10年后，4類小區將不再值錢，內行人早已悄悄脫手，你還在買嗎？

數據顯示，2022年5月，全國新建住宅平均房價9878元/平方米，相比2021年2月，下跌了1300元左右，降幅12%。目前樓市已經發生了很大的變化，從過去的開盤經常售罄到如今許多樓盤無人問津，甚至一些河南縣城的房子，為了讓農民進城買房，開始小麥抵房款的現象，已經說明目前樓市出現了大降溫的狀態，房價告別大幅上漲，購房者也可以慢慢挑了。

但是，“有房才有家”，好房子依然是人們的追求。因為這兩年疫情的影響，許多旅游、航空、房地產、教培等行業的人員收入大幅度減少，買房的心態變得猶豫，對房價的預期也下降了，而這些人群恰恰是以前熱衷買房的高收入群體之一。我們發現，即使一些地方發布購房補貼、公積金貸款放寬等政策，人們也不再像以前那樣熱衷于買房了，2022年前4月，國內商品房銷售額同比下降29.5%，而且降幅還在擴大。

那么在這樣的背景下，樓市會發生什么樣的變化呢？其實早在2013年時，王健林就預言了現在樓市的分化現象，他表示，未來一二線城市的房價，還會出現上漲，因為有產業和人口的支撐，但是許多三四線城市尤其一些縣城，房價基本上沒有上漲的空間。

在以前房價上漲較快的時候，即使買到一些素質比較差的房子，也不用擔心房子貶值，但是現在樓市進入調整期，一不小心就容易買入跌價的資產，大家買房一定要擦亮眼睛，尤其是有一些專家認為，未來10年有4類小區將不再值錢，并且會加速貶值，懂行的人正在悄悄賣掉這些房子，大家買房的時候要盡量避開。

第一類，物業管理水平差的小區。

在商品房預售制度影響下，許多人看完沙盤、聽了售樓處人員的介紹之后，就決定買房子了，對物業的口碑絲毫不了解，但是物業管理水平的高低會直接影響到業主居住的滿意度。而受到高房價的影響下，許多人可能一輩子只能買得下一套房子，未來30年都要在這套房子里居住，而且還要經常和物業打交道。

一個小區住的時間長了，難免會遇到一些問題，比如水管破裂需要維修，電梯出故障，和鄰居發生矛盾等等。實際上在疫情期間，好物業和差物業的對比更加明顯，一些品牌物業會及時給小區進行消毒，保證業主的健康，而一些服務差管理混亂的小區，不僅會多收人們的物業費，在服務上也沒有半點用心，比如不及時處理垃圾，設施壞了也不及時維修，很多業主受不了這樣的環境，收入增加之后就會很快搬離這種小區。

第二類小區是LOFT公寓。

LOFT公寓在剛剛出現的時候，因為空間利用率高、售價相對低吸引了廣大年輕人，但是隨著時間推移，缺點也逐漸明顯，第1點，許多地區已經對LOFT公寓發布了限制，層高不得超過4.5米，這就會導致業主住進去之后會感到非常壓抑，尤其是2樓臥室會比一般的住宅低30~50公分左右，1米6的女生居住尚可，1米8的男生居住就會非常壓抑，偶爾翻個身就會撞到墻上。

第2點，LOFT公寓屬于商業性質的房屋，產權只有40年，交易稅費很高，水電費也是按照商業性質收取。如果家里有孩子，商業性質的房子，一般沒有對口的學校。而且通常LOFT公寓每一層有許多住戶，而且業主的成分非常復雜，你的鄰居可能是美容會所，牙科診所，培訓機構，經常會受到噪音的影響，影響業主的睡眠。

第3點，在LOFT公寓里，經常需要樓上樓下跑，做事很不方便，尤其是晚上有起夜習慣的人，在這里會感到很憋屈，特別不適合老年人居住。第4點，大部分LOFT公寓沒有封閉式的廚房，不具備安裝天然氣的條件，衛生間也沒有窗戶，通風采光效果差，業主做飯只能用電磁爐，不能用燃氣灶，整體來看居住舒適度比住宅差得多。

第3類，房齡20年以上的老破小。

隨著國家放開三胎以及人們改善需求的增長，房齡20年以上的老破小已經不適應如今年輕人的需求了，而且隨著房價的上漲，許多人更愿意首套房就一步到位，買一個三居室，避免換房的麻煩。

房齡20年以上的老破小有三個缺點。第一是面積過小，小區環境差，如果老人和孩子都一起住，這類小房子無法滿足人們的居住需求。第2個缺點，房齡20年以上的老房子，一般在銀行貸款上會有限制，例如有的銀行要求房齡30年以上的老房子不發放貸款，這就要求購房者必須全款買房，如果人們有全款買房的錢，為什么不買新房呢？

第3個缺點，過去許多人想買城區的老破小，主要是因為有學區屬性，但是我們發現隨著租售同權、教師輪崗制度、搖號制度的實施，學區房將會逐漸失去原有的市場價值。而且學區政策是受到教育局控制的，存在不確定性，那些只有學區賣點的老舊小區，居住屬性太差，而且現在國家提倡“舊城改造”，20年以上的老舊房子拆遷的概率也很低，所以這類只有社區賣點的老舊房子最好不要再買了。

第4類，老舊的高層住宅。

北京大學朱國忠等專家認為，未來高層住宅可能會成為貧民窟。這種說法不是空穴來風，以前人們喜歡買高層住宅，那是因為高層住宅視野廣闊、性價比高，但是，凡是房子總有老舊的一天，老舊的高層住宅，經過幾十年風吹雨打以后，會出現外墻脫落、水電設施缺乏維護等問題，會給人們的居住滿意度帶來隱患。高層住宅由于樓層太多，在維修成本和防火方面也有許多不足。

而且現在許多開發商也負債累累，高層住宅住戶多，拆遷成本也越來越高，高層住宅在未來可能陷入“既修不起，也拆不起”的困境。而且2021年國家已經發布了限高令，大城市一般不得新建500米以上高層建筑，縣城的住宅，75%要以多層住宅為主。隨著高層住宅缺點的暴露，懂行的人在住一段時間之后，也會選擇脫手這種房子，看看這些房子類型，你還在買嗎？