要說(shuō)舊改進(jìn)度哪家強(qiáng)？

海珠新中軸，絕對(duì)稱得上廣州的“開掛區(qū)”！

如今，距離新中軸片區(qū)啟動(dòng)舊改已經(jīng)超過(guò)一年，建設(shè)進(jìn)展如何？

壹

近日，樓市君實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，海珠新中軸已部分進(jìn)入“拆舊建新”的階段。

最引人注目的，當(dāng)屬新港商業(yè)城地塊：

｜新港商業(yè)城實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

曾經(jīng)商業(yè)街區(qū)，如今已被夷為平地，鉤機(jī)在平整的土地上來(lái)回作業(yè)。

樓市君向項(xiàng)目人員打聽到，新港商業(yè)城將率先開建，未來(lái)改造為綠地景觀和配套道路。

現(xiàn)場(chǎng)公示的規(guī)劃圖，也展示了新港商業(yè)城附近一帶的規(guī)劃：

在新港中路南側(cè)，官方規(guī)劃了幾條配套道路，1號(hào)道路將重點(diǎn)解決交通疏解問(wèn)題，包括路基夯實(shí)、人行道鋪設(shè)等工程；而3號(hào)道路則要兼顧煙草小區(qū)和暢流工業(yè)區(qū)的車輛通行需求。

｜ 新港商業(yè)城周邊規(guī)劃

｜廣州樓市發(fā)布制

可以預(yù)見，隨著這些配套工程的推進(jìn)，片區(qū)交通狀況將很快得到改善。

至于整個(gè)新中軸海珠片區(qū)，未來(lái)會(huì)升級(jí)改造成什么樣呢？

樓市君梳理了一下已有的官方信息：

這個(gè)總長(zhǎng)6公里的“綠軸”，涵蓋約272公頃舊改區(qū)域。根據(jù)官方規(guī)劃，環(huán)海珠湖一線將重點(diǎn)布局高端商業(yè)，包括2025年投用的悅榕莊酒店和低空飛行中心；

二線區(qū)域則以居住和公共服務(wù)為主，包括新港商業(yè)城所在的東風(fēng)啟動(dòng)區(qū)。

｜新中軸海珠片區(qū) 規(guī)劃示意圖

｜廣州樓市發(fā)布制

值得注意的是，由于非地標(biāo)建筑高度控制在150米，環(huán)湖核心區(qū)可能不批復(fù)高層住宅。

從逐步釋放的規(guī)劃看，未來(lái)這里不僅將串聯(lián)起廣州塔-琶洲經(jīng)濟(jì)帶，更將孕育低空經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)。

不久前，官方為新中軸海珠片區(qū)舉辦了整體策劃及綜合設(shè)計(jì)競(jìng)賽，吸引了設(shè)計(jì)西塔的華南理工設(shè)計(jì)院、規(guī)劃跑馬場(chǎng)的清華大學(xué)設(shè)計(jì)院、規(guī)劃上海虹橋世界中心的中建上海設(shè)計(jì)院。

設(shè)計(jì)結(jié)果很快會(huì)公布（預(yù)計(jì)7月26日），屆時(shí)樓市君也會(huì)進(jìn)一步跟進(jìn)。

貳

除了新港商業(yè)城，海珠新中軸客村等片區(qū)，有不少正在如火如荼地拆改中。

比如不少人關(guān)心的藝苑南路，目前的沿街商鋪基本都被拆卸。

｜藝苑南路實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

整條街上，只剩下極為零星的商鋪在營(yíng)業(yè)。

｜藝苑南路實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

還有較早前被拆平的紡織學(xué)校地塊，目前也已經(jīng)被拆平，將被納入D34安置地塊配套人居環(huán)境提升工程。

客村片區(qū)的華軍科創(chuàng)谷、新泉文化產(chǎn)業(yè)園、金帆工業(yè)區(qū)等，已圍蔽準(zhǔn)備開拆。

在樓市君實(shí)踩過(guò)程中，時(shí)不時(shí)也有車輛進(jìn)出。

｜客村周邊實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

現(xiàn)場(chǎng)所見，客村的幾個(gè)園區(qū)內(nèi)都掛滿了舊改標(biāo)語(yǔ)和改造公告，出入口也被圍了起來(lái)。

｜華軍科創(chuàng)谷實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

醒目的紅色標(biāo)語(yǔ)在圍擋上格外醒目，不時(shí)有工程車輛進(jìn)出，預(yù)示著大規(guī)模拆除即將啟動(dòng)。

還有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，就連鴻運(yùn)花園外圍的樓房和店面，也已經(jīng)圍蔽起來(lái)了。

據(jù)了解，改造方將針對(duì)鴻運(yùn)花園外圍進(jìn)行修正和煥新，相當(dāng)大手筆！

｜鴻運(yùn)花園實(shí)拍

| 來(lái)源：廣州樓市發(fā)布社群

對(duì)比一個(gè)月前，海珠新中軸的拆遷進(jìn)度頗為顯著。

叁

經(jīng)常有村民在討論，相比其他片區(qū)，為什么海珠新中軸的速度如此快？

近期我們看到，廣州為了推進(jìn)拆遷，給出了非常強(qiáng)有力的支持。

首先，廣州正在借助“鈔能力”加速舊改。

昨天，海珠官方發(fā)布了《關(guān)于征收新中軸綠軸東側(cè)道路國(guó)有土地上房屋的決定》。

｜來(lái)源：海珠區(qū)人民政府

當(dāng)中提到：被征收人需在公告簽約期內(nèi)，攜帶房產(chǎn)證、身份證等材料到指定地點(diǎn)辦理補(bǔ)償手續(xù)。

官方公告中，還附上新中軸綠軸東側(cè)道路國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償方案：

｜來(lái)源：海珠區(qū)人民政府

按照最新方案，居民最高可補(bǔ)償超6萬(wàn)/平（框架結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償價(jià)4.3萬(wàn)/㎡+征收獎(jiǎng)勵(lì)5000元/平+搬遷獎(jiǎng)勵(lì)3000元/平+棄產(chǎn)補(bǔ)助9000元/平+額外補(bǔ)助約800元/平）。

