來源：青島日報(bào)樓市

青島日報(bào)7月24日報(bào)道

在青島房地產(chǎn)市場版圖中，李滄區(qū)占據(jù)獨(dú)特而重要的位置。作為連接青島主城與北部區(qū)域的關(guān)鍵紐帶，李滄憑借不斷完善的交通網(wǎng)絡(luò)、日益豐富的商業(yè)配套等優(yōu)勢，吸引著眾多購房者目光。

近年來，李滄區(qū)樓市呈現(xiàn)出明顯的板塊分化特征，青島北站TOD板塊、李滄北板塊和東李板塊展現(xiàn)出了各具特色的“樓市路線”。

青島北站TOD板塊：

交通驅(qū)動(dòng)的價(jià)值高地

青島北站作為山東半島地區(qū)最大的交通樞紐客流中心，其TOD板塊的發(fā)展備受矚目。該板塊北至金水路、東至四流中路、南至太原路、向西延伸至膠州灣畔 ，處于市區(qū)幾何中心，是連接南北城區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。高鐵、地鐵、跨海大橋、城市快速路等構(gòu)建起的多層次立體交通體系，使這里成為交通樞紐的典范，每日巨大的客流量和車流量，為區(qū)域發(fā)展注入了源源不斷的活力。

日前，青島地鐵集團(tuán)與華潤置地正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將攜手打造青島TOD一號(hào)工程，共同探索“站城共生”發(fā)展新模式。雙方將充分整合青島地鐵軌交樞紐資源與華潤置地商業(yè)運(yùn)營能力，踐行“樞紐+生態(tài)+人文”理念，融合先進(jìn)的TOD開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與城市服務(wù)生態(tài)，聚力打造集生態(tài)低碳、智慧高效、人文融合于一體的國際化社區(qū)樣板，為青島加快推進(jìn)“10+1”創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)體系、建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市注入新動(dòng)能。

作為戰(zhàn)略合作的重要落點(diǎn)，雙方將先行推動(dòng)國棉六廠片區(qū)煥新項(xiàng)目,圍繞“紡織文化”與“膠濟(jì)鐵路”兩大核心主題，打造一個(gè)強(qiáng)主題、輕文旅的目的地型項(xiàng)目，吸引過境及遠(yuǎn)端客群專程到訪。

據(jù)了解，目前，青島TOD一號(hào)工程建設(shè)全面提速，核心項(xiàng)目、關(guān)鍵配套與樞紐工程同步取得突破性進(jìn)展。項(xiàng)目與中國十七冶集團(tuán)簽署投資合作協(xié)議，加速構(gòu)建站產(chǎn)城一體化生態(tài)圈。位于核心區(qū)域的青島北站東廣場地下空間即將迎來主體封頂，建成后將高效串聯(lián)周邊多元功能區(qū)。

隨著青島北站板塊不斷發(fā)展，眾多實(shí)力企業(yè)紛紛來此布局。例如，中國鐵建在該板塊內(nèi)開發(fā)的峯悅灣項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)8棟17層小高層和4棟24-26層高層。建筑密度低至19%，沒有底商設(shè)計(jì)，保障了社區(qū)環(huán)境的靜謐性。

據(jù)了解，中國鐵建·峯悅灣作為每周末日均到訪達(dá)到“80+”的熱門項(xiàng)目，去化最好的戶型為119平方米的三室兩廳小高層。“小高層的設(shè)計(jì)符合年輕人的置業(yè)需求，置業(yè)門檻相對較低，同時(shí)提供了較高的居住舒適度。項(xiàng)目的綠化率高達(dá)35%，容積率為2.90，這意味著小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋較多，居住環(huán)境宜人，同時(shí)建筑密度適中，不會(huì)顯得擁擠?！表?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示。

順行房屋（青島）咨詢總經(jīng)理劉興認(rèn)為，青島北站TOD板塊的發(fā)展將對李滄區(qū)乃至整個(gè)青島樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從短期來看，隨著TOD項(xiàng)目建設(shè)和配套設(shè)施逐步完善，周邊樓盤的關(guān)注度和吸引力將不斷提升。從長期來看，TOD模式將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口導(dǎo)入，形成一個(gè)集居住、商業(yè)、辦公、休閑為一體的綜合性區(qū)域。新就業(yè)崗位的產(chǎn)生將吸引更多年輕人才流入，增加住房的剛性需求和改善需求，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。

李滄北板塊：

剛需的性價(jià)比之選

李滄北板塊，具體包括南嶺板塊、青鋼板塊、十梅庵板塊等區(qū)域。在青島房地產(chǎn)市場中，李滄北板塊憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、性價(jià)比以及發(fā)展?jié)摿?，成為備受矚目的熱點(diǎn)區(qū)域。近年來，隨著城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，李滄北板塊樓市呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，吸引了眾多購房者關(guān)注。

