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親屬間委托售房本應(yīng)基于信任，但在利益糾葛和家庭關(guān)系變化后，容易引發(fā)錢款返還糾紛。北京一起案件中，老人委托女婿出售房屋，多年后因女兒女婿離婚，老人起訴要求返還剩余售房款，法院結(jié)合委托合同法律關(guān)系及證據(jù)情況，最終支持了老人的合理訴求。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：王建國(guó)、劉桂英（夫妻關(guān)系）

被告一：趙志強(qiáng)（王建國(guó)女婿，與王莉原系夫妻）

被告二：王莉（王建國(guó)女兒，與趙志強(qiáng)原系夫妻）

（二）事件經(jīng)過(guò)

王建國(guó)與劉桂英育有女兒王莉。2009 年 12 月，王建國(guó)夫婦公證委托女婿趙志強(qiáng)出售其名下的五號(hào)房屋，委托書(shū)載明受托人可辦理簽訂合同、過(guò)戶、繳費(fèi)等全部售房事宜。

2010 年 1 月 22 日，趙志強(qiáng)作為代理人與買受人孫浩簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價(jià) 50 萬(wàn)元，定金 4 萬(wàn)元于 2010 年 1 月 8 日支付。合同中王建國(guó)簽名非本人所簽，王建國(guó)夫婦稱對(duì)實(shí)際成交價(jià)不知情。同日，孫浩之妻歐陽(yáng)玲向王莉賬戶轉(zhuǎn)賬 46.5 萬(wàn)元。

款項(xiàng)到賬后，王莉于 1 月 24 日轉(zhuǎn) 10 萬(wàn)元替王建國(guó)償還借款，轉(zhuǎn) 3.5 萬(wàn)元給趙志強(qiáng)朋友周海濤（據(jù)稱是中介費(fèi)）；2 月 3 日轉(zhuǎn) 8 萬(wàn)元給王建國(guó)；6 月 17 日轉(zhuǎn) 25 萬(wàn)元給趙志強(qiáng)母親楊麗委托理財(cái)。2019 年，楊麗通過(guò)趙志強(qiáng)向王莉轉(zhuǎn)回理財(cái)本息 36 萬(wàn)元。

2024 年趙志強(qiáng)與王莉離婚，離婚訴訟中趙志強(qiáng)主張?jiān)撌鄯靠顬榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)，法院以涉及案外人未予處理。2025 年 3 月，王建國(guó)夫婦調(diào)取證據(jù)后得知房屋實(shí)際成交價(jià)，認(rèn)為趙志強(qiáng)、王莉未足額返還售房款，訴至法院請(qǐng)求：返還購(gòu)房款 32 萬(wàn)元；支付 32 萬(wàn)元的資金占用費(fèi)（自 2010 年 2 月 4 日起算）；返還 4 萬(wàn)元定金及相應(yīng)利息。

趙志強(qiáng)辯稱：售房款系王建國(guó)夫婦對(duì)其與王莉的贈(zèng)與，非保管關(guān)系；46.5 萬(wàn)元已實(shí)際處置，剩余款項(xiàng)通過(guò)理財(cái)返還王莉；本案已過(guò)訴訟時(shí)效；4 萬(wàn)元定金包含在 50 萬(wàn)元內(nèi)，不應(yīng)重復(fù)主張。王莉認(rèn)可原告訴求，稱對(duì)具體售房款金額不知情，3.5 萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬系按趙志強(qiáng)要求進(jìn)行。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

