（曲濤/文）新年伊始，針對優化需求端的房地產政策出臺了。

央行、銀保監會近日發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。對于新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

對于此次調整，兩部門表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

部分城市可階段性放寬個人首套房商貸利率下限

實際上，去年9月底，人民銀行、銀保監會就曾階段性調整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

而此次兩部門再次針對首套住房貸款利率政策進行調整，一方面是作為去年政策的延續與完善。

根據通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

另一方面，通知明確了首套住房貸款利率動態調整機制的建立，在“因城施策”的基礎上，最大限度支持剛性住房需求。同時，也提高了政策的靈活性。

通知明確，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對中房網表示，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房價若是持續疲軟則可以落實此類權限，但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類權限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性的調整。

38城首套房貸利率有望迎來階段性下調

隨著本次首套住房貸款利率動態調整機制的建立，也給予地方政府更為明確的調整目標。

中房網根據上述政策的執行條件，結合國家統計局發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》整理后發現，以下城市均符合這一要求：

其中，二線城市13個。分別是天津、石家莊、福州、哈爾濱、鄭州、蘭州、南寧、沈陽、太原、武漢、長春、大連和廈門。

三四線城市多達25個，分別是秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽和湛江。

與去年9月份的23個城市相比，本次符合要求的城市多達38個。值得注意的是，包括天津、石家莊、哈爾濱、武漢、桂林、大連、秦皇島、北海、常德、濟寧、蘭州、溫州、襄陽、宜昌、岳陽和湛江在內的16個城市，均出現在兩次統計的名單之上。

這也意味著，自2022年6月份以來，這些城市的新房市場一直處于低迷態勢，對于政策調整的必要性和緊迫性非常高，未來上述城市對于房貸政策靈活調整將是大概率事件。

需求端購房政策支持力度或加大

去年底召開的中央經濟工作會議明確提出，要“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。市場普遍認為，2023年房地產市場政策調整將會針對需求端的改善發力。

而就在央行、銀保監會發布政策的當天，住建部部長倪虹也公開表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

雖然此次通知強調，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。但在更多的分析人士看來，未來二套房有關政策仍存在改變的可能。

招聯金融首席研究員董希淼表示，目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求，應在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。

民生銀行首席經濟學家溫彬認為，市場需求的真正回暖還有賴于防控政策優化后疫情態勢的進一步平穩，以及政策層面對剛需和改善性購房需求給予更大支持力度，進而帶動居民購房意愿、購房能力的全面提升。

而從倪虹部長的表態來看，也在向市場傳遞著更為積極的信號。不排除未來針對符合條件的購房群體，靈活調整政策的可能。