項目尚未交付，原有綜合體規劃或將調整。

呂穎雅/發自廣州

位于廣州海珠區的佳兆業中心再度成為市場焦點。

阿里資產平臺信息顯示，該項目（除3號樓外）整體已被納入司法拍賣程序，起拍總價約27.2億元，將于8月14日正式開拍。若順利成交，將成為近年來廣州金額較高的商辦綜合體法拍案例之一。

24.5億元債務未償

佳兆業中心位于廣州市海珠區洛溪大橋西北面、北濠涌東側，前身為南天國際酒店用品批發市場。2017年，佳兆業集團與該市場達成升級改造協議。按照最初的愿景，佳兆業中心規劃總建面約47.4萬平方米，將打造集國際高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園和交通樞紐總站的超大型產業綜合體。

地塊現狀。來源：阿里資產平臺

此次法拍源于佳兆業集團一筆未償債務。廣州佳兆業城市更新集團有限公司、廣州市中聯實業有限公司曾以“佳兆業中心”項目作抵押，向大業信托申請24.5億元貸款，借款期限自2021年3月5日至2024年3月5日。

2021年底，佳兆業集團陷入流動性危機，項目開發隨之停滯。2022年10月，大業信托提起訴訟，并申請查封抵押物項目佳兆業中心884 套房產及項目土地，直接導致房產無法銷售，土地無法正常開發。2024年，該案完成民事二審并進入執行階段，法院決定拍賣項目部分土地資產，用以償還債務。

項目評估報告部分內容。來源：阿里資產平臺

3號樓388戶業主前景未明

值得注意的是，本次拍賣標的不包含“佳悅商務中心”（即3號樓）地上及地下部分在建工程及對應土地使用權，僅涉及“南天匯”項目部分國有出讓土地使用權，總面積約6.4萬平方米。競得人后續還需自行辦理土地分宗等相關手續。

項目3號樓。來源：阿里資產平臺

這也意味著，已經售出的3號樓公寓將與拍賣標的“切割”。

公開資料顯示，3號樓于2021年9月入市，主推30~60平方米復式公寓產品，售價約3萬~3.2萬元/平方米，憑借豐富的業態規劃及南向望江等賣點，吸引了大量投資客入場。

根據克而瑞數據，佳兆業中心曾在2021年11月及2022年2月兩度位列廣州中心四區“網簽面積”“網簽套數”及“網簽金額”第一。陽光家緣數據顯示，在建的3號樓已售388套，未售915套；拍賣公告則顯示，未售公寓剩余634套。

3號樓原定于2023年底交付，但因施工多次中斷至今尚未兌現。不過，近一年項目已恢復施工。根據“廣州佳兆業中心”微信公眾號披露，項目3號樓6月施工持續推進，總包方面，31~28層外架已拆除，27層鋼絲繩完成割除；幕墻部分，29~27層鋁板、護欄、陽臺玻璃及百葉窗已陸續完成安裝、加固及打膠施工；精裝修方面，32~28層公區內墻封板完成，32~30層公區內墻膩子施工完成。

項目復工情況。來源：“廣州佳兆業中心”微信公眾號

然而，在尚未完成交付的節點上，項目原有的綜合體開發規劃或將面臨重構，388戶已購業主的權益保障和未來走向依然存在諸多不確定性。

商業項目面臨現實難題

作為廣州首個專業市場更新改造入市的項目，佳兆業中心所處地段具備稀缺價值。項目位于海珠區“一區一谷一圈”中大國際創新生態谷，是珠江后航道與城市新中軸的交匯處，且南向望江，有一定發展想象空間。

然而，在當前市場環境下，類似資產的處置難度顯著上升。

多位業內人士表示，廣州全面解除限購政策，原先“類住宅”公寓的政策紅利不復存在，投資需求持續收縮。此外，項目周邊整體商業氛圍仍較弱，租售回報周期偏長，資產重新估值面臨較大壓力。

“關鍵在于價格是否足夠‘打骨折’，否則沒有人愿意接盤。” 一名從事法拍的業內人士透露，項目本身存在的歷史問題，以及未來規劃與運營的不確定性，都是潛在的額外成本。在當前市場整體趨冷的背景下，能否找到具備消化能力的買家，仍充滿懸念。

從過往案例來看，類似停擺項目往往需經歷多輪拍賣才能成交。例如，位于廣州科學城板塊的“松日總部大樓”歷經三輪拍賣，最終于2023年2月由當地國企以13.12億元競得，成交價較首拍價低了7.38億元。近期，位于番禺南村萬博商務區、曾被稱為“華南最大地下商業中心”的佳創盛匯也啟動法拍，起拍價約29.8億元，但截至目前仍無人報名。

佳兆業中心或將面臨類似的命運。截至7月22日上午，項目在拍賣平臺已被圍觀逾2300次，但無競買人報名。