王建國(guó)夫婦與趙志強(qiáng)之間是否構(gòu)成委托合同關(guān)系？售房款性質(zhì)是贈(zèng)與還是保管？

實(shí)際售房款金額如何認(rèn)定？4 萬(wàn)元定金是否獨(dú)立于 50 萬(wàn)元房款？

趙志強(qiáng)主張的訴訟時(shí)效抗辯是否成立？

資金占用費(fèi)及定金返還請(qǐng)求能否得到支持？

二、案件分析

（一）法律關(guān)系的認(rèn)定

法院對(duì)委托關(guān)系的審查：

委托合同的成立：王建國(guó)夫婦出具經(jīng)公證的委托書(shū)，明確委托趙志強(qiáng)辦理售房全部事宜，趙志強(qiáng)實(shí)際完成房屋出售，雙方構(gòu)成委托合同關(guān)系。趙志強(qiáng)關(guān)于房屋系贈(zèng)與的主張，因無(wú)書(shū)面贈(zèng)與協(xié)議或其他有效證據(jù)證明，法院不予采信。

受托人的財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)：根據(jù)《民法典》第 927 條，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。趙志強(qiáng)作為受托人，有義務(wù)將售房款足額返還王建國(guó)夫婦，其與王莉?qū)铐?xiàng)的處置不能對(duì)抗委托人的返還請(qǐng)求權(quán)。

債務(wù)加入的認(rèn)定：王莉雖非委托合同相對(duì)方，但在訴訟中明確同意返還剩余房款，構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)與趙志強(qiáng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

（二）售房款金額的認(rèn)定

法院對(duì)房款數(shù)額的審查：

合同約定與實(shí)際付款的差異：《存量房屋買賣合同》載明成交價(jià) 50 萬(wàn)元，趙志強(qiáng)作為代理人應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容知情。現(xiàn)有證據(jù)顯示實(shí)際到賬 46.5 萬(wàn)元，趙志強(qiáng)未能就 50 萬(wàn)元與 46.5 萬(wàn)元的差額作出合理解釋并提供證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，故認(rèn)定實(shí)際售房款為 50 萬(wàn)元。

定金性質(zhì)的認(rèn)定：合同約定定金 4 萬(wàn)元支付于簽約前，但未明確該定金獨(dú)立于 50 萬(wàn)元房款。按交易慣例，定金通常包含在總房款中，且王建國(guó)夫婦未提供證據(jù)證明趙志強(qiáng)實(shí)際收取了額外定金，故對(duì) 4 萬(wàn)元定金的獨(dú)立主張不予支持。

合理支出的審查：王莉向周海濤支付的 3.5 萬(wàn)元所謂 "中介費(fèi)"，因無(wú)中介服務(wù)事實(shí)且周海濤非專業(yè)中介人員，趙志強(qiáng)未能證明該支出的合理性與必要性，該款項(xiàng)不應(yīng)從售房款中扣除。

（三）訴訟時(shí)效的認(rèn)定

法院對(duì)時(shí)效問(wèn)題的審查：

訴訟時(shí)效起算點(diǎn)：訴訟時(shí)效自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損及義務(wù)人之日起算。王建國(guó)夫婦雖 2010 年知曉房屋出售，但直至 2025 年調(diào)取證據(jù)才明確實(shí)際成交價(jià)，此前無(wú)法確定權(quán)利受損的具體金額及義務(wù)人，故時(shí)效自 2025 年起算。

時(shí)效中斷的認(rèn)定：王建國(guó)夫婦主張多年來(lái)多次口頭催要，王莉予以認(rèn)可，且 2022 年 11 月曾明確主張權(quán)利，構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷，趙志強(qiáng)關(guān)于時(shí)效屆滿的抗辯不成立。

（四）資金占用費(fèi)的審查

法院對(duì)賠償請(qǐng)求的審查：

委托合同的有償性認(rèn)定：王建國(guó)夫婦未舉證證明雙方系有償委托，結(jié)合親屬關(guān)系，應(yīng)推定無(wú)償委托合同。無(wú)償委托中，受托人僅對(duì)故意或重大過(guò)失造成的損失承擔(dān)責(zé)任。

過(guò)錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定：王建國(guó)夫婦自認(rèn)因考慮王莉無(wú)收入未及時(shí)收回款項(xiàng)，本案無(wú)證據(jù)證明趙志強(qiáng)存在故意或重大過(guò)失，故資金占用費(fèi)主張缺乏依據(jù)，不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

