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在借名買房糾紛中，書面協議的缺失往往導致權屬爭議升級。北京一起姐妹間因房屋代持引發的過戶糾紛中，法院通過審查出資證據、產權憑證持有狀態及實際居住情況，最終認定雙方存在借名買房關系，判決登記權利人協助辦理過戶手續。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：林秀（被告姐姐）

被告：林燕（原告妹妹）

第三人：張磊（林燕配偶）

（二）事件經過

林秀與林燕系姐妹關系。2000 年 4 月，林秀從案外人田某處購買一號房屋（朝陽區），支付房款 15 萬元。因當時房屋占用土地為集體土地，無法辦理過戶登記。2012 年，一號房屋具備過戶條件，林秀與林燕口頭約定將房屋登記在林燕名下。2012 年 5 月 16 日，一號房屋正式登記至林燕名下。

林秀訴至法院稱，因自身婚姻問題暫將房屋登記在妹妹名下，雙方存在代持關系，現要求林燕配合辦理過戶手續，但遭拒絕。為證明主張，林秀提交了 2000 年從田某處購房的轉讓協議書、房款收據、田某證言，以及 2012 年辦理產權時的商品房買賣契約、房款發票、契稅完稅證等全部憑證原件，同時提供了自房屋交付以來的水電、物業、燃氣等繳費憑證，證明其長期實際居住。

林燕辯稱，一號房屋系由其與配偶張磊及父母共同出資購買，15 萬元房款僅是通過林秀轉交田某，林秀未實際出資。將房屋登記在自己名下是家庭成員真實意思表示，林秀因經濟困難一直居住在此，并非基于代持關系。張磊述稱，2012 年辦理產權時自己出資 8 萬余元用于支付相關費用，不同意林秀的訴訟請求。

經查，1996 年 12 月，林燕作為買方與開發商補簽《北京市內銷商品房買賣契約》（雙方認可該契約為辦理產權證補簽）。林秀持有所有購房及產權登記相關憑證原件，一號房屋自 2000 年起一直由林秀居住使用，林燕從未主張居住權利。

（三）爭議焦點

林秀與林燕之間是否存在借名買房關系？

林秀主張的代持事實是否有充分證據支持？

房屋權屬應歸登記權利人還是實際出資人？

二、案件分析

（一）借名關系的核心證據審查

法院對關鍵事實的認定：

出資事實的證明力：林秀提交的 2000 年轉讓協議書、房款收據及田某證言，形成完整證據鏈證明其從案外人處購買房屋并支付 15 萬元房款。林燕主張房款由其及家人出資，但未提供轉賬記錄、出資協議等直接證據，僅稱通過林秀轉交，不足以推翻林秀的出資證明。

產權憑證的持有狀態：林秀持有《北京市內銷商品房買賣契約》《房款發票》《契稅完稅證》等全部產權登記憑證原件，該事實與借名買房中實際權利人保管關鍵憑證的交易習慣高度吻合。林燕關于 “憑證存放于房屋內，因林秀居住才由其持有” 的抗辯，未提供證據佐證，可信度較低。

實際占有使用情況：一號房屋自 2000 年交付后一直由林秀居住，水電費、物業費、燃氣費等均由其支付，林燕多年未主張居住權或租金收益，符合實際權利人占有使用房屋的特征。林燕主張 “因林秀經濟困難同意其居住” 的理由，缺乏證據支持且不符合常理。

（二）代持合意的推定依據

法院對事實關聯的審查：

補簽契約的合理性解釋：1996 年開發商與林燕簽訂的商品房買賣契約，雙方均認可為 2012 年辦理產權證時補簽，該行為可印證林秀關于 “因客觀原因借用妹妹名義登記” 的主張，補簽行為本身不能證明真實買賣關系。

婚姻因素的動機合理性：林秀主張因婚姻問題暫不登記在自己名下，具有一定生活合理性。家庭成員間因特殊原因選擇借名登記，在無相反證據情況下，結合其他事實可推定代持合意存在。

第三人出資的性質認定：張磊主張 2012 年出資 8 萬余元用于辦理產權，但該費用屬于過戶稅費而非購房款，即使屬實也僅構成債權關系，不能改變房屋原始出資主體及實際權利歸屬。

（三）舉證責任的分配結果

法院對證據效力的評判：

原告的證據優勢：林秀提供的出資憑證、產權證件、居住證明等證據相互印證，形成完整證據鏈，能夠證明其為實際權利人。根據 “高度蓋然性” 證明標準，其主張的借名事實具有更高可信度。

被告的抗辯不足：林燕否認代持關系但未提供充分反證，其關于出資、登記原因的陳述缺乏證據支持，無法推翻林秀提交的原始證據。

家庭成員關系的影響：姐妹間的借名行為通常缺乏書面協議，法院在審查時更注重實際履行情況，而非形式上的登記外觀，本案中實際出資與占有使用事實足以對抗登記效力。

三、裁判結果

法院判決：

一、林秀與林燕之間就購買北京市朝陽區一號房屋形成借名買房合同關系；

二、林燕于判決生效之日起十日內協助林秀辦理將北京市朝陽區一號房屋不動產權轉移登記至林秀名下的手續；

三、駁回林秀的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）借名買房的風險防范要點

書面協議的必要性：即使是親屬間借名買房，也應簽訂書面協議，明確借名原因、出資主體、產權歸屬、過戶條件及違約責任，避免口頭約定引發爭議。協議需注明房屋位置、面積、登記權利人及實際權利人信息。

關鍵證據的留存：實際出資人需妥善保管購房款轉賬記錄、房款收據、產權證件原件，保留實際居住證明（如繳費憑證、社區證明），定期留存與登記權利人關于房屋權屬的溝通記錄（微信、短信等）。

親屬間的特殊注意：親屬間借名需警惕關系惡化風險，可在協議中約定第三方見證人，或對協議進行公證，明確各方權利義務，避免因情感因素模糊法律邊界。

（二）代持關系的認定證據指引

出資證據：銀行轉賬記錄（注明 “購房款”）、現金收據（收款人注明 “代實際出資人 XX 支付購房款”）、賣方證言等，直接證明資金來源。

占有證據：長期居住的水電費單據、物業費發票、裝修合同、鄰居證言等，證明實際行使房屋權利。

權屬證據：產權證件原件、登記手續辦理過程中的費用支付憑證、與登記權利人的溝通記錄等，形成完整證據鏈。

（三）登記與實際權利的沖突處理

登記效力的相對性：不動產物權登記具有公示效力，但并非絕對，法院可根據實際出資、占有使用等事實認定真實權利歸屬，尤其是在親屬間借名等特殊情形。

舉證責任的分配：主張借名關系的一方需證明 “借名合意” 和 “實際出資” 兩大核心事實，登記權利人反駁需提供相反證據，否則將承擔舉證不能的后果。

本案判決體現了 “實質重于形式” 的裁判思路，在無書面協議的情況下，通過綜合審查出資、占有、憑證持有等事實，確認了借名買房關系的存在。這也提醒公眾，借名買房需謹慎，務必通過書面形式固定權利義務，同時注重留存各項證據，才能在權屬爭議中有效維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）