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問答435期

問：西安華潤悅璽到底算不算豪宅？

答：準確的說，悅璽算好房子，但不能算豪宅，提起西安的豪宅，大家想到的是中大國際九號、玫瑰園、九曲松間、源邸壹號、招商西安序，這類房子首先的特征就是純大戶型，單價高，總價高，總價千萬的門檻，與普通人沒有關系。

豪宅之下，是各個好地段的大平層，比如高新的天谷雅舍、碧桂園云墅，曲江的金茂府、星河灣、華潤悅璽，經開的龍湖景粼天序，浐灞的自然界河山等，地段雖有差異，但還是中產可以夠到的大房子。

從悅璽的定位看，也是這樣，169-271㎡的面積，新房23438 元/㎡的均價，它的價值更多在于曲江CCBD的位置，周邊不僅地鐵，商業，學校齊備，且沒有新增住宅用地，因此顯得稀缺。

但CCBD南區金茂和華發開盤后，四代住宅，大贈送，豪裝會所這些賣點還是分流了不少原本要買悅璽的二手客戶，雖然地段不如北區，但產品更強，導致悅璽便宜的低樓層，單價來到24819 元/㎡。

悅璽是好房子，好地段，好產品，自住挺好，沒必要往豪宅的標簽上硬蹭，曲高和寡，低流動性的豪宅，不是好標簽。

問：軟西，高三二手房紛紛破發，新項目是不是要回歸剛需？

答：兩回事，開發商立場和房東立場是不同的，二手破發的不止西安，西安也不止高新，這里面有投資失誤因素，有恐慌情緒，也有舊產品置換，非緊急資金需求的，當下并不是賣房好時機，一個小區入住率5%都沒有，低價房源能代表什么？

對房東而言，都是獨立的個體，為自己的資金和眼光負責，有人長期持有自住，有人短期賣掉止損。

而對開發商而言，則是看天吃飯，高新范圍剛需基本都在二手房里，新房的小面積賣的并不好，有的銷量還是在大戶型，這是周邊人群，小換大，舊換新的格局決定的，只不過，有的開發商跑得快，有的慢，著急回款，大戶型庫存又多，只能降價賣房。

從趨勢看，高新仍是西安土地，房價，需求最高的區域，小戶型主要在外圍雁塔，長安，灃東主打性價比，CID，軟件新城新供的住宅，仍會以中大戶型為主，疊加四代宅賣點，主打高贈送。

問：西咸奧林匹克花園六層房子，目前出租，有必要留著嗎？

答：簡單點說，就是房子被淘汰了，奧林匹克花園這種超大社區的多層，就類似于御錦城、浐灞半島、天朗蔚藍花城這樣，不僅和周邊新房競爭，還和同小區更新房齡的二手競爭，屬于卷上卷。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

但往往優勢仍舊強，因為買的早，幾千一平的入手價格，房價再怎么跌，原始房東都不虧，比如奧林匹克花園，多層的單價仍有一萬出頭，別看房齡這么多年了，但當年洋房設計，低公攤，贈送面積也多，唯一缺陷就是沒有電梯。

作為西咸融合的接觸點，經過十幾年發展，奧園周邊1號線、16號線雙地鐵，又有陜師大的學校，醫院，商業配套齊全。

二手市場，還是有需求的，主打價格低，生活方便，主要吸引咸陽的業主，來往西安工作，以前住咸陽，現在住這里。

問：西安端廳房子并不好，天天拉窗簾，夏天也熱？

答：這里面就涉及一個營銷悖論，到底好房子是好住的房子，還是好看的，好賣的房子，答案顯然是后者，四代住宅，端廳，配合短樓間距，大高層，后期實際居住體驗，可以想象。

現在新房的設計越來越會所化，酒店化，越來越好看，越來越好賣，但并不好住，比如大玻璃，核心是因為樓間距小，采光驗收要過，所以落地窗做最大，樣板間展示的時候，由于是平面，非常漂亮。