一、趙志強(qiáng)、王莉于本判決生效后 15 日內(nèi)向王建國(guó)、劉桂英返還購(gòu)房款 320000 元；

二、駁回王建國(guó)、劉桂英的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）親屬間委托售房的風(fēng)險(xiǎn)防范

書(shū)面明確委托權(quán)限與費(fèi)用：委托親屬售房時(shí)，應(yīng)在公證委托書(shū)中明確房款接收賬戶、價(jià)款下限、付款方式等關(guān)鍵條款，避免僅依賴口頭約定。本案中未指定房款接收賬戶，導(dǎo)致款項(xiàng)進(jìn)入女兒賬戶后難以控制。

及時(shí)掌握交易信息：委托人應(yīng)主動(dòng)了解房屋成交價(jià)格、付款進(jìn)度，要求受托人定期匯報(bào)，留存交易合同、付款憑證等關(guān)鍵證據(jù)，避免多年后因信息不對(duì)稱引發(fā)糾紛。

區(qū)分贈(zèng)與與委托的法律邊界：如確有贈(zèng)與意圖，應(yīng)簽訂書(shū)面贈(zèng)與協(xié)議明確贈(zèng)與對(duì)象、金額及條件；如系委托售房，應(yīng)明確約定款項(xiàng)返還時(shí)間，避免事后被主張為贈(zèng)與。

（二）受托人履行義務(wù)的注意事項(xiàng)

勤勉盡責(zé)與證據(jù)留存：受托人應(yīng)妥善保管交易文件，對(duì)房款收支進(jìn)行詳細(xì)記錄，重大支出需經(jīng)委托人同意并留存書(shū)面確認(rèn)，避免因支出合理性無(wú)法證明承擔(dān)不利后果。

及時(shí)轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)：受托人應(yīng)按約定將售房款及時(shí)轉(zhuǎn)交委托人，確需暫存或處置的，需獲得委托人書(shū)面授權(quán)，避免擅自處分構(gòu)成違約。

親屬關(guān)系不免除舉證責(zé)任：親屬間交易仍需保留完整證據(jù)鏈，本案中趙志強(qiáng)因無(wú)法證明贈(zèng)與事實(shí)及 3.5 萬(wàn)元支出的合理性，承擔(dān)了舉證不能的后果。

（三）訴訟時(shí)效的把握與權(quán)利主張

及時(shí)主張權(quán)利并留存證據(jù)：權(quán)利人應(yīng)在知曉權(quán)利受損后及時(shí)主張，通過(guò)書(shū)面催告、聊天記錄、錄音等方式留存催要證據(jù)，避免因時(shí)效問(wèn)題喪失勝訴權(quán)。

明確權(quán)利受損時(shí)點(diǎn)：訴訟時(shí)效起算以 "知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損及義務(wù)人" 為標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)交易細(xì)節(jié)不知情，時(shí)效自查明事實(shí)之日起算，權(quán)利人需舉證證明知曉事實(shí)的時(shí)間。

（四）無(wú)償委托合同的責(zé)任邊界

委托人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：無(wú)償委托中受托人責(zé)任較輕，委托人應(yīng)謹(jǐn)慎選擇受托人，重要事項(xiàng)最好約定報(bào)酬并明確責(zé)任范圍，增強(qiáng)受托人責(zé)任心。

受托人的注意義務(wù)：即使是無(wú)償委托，受托人也應(yīng)盡到普通人的注意義務(wù)，避免因故意或重大過(guò)失造成損失，否則需承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案判決明確了委托合同中受托人返還財(cái)產(chǎn)的法定義務(wù)，強(qiáng)調(diào)了親屬間交易的證據(jù)重要性。當(dāng)事人在親屬間進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置時(shí)，更應(yīng)注重書(shū)面約定和證據(jù)留存，以防范家庭關(guān)系變化后可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）