不少居民感受到，官方征收的力度有所加大。

與此同時(shí)，有海珠居民發(fā)出一份前幾天出爐的公告，來(lái)自海珠區(qū)國(guó)有土地上房屋征收中心的調(diào)查結(jié)果。

里面提到，截止至2月21日，海珠區(qū)國(guó)有土地上房屋征收中心已對(duì)198戶被征收人解釋政策和了解情況，收回意見表195份。其中，70%以上的征收人支持征拆，69.7%的住戶選擇作價(jià)補(bǔ)償。

｜來(lái)源：廣州樓市發(fā)布社群

這份數(shù)據(jù)充分展現(xiàn)了，海珠新中軸改造工程正在獲得居民廣泛支持。

其次，廣州探索出行之有效的舊改模式：

去年，《廣州市城市更新條例》批準(zhǔn)通過(guò)，就連擾攘15年的冼村舊改，也完成了最后一棟村屋的清零。

越來(lái)越多的舊改項(xiàng)目，開始借鑒冼村經(jīng)驗(yàn)。

此前，海珠新中軸上有建筑被查出違法建筑，官方也開始了集中整治，加速推進(jìn)違建清拆工作。

| 海珠赤崗西路實(shí)景

| 圖源：樓市君海珠新中軸舊改社群

這種“協(xié)議動(dòng)遷+依法動(dòng)遷”的雙軌模式，正在破解廣州舊改“簽約難、推進(jìn)慢”的困局。

再者，海珠新中軸的拆遷構(gòu)成，與其他片區(qū)不同。

這里最大的優(yōu)勢(shì)在于征收對(duì)象中住宅和宅基地占比較少，取而代之的是大量廠房、產(chǎn)業(yè)園和村集體用地。

這種用地構(gòu)成，決定了海珠采用“小步快跑”的拆遷模式。就像我們之前報(bào)道過(guò)的廣駿名車匯地塊，就是典型代表。

｜海珠湖航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

即便是涉及住宅拆遷，也以單體樓或小型社區(qū)為主，鮮見大型住宅區(qū)整體搬遷。

以備受關(guān)注的康鷺舊改為例，當(dāng)前動(dòng)工的9個(gè)地塊總面積僅占整個(gè)改造范圍的12%左右，這種化整為零的策略大大降低了拆遷難度。

值得一提的是，大批拿到拆遷補(bǔ)償款和房票的村民，助推樓市的同時(shí)也加速了海珠新中軸的拆遷。

前段時(shí)間，樓市君還發(fā)現(xiàn)，很多海珠新中軸、白云羅沖圍、三元里的 拆遷戶，都在拿著拆遷款密集買房，起到示范效應(yīng)。

|圖源：社群

可以說(shuō)，在官方 與市場(chǎng)協(xié)同發(fā)力之下，海珠新中軸跑出了加速度。

肆

聊完新中軸海珠舊改現(xiàn)狀，再簡(jiǎn)單聊下未來(lái)。

作為廣州四大重點(diǎn)做地項(xiàng)目之一，海珠中軸片區(qū)從珠江前航道連延到后航道，占據(jù)海珠最值錢的兩個(gè)地方。

在樓市君看來(lái)，它是廣州中心區(qū)未來(lái)最重要的增長(zhǎng)極之一，非常值得大家期待。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

首先，海珠新中軸定位和能級(jí)更高。

不同于黃埔早期引入市場(chǎng)資本模式，海珠片區(qū)采用“依法征收、凈地出讓”的新模式，強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)與國(guó)企參與。

如此一來(lái)，可有效避免市場(chǎng)過(guò)度介入導(dǎo)致的資金風(fēng)險(xiǎn)。

｜康鷺舊改實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

其次，海珠新中軸政策傾斜更高。

在廣州2025年城中村改造固定資產(chǎn)投資目標(biāo)中，而海珠區(qū)政策資金占比超三成。

早在去年3月，新中軸片區(qū)項(xiàng)目就成立專門的舊改指揮部，負(fù)責(zé)相關(guān)執(zhí)行工作；同年12月，又就成立相關(guān)主體公司。

種種跡象不難看出，高層對(duì)海珠新中軸舊改的重視程度。

｜康鷺舊改航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而作為海珠繼琶洲后最具潛力的片區(qū)之一，其舊改結(jié)果也關(guān)乎海珠未來(lái)發(fā)展。

隨著改造推進(jìn)，海珠新中軸的斷面會(huì)被全面打通。從廣州塔，到客村，再到海珠湖、海珠創(chuàng)新灣，將會(huì)連成一片。

甚至，完全改造后的海珠新中軸，將新增約60-70萬(wàn)方新產(chǎn)業(yè)空間、約107萬(wàn)方商業(yè)及辦公空間等，直接帶動(dòng)5.22萬(wàn)的就業(yè)人口。

如今，海珠新中軸舊改如火如荼開拆，標(biāo)志著海珠這一輪造城，已經(jīng)拉開了序幕。

最后，關(guān)于海珠新中軸舊改，大家還有啥想說(shuō)的？