還對住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者等住房租賃市場主體提出相應(yīng)的行為約束。

對于住房租賃企業(yè)，《條例》要求發(fā)布房源信息應(yīng)真實、準確、完整，不得發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)設(shè)資金監(jiān)管賬戶；對經(jīng)營規(guī)模達到規(guī)定標準的自然人“二房東”適用對住房租賃企業(yè)的規(guī)定等。

對于經(jīng)紀機構(gòu)，《條例》要求發(fā)布房源信息前要履行相關(guān)核對信息和實地查看房源責任，收費服務(wù)項目要明碼標價等。

對于網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者，《條例》要求應(yīng)當核驗住房租賃信息發(fā)布者的真實身份信息等。

李宇嘉表示，《條例》從住房租賃行業(yè)的全鏈條強調(diào)了權(quán)利和義務(wù)的對等，并明確了監(jiān)管部門的責任。比如，在監(jiān)管中，提出制定并公布住房租賃合同、租賃經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本；建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。這些都是市場主體展業(yè)的基礎(chǔ)秩序，有利于完善市場規(guī)則，鼓勵立足長遠、持續(xù)經(jīng)營的市場主體發(fā)展壯大，也有利于管理部門推進行業(yè)管理。

提高透明度 有助于穩(wěn)定市場租金

《條例》第二十九條明確，設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，過去關(guān)于租金調(diào)控多停留在政策層面或地方試點階段，如今正式納入國家法規(guī)，明確由設(shè)區(qū)市級政府建立監(jiān)測機制并定期公布租金水平，為遏制哄抬租金、引導(dǎo)市場預(yù)期、防范系統(tǒng)性風險提供制度保障。這一機制的落地，有望重塑“數(shù)據(jù)驅(qū)動”的租賃治理新格局。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態(tài)，穩(wěn)定市場租金。同時，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。

盤活存量房 住房租賃行業(yè)“大有可為”

相較征求意見稿，《條例》在總則第五條增加了“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。

曹晶晶指出，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。值得注意的是，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報批難等問題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進一步優(yōu)化完善。

《條例》第十四條明確，國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。曹晶晶指出，相比發(fā)達國家，目前我國住房租賃行業(yè)機構(gòu)化率仍較低，根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。從市場化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來看，我國長租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。而住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開政策支持，未來政策有望繼續(xù)從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結(jié)合公積金、人才人口等方面，對供需兩端政策持續(xù)進行優(yōu)化。

上游新聞綜合自央視新聞、澎湃新聞、紅星新聞、新華財經(jīng)、北京晚報、中央廣播電視總臺中國之聲