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在同居關系財產糾紛中，房產登記與實際出資不一致時的分割規則常成為爭議焦點。北京一起因同居期間購房引發的分割訴訟中，法院結合婚前協議約定、出資貢獻及過錯程度，判決房屋歸登記方所有，由其向另一方支付 110 萬元折價補償款。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳明（同居關系男方）

被告：王麗（同居關系女方）

（二）事件經過

陳明與王麗 2013 年 7 月確立戀愛關系并同居，2021 年 8 月分手。2019 年 5 月，陳明與案外人蔣某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買一號房屋，總價款 489 萬元。陳明支付定金 50 萬元及中介費、保障服務費 12.7 萬元后，因社保中斷不符合購房資質，與王麗協商借名買房，由王麗作為買受人繼續交易。

2019 年 7 月，陳明轉賬 224 萬元首付款給王麗，另支付戶口保證金 10 萬元、物業交割金 5.01 萬元。2019 年 7 月 8 日，一號房屋登記至王麗名下，剩余房款以王麗名義貸款支付。陳明后續提前還貸 70 萬元，累計償還貸款 14.6 萬元。2021 年 7-8 月，雙方先后簽訂《婚前財產協議》《婚前協議》，約定一號房屋為共同財產，陳明因多次出軌將其 50% 份額贈與王麗，作為悔改誠意。

分手后，陳明訴至法院，主張借名買房關系，要求按 82.2% 出資比例分割房屋折價補償款。王麗辯稱房屋系婚房，《婚前協議》已完成贈與，應歸其所有。經查，雙方確認陳明總出資 387.59 萬元，王麗出資 73.28 萬元，房屋現價值 390 萬元，剩余貸款 114.98 萬元。陳明稱協議系受脅迫簽署，但未提供充分證據；王麗提交微信記錄證明簽約時關系正常。

（三）爭議焦點

雙方是否存在借名買房關系？

《婚前協議》中房產贈與條款是否有效？

房屋應按出資比例還是協議約定分割？

二、案件分析

（一）借名買房關系的認定失敗

法院對核心事實的審查：

缺乏合意證據：陳明主張借名買房，但未提交書面協議、聊天記錄等直接證據證明雙方達成借名合意。房屋買受人變更為王麗后，所有交易手續均以王麗名義完成，符合共同購房的外觀特征，故法院未采信借名買房主張。

出資性質的認定：陳明的大額出資行為結合同居籌備結婚的背景，應認定為以結婚為目的的共同出資，而非借名購房的資金墊付，出資比例可作為分割參考，但不能直接決定份額歸屬。

（二）婚前協議的效力與贈與性質

法院對協議效力的審查：

協議的真實性：陳明主張簽署《婚前財產協議》《婚前協議》時受脅迫，但僅提供傷痕照片，未提交報警記錄、證人證言等佐證，且王麗提交的微信記錄顯示簽約前后雙方有正常溝通，法院認定協議系雙方真實意思表示。

贈與的附條件性：《婚前協議》中陳明將 50% 份額贈與王麗，明確基于 “修復關系誠意” 和 “結婚目的”，屬于附解除條件的贈與。因雙方最終未結婚，贈與所附條件未成就，王麗主張全額受贈缺乏依據。

過錯因素的考量：陳明多次出軌是導致關系破裂的主要原因，協議中其自愿贈與份額的表述隱含補償意愿，法院在分割時需兼顧過錯程度與公平原則。

（三）分割方式的綜合判定

法院對財產分割的權衡：

登記效力的優先性：房屋登記在王麗名下，且剩余貸款以其名義償還，判歸王麗所有符合 “登記公示” 原則，可減少過戶成本及貸款變更手續。

出資與協議的平衡：陳明出資占比達 84%（387.59 萬 / 460.87 萬總出資），但協議約定曾確認共同所有，法院未完全按出資比例分割，而是結合現價值扣除剩余貸款后，參考出資貢獻、過錯程度及贈與意愿，酌情確定補償金額。

補償金額的計算邏輯：房屋凈值為 390 萬 - 114.98 萬 = 275.02 萬元，法院綜合考量陳明出資貢獻、王麗對房屋的實際占有及陳明過錯，最終酌定補償 110 萬元，既未完全按出資比例，也未認可全額贈與。

三、裁判結果

法院判決：

一、登記在王麗名下的一號房屋歸王麗所有，剩余貸款由王麗負責償還；

二、王麗于判決生效后 180 日內給付陳明房屋折價補償款 110 萬元；

三、駁回陳明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）同居購房的風險防范

書面協議的必要性：同居期間購房應簽訂書面協議，明確房屋性質（共同所有 / 按份共有）、出資比例、登記名義及分割方式，避免 “口頭約定” 引發爭議。

借名買房的證據留存：確需借名購房時，需簽訂書面借名協議，注明借名原因、資金來源、過戶條件，保留出資轉賬記錄（備注 “購房款”）、雙方溝通記錄等，定期確認權利歸屬。

登記與出資的匹配：盡量使產權登記與出資比例一致，確需登記在一方名下的，可通過協議約定另一方享有的份額，并辦理抵押權登記作為保障。

（二）婚前協議的訂立要點

意思表示的真實性：簽署重要財產協議時應保持理性，避免在情緒激動時簽約；如受脅迫應立即報警并留存證據，否則難以推翻協議效力。

贈與條款的明確性：婚前財產贈與需明確是否附條件（如結婚、忠誠義務等），約定條件成就或解除的具體情形，避免模糊表述導致解釋爭議。

內容的合法性：協議不得約定限制人身自由的條款（如 “不得離婚”“隨時查崗”），此類條款可能因違反公序良俗被認定無效，但不影響其他財產條款的效力。

（三）過錯對分割的影響

過錯證據的固定：一方存在出軌、家暴等過錯的，另一方應留存聊天記錄、照片、錄音等證據，在分割時可作為主張多分的依據。

補償與懲罰的邊界：法院會考量過錯對關系破裂的影響，但財產分割仍以公平為原則，過錯方不會因過錯喪失全部財產權利，補償金額需與過錯程度相當。

本案判決體現了 “登記優先、協議為據、過錯微調” 的裁判思路，既尊重物權登記效力，又兼顧出資貢獻與過錯因素。這也提醒公眾，同居購房需通過書面協議明確權利義務，婚前財產約定應注重形式規范與內容公平，才能有效降低糾紛風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）