房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在商品房買賣中，房屋質(zhì)量問題及維修責(zé)任的認(rèn)定是常見糾紛焦點。北京一起別墅業(yè)主因房屋漏水、設(shè)備故障與開發(fā)商的訴訟中，法院結(jié)合質(zhì)保期約定、報修記錄及鑒定意見，判決開發(fā)商賠償業(yè)主已產(chǎn)生的維修費及未來修復(fù)費用，駁回租金損失請求。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周建明（房屋買受人）

被告：甲公司（開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過

2015 年 8 月 21 日，周建明與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買一號房屋（建筑面積 476.41 平方米，地上 3 層 + 地下 2 層，形制為別墅），總房款未披露。甲公司 2015 年 12 月 7 日交房時收取一年物業(yè)費 16464 元，出具《住宅質(zhì)量保證書》，約定保修期內(nèi)質(zhì)量問題由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，電梯、地暖、空調(diào)為房屋內(nèi)設(shè)施。

2016 年 9 月裝修期間，周建明發(fā)現(xiàn)地暖漏水、空調(diào)主機及電梯存在質(zhì)量問題，向甲公司報修后未獲及時維修，遂自行維修支付 18 萬元。2017 年入住后，一號房屋二層地下室嚴(yán)重漏水，因大雨導(dǎo)致裝修受損，屋頂、外墻亦出現(xiàn)漏水，報修后甲公司仍未及時處理，周建明自行維修支付 9.5 萬元。

2019 年 10 月，甲公司勘驗確認(rèn)外墻滲漏，委托案外人維修但未徹底解決問題。2019-2022 年期間，周建明持續(xù)報修，甲公司未繼續(xù)維修。2022 年，因維修費抵扣物業(yè)費事宜未達(dá)成一致，周建明訴至法院。

經(jīng)法院委托鑒定，一號房屋漏水原因包括地下室側(cè)墻防水缺陷、窗戶與墻體縫隙不嚴(yán)密等，修復(fù)費用需 115840.84 元，周建明支付鑒定費 4 萬元。周建明訴請：甲公司賠償租金損失 10 萬元、已產(chǎn)生維修費 27.5 萬元、未來修復(fù)費 11.58 萬元及訴訟費、鑒定費。

（三）爭議焦點

甲公司是否應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量問題的維修賠償責(zé)任？

租金損失與房屋質(zhì)量問題是否存在直接因果關(guān)系？

二、案件分析

（一）開發(fā)商保修責(zé)任的認(rèn)定

法院對質(zhì)保義務(wù)的審查：

質(zhì)保期的明確約定：根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》，屋面防水、外墻防滲漏保修期限為 5 年（自 2015 年 12 月交房起算至 2020 年 12 月），采暖系統(tǒng)（地暖）保修 2 個采暖季，空調(diào)、電氣工程保修 2 年。周建明 2016 年 9 月報修地暖、空調(diào)問題，2017 年報修漏水問題，均在法定及約定質(zhì)保期內(nèi)。

報修義務(wù)的履行：周建明多次向甲公司報修，相關(guān)記錄可證明已履行通知義務(wù)，甲公司未及時維修構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

自行維修的合理性：在甲公司拖延維修情況下，周建明為防止損失擴大（如裝修霉變、設(shè)備損壞加劇）自行維修，符合《民法典》第五百九十一條 “當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴大” 的規(guī)定，產(chǎn)生的合理費用應(yīng)由違約方承擔(dān)。

（二）賠償范圍的界定標(biāo)準(zhǔn)

法院對損失關(guān)聯(lián)性的審查：

已產(chǎn)生維修費的全額支持：地暖、空調(diào)、電梯維修費 18 萬元及 2017 年漏水維修費 9.5 萬元，均發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)且有維修記錄佐證，屬于甲公司未履行保修義務(wù)導(dǎo)致的直接損失，法院予以全額支持。

未來修復(fù)費的必要性認(rèn)定：司法鑒定確認(rèn)房屋仍存在漏水問題且修復(fù)方案合理，費用 115840.84 元屬于必然發(fā)生的合理支出，法院支持周建明自行維修并由甲公司支付該筆費用的請求。

租金損失的因果關(guān)系不足：周建明主張 2018 年起在外租房產(chǎn)生 10 萬元損失，但未舉證證明一號房屋因漏水達(dá)到 “無法居住” 的程度，且承租房屋距離其工作地點更近，租房行為與房屋質(zhì)量問題的直接關(guān)聯(lián)性不足，故法院不予支持。

（三）鑒定意見的證據(jù)效力

法院對專業(yè)意見的審查：

鑒定程序的合法性：法院委托的中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院有限公司具備法定資質(zhì)，鑒定過程規(guī)范，對漏水原因的分析及修復(fù)方案的測算客觀專業(yè)，雙方均未提出足以反駁的證據(jù)，故鑒定意見被法院采信。

鑒定費的承擔(dān)主體：因鑒定結(jié)果證明房屋存在質(zhì)量問題且甲公司未履行保修義務(wù)，鑒定費 4 萬元作為維權(quán)必要支出，應(yīng)由敗訴方甲公司承擔(dān)（通常包含在訴訟費用分擔(dān)中）。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

一、甲公司于判決生效后七日內(nèi)賠償周建明已產(chǎn)生的房屋維修費、地暖空調(diào)電梯維修費合計 275000 元；

二、甲公司于判決生效后七日內(nèi)給付周建明房屋修復(fù)費 115840.84 元；

三、駁回周建明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）業(yè)主維權(quán)的證據(jù)留存要點

質(zhì)保文件的妥善保管：購房時務(wù)必留存《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，明確各項設(shè)施的質(zhì)保期限及保修范圍，作為主張權(quán)利的基礎(chǔ)依據(jù)。

報修記錄的完整保存：發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后，通過書面、微信、郵件等可追溯方式報修，保留溝通記錄、現(xiàn)場照片、視頻等證據(jù)，證明報修時間及問題狀態(tài)。

維修支出的憑證規(guī)范：自行維修時選擇正規(guī)維修機構(gòu)，要求出具明細(xì)清單、發(fā)票等憑證，注明維修部位及原因，避免因證據(jù)瑕疵影響費用主張。

（二）開發(fā)商的保修義務(wù)履行

及時響應(yīng)維修需求：收到報修后應(yīng)在合理期限內(nèi)勘驗、維修，確需拖延的需與業(yè)主書面約定解決方案，避免因消極應(yīng)對導(dǎo)致?lián)p失擴大，承擔(dān)額外賠償責(zé)任。

質(zhì)保期后的責(zé)任劃分：超過質(zhì)保期的質(zhì)量問題，需區(qū)分是施工缺陷還是正常損耗，如屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，業(yè)主仍可依據(jù)《商品房銷售管理辦法》主張權(quán)利。

本案判決體現(xiàn)了 “合同嚴(yán)守原則” 和 “損失填平原則”，既明確開發(fā)商對房屋質(zhì)量的法定保修義務(wù)，又強調(diào)業(yè)主需對損失關(guān)聯(lián)性承擔(dān)舉證責(zé)任。這也提醒購房者，面對房屋質(zhì)量問題要及時維權(quán)并留存證據(jù)，開發(fā)商則應(yīng)積極履行保修義務(wù)，避免因拖延維修擴大糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）