在比如四代住宅露臺，樣板間展示也是在平面，但實際蓋出來是疊起來的高層，前后互相透視，房子的隱私，安全和采光，通風同等重要。

等交房以后的場景必然就是家家戶戶拉窗簾，越是高層端廳，拉的窗簾越多，越厚，玻璃的保溫，隔熱和實體墻也無法比，后期維護也是問題。

買房畢竟不是住酒店，不能單為好看，為情緒價值買單，現在流行大窗戶，說不準以后窗戶又會做小了。

問：買經開區學區房，能不能上經開區的初中？

答：全西安，唯一沒有初中學區房的，就是經開區，因為是學籍直升，比如經開一校小學部，直升初中部，經開一小、八小直升經開一中，西安第一實驗學校小學部，直升初中部。

好處是初中生源也很純粹，家長不會為小升初困擾，但初中沒有學區房，因為沒有經開的小學學籍。

官方表述為我區公辦初中按照對口直升的方式入學，區內所有小學畢業生由教育體育局按照“尊重歷史，結合實際，相對就近”的原則劃分對口直升學校。

所以不少城北的家長會考慮港務區，鐵一陸港、交大陸港、師大陸港和高新陸港，高預算學區房上鐵一，中等預算選高新，低預算看交大、師大。

問：振業泊岸，2020年高位入手洋房，人在外地，值得留嗎？

答：本質就是投資失誤，認為西安房價當年猛漲，買什么房子都不虧，如果來套洋房，更稀缺，更增值。

這種邏輯一旦遇到市場下行，往往撐不住，核心是因為投資心態過重，且買來不住，洋房單價高，總價高，流通受限。

浐灞其實是不缺洋房的，中南、綠城、世園、紫薇、振業、自然界都是洋房，也不缺環境，各處公園，但缺好學校，缺生活配套，振業泊岸周邊，有紫薇花園洲和碧桂園閱江府，二手房競爭激烈，且南側有大量空余住宅用地未開發。

最近的 浐灞三十二小 在隔壁，地鐵香湖灣站在小區南門外1200米， 北門出400米 的商業是砂之船， 南門出770米 是中亞公園。

作為自由職業，養老居住，其實挺好，但當年高價買，如今空置多年，又不回西安，不少人選擇回籠資金賣掉。

問：金輝江山著高層，不自住已破發，出租還是持有？

答：破發不是個例，全西安多數二手次新房，過去五年買的，都破發了，是情緒，供需因素，金輝的優勢在于高低配小區，有疊拼，整體密度低，小區剛交房，房齡也新，短板在于金輝后期維護有限，疊拼違建的多。

更關鍵的是，這里是東二環老城區，生活便利，配套五花八門，但購買力有限，附近萬科金域東郡、華遠海藍城，都是大型社區，源源不斷的二手房供應競爭。

但當年華遠，萬科業主買的早，耗得起，金輝業主買的貴，耗不住，如果不住，下沉拼不過二手房，向上拼不過浐灞的新小區。

明知當下是降價情緒，不適合賣房，也沒到非賣不可的地步，不妨先持有，等市場回暖的同時，熬過這段二手房垃圾時間，

問：媳婦環普上班，我在都市之門，金泰、紫薇、陜建三選一？

答：原則上，能夠到高新，還是首選高新，大寨路，西灃路，西部大道，這些一直是高新的備胎區域，勝在性價比，但房價上限明顯更低，除非價格便宜，能買大面積自住，否則同等價格，高新優先。

金泰的優勢在于地段很好，短板在于價格高，且老產品，130㎡是2T3戶的中間連廊房，紫薇的優勢也是地段，短板在于品牌和價格。

這個預算內，軟件新城可以留意二手房，比如蘇寧云著、天地源云水天境、綠城海棠三章、南飛鴻蘭亭序，偏實用，偏自住，且價格可談。

新房可以看越秀鐵建高新璞悅、綠城熙海棠、高科楓林九里檀悅里，三代、四代都有，產品，價格各有優勢。

當然主打務實的，還有丈八北路沿線的二手房，天朗藍湖樹、玫瑰公館、都市印象等，過去沒有350萬高新門都別進，現在250萬都能橫著走。

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作者：Kikyo

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