在售新樓盤包括雙子星城公園里、城建印象滟、城投青云佳境等項(xiàng)目。雙子星城公園里位于李滄北重慶中路與南嶺三路交匯處，臨近1號(hào)地鐵南嶺路地鐵口，交通便捷。項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，“雙子星城公園里可以說是妥妥的地鐵房，另外為項(xiàng)目加分的，還有大型商業(yè)綜合體王府井喜悅購物中心項(xiàng)目，目前正在建設(shè)中。”

位于李滄北城建印象滟，是剛需購房者重點(diǎn)關(guān)注的樓盤之一。這個(gè)位于文昌路與遵義路交匯處，十梅庵公園北的住宅區(qū)，是青島印象系列中的一員，與嶗山的印象品、李滄的印象灣、即墨的印象川、西海岸的印象和等項(xiàng)目共同構(gòu)建了城建的印象系列。項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人介紹，“目前在售為95—127平方米三居室、四居室。項(xiàng)目最大亮點(diǎn)為九年一貫制學(xué)?！貞c中路學(xué)校的落地，給項(xiàng)目加持?！?/p>

示意圖

城投青云佳境，位于李滄瑞金路1號(hào)線瑞金路站地鐵口西側(cè)300米左右，項(xiàng)目由國企青島城投開發(fā)，國內(nèi)一線房企越秀地產(chǎn)運(yùn)營，“規(guī)劃7棟住宅，主打建筑面積89平方米、109平方米、119平方米戶型，剛需為主，邊戶一梯一戶，中間戶雙開門電梯，全部獨(dú)立電梯前廳，加上陽臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，得房率高?！睋?jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目附近的青島58中附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校今年9月正式開學(xué)，同時(shí)青島五十八中北校區(qū)也將在今年啟動(dòng)建設(shè)。教育資源的匯聚，不僅為孩子們提供了更多元化、更高質(zhì)量的教育選擇，也為片區(qū)的發(fā)展注入了新活力，使得片區(qū)價(jià)值日益凸顯。

青島新榮房地產(chǎn)咨詢負(fù)責(zé)人高程認(rèn)為，李滄北板塊的性價(jià)比是最大的優(yōu)勢，對于剛需購房者來說，置業(yè)李滄北是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。在購房時(shí)，購房者應(yīng)關(guān)注樓盤的品質(zhì)、開發(fā)商的信譽(yù)以及周邊配套設(shè)施的完善程度，綜合考慮后做出決策，“某些口碑有問題的項(xiàng)目，盡量避免?！备叱烫嵝颜f。

東李板塊：

改善型需求的理想之地

東李板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和逐步完善的配套設(shè)施，成為改善型購房者的熱門選擇。青島房師傅地產(chǎn)咨詢負(fù)責(zé)人李晨認(rèn)為，東李板塊在目前青島主城區(qū)樓市中非常“抗打”，最大的優(yōu)勢是自然景觀優(yōu)美，非常宜居；商業(yè)配套方面成熟，板塊內(nèi)擁有多個(gè)大型購物中心和商業(yè)街，滿足了居民日常購物和休閑娛樂的需求。

在房地產(chǎn)市場上，東李板塊以中高端住宅項(xiàng)目為主，樓盤品質(zhì)較高。戶型設(shè)計(jì)偏向改善型，面積較大，注重居住舒適度和品質(zhì)感。房價(jià)相對李滄其他板塊較高，均價(jià)在25000-35000元/平方米左右。目前在售的有世園金茂府、招商璀璨璟園、青鐵芳華地等項(xiàng)目。

作為東李板塊的“紅盤”，青鐵芳華地項(xiàng)目持續(xù)熱銷。項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人賀軍蕊說：“項(xiàng)目成交持續(xù)向好的原因，最重要的還是地段足夠優(yōu)秀。還有一原因在于產(chǎn)品形態(tài)足夠稀缺，縱觀東李改善市場，140平方米以上戶型集中扎堆，而芳華地項(xiàng)目則是精研改善型三居產(chǎn)品，建筑面積約100-120平方米極致寬境三居。以高得房率、高實(shí)用空間、高贈(zèng)送面積的特點(diǎn)，填補(bǔ)東李市場改善三居的空白。”

劉興認(rèn)為，東李板塊的發(fā)展得益于其優(yōu)越的自然環(huán)境和合理的規(guī)劃布局。未來，板塊的“價(jià)值力”會(huì)繼續(xù)上升，新介入的開發(fā)商如青特置業(yè)，已在此連續(xù)摘得兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，后期必將打造新升級(jí)產(chǎn)品，提升區(qū)域的樓市競爭力，驅(qū)動(dòng)區(qū)域迭代升級(jí)。（青島日報(bào)李鵬飛）