近期房地產市場在輿論氛圍上可謂“火爆”，房價普遍止跌，各地成交量回升。 3月5日，一年一度的全國“兩會”開幕。政府工作報告指出，“支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民和青年人的住房問題”。此外，對于暴雷的頭部房企也提出“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展?！辈浑y看出，2023年鼓勵購房、關愛房企已成定局。在這樣的引導下，樓市穩中上行并不“難”。

接下來大概率應該是改善的購房潮。改善購房不一定非要購買新房，高質量的二手房也是一個不錯的選擇。在整個二手房置換過程中，買房是最后的環節，也是最終的目的。雖然政策和賣房也很重要，但歸根結底都是為買房做準備。爭取盡可能多的主動權和發言權，以免陷入被動和受害的境地。根據多年的地產經驗和大家分享下置換干貨，特別是二手房的置換與選擇。

政策研究

1、前期準備：買房的前期準備主要包括了解政策、談判、資金準備等。

購房政策是非常重要的，在房地產糾紛的歷史上，至少有一半的訴訟是因為政策原因，比如不了解限購政策、貸款額度不夠、稅費超預期等等將直接導致違約。

2、貸款政策

了解貸款政策的主要目的是弄清楚首付需要多少，貸款能不能夠用，然后再結合房屋售價和存款，看看能不能買到心儀的房子。銀行和公積金管理中心根據其委托的評估公司出具的評估價確定首付金額和貸款金額。如果你的合同價格基本上是市場價，那是沒有問題的。如果明顯偏低或偏高，那么很可能是你精心計算的首付價格和貸款價格之間存在差距。在簽訂貸款合同時，銀行或公積金中心會告知您是否需要在過戶前補足首付。

資金準備

看房前一定要算好房子的總價和首付，給自己留一點錢。你不能把你所有的錢都包括在房價里。因為銀行批準的貸款金額不一定是您或中介預先計算的。從目前的信貸市場來看，貸款很可能貸不完，貸款會緩慢釋放。這就需要你在過戶前補差價作為定金。

如果是置換客戶，那么所出售的房屋應督促買家盡快辦理相關手續，并行使您的權利。越早拿到錢越好。更換房屋是與時間賽跑。誰有錢，誰就有話語權和主動權。而且，房地產政策的出臺通常是突然的。可能你昨天在網上簽了合同，今天又要出新的政策了。如果耽誤了，導致你的房子遲遲不能賣掉，那么你的買房計劃就泡湯了。

看房準備

1、首先，再買一張電話卡作為購房專用聯系電話。一定要杜絕用平時用的手機號和微信聯系中介，否則日子就別想安寧。

2、預約中介看房

現在買房，不用到處找中介。有很多二手房網站。雖然靠譜的不多，但是聯系方式絕對沒問題。你可以跟中介說清楚你想買的房子的要求，包括總價、街區、樓層、朝向、裝修等，然后讓中介有合適的房源聯系你看房。一定要找大中介。他們的操作比較正規，比較專業，與多家貸款銀行有合作?；旧峡梢赃x擇一家符合您要求的銀行。不要找小中介，他們以租房為主，業務不專業，會有隱患。

3、一手資料

你要找的中介數量不能太少。在目標社區周圍，通常最少不少于10人。不能在同一家店里找2個人，這樣會產生沖突。確保找到這些中介人員不在同一家店。而且你要和中介人員的交情非常好，至少表面上是這樣，確保你身邊所有的大中介店都有你的“線人”。只有這樣，才能保證第一時間掌握新房源信息。沒有完美的房子，只有無限接近完美。由于信息不對稱，你錯過了買到超高性價比的房子，多么令人心碎。原因很簡單，房屋信息掌握在中介自己手里，別人還不知道，就被相關熟悉的人搶走了。這是找到便宜房子的最有效的方法。

4、堅持原則

一般中介人員只會向你夸大房子的優點，而不會提及缺點。記住不要被他們愚弄了。雖然不會有完美的房子，但還是有一些原則性的標準是必須要遵守的。根據個人喜好，初步制定自己的選房硬指標和軟指標。硬性指標完全不能接受，也不適合，比如離變電站遠近，有沒有電梯，有沒有高架，是不是在頂樓等等。

在看二手房的時候，可以用兩個指標來衡量；軟指標是房間布置、裝修、小區環境、綠化等，硬指標是扣分項，軟指標是加分項。最好不要突破自己的硬指標。雖然我知道選房的過程會很眼花繚亂，但我還是要堅持不改變自己的硬指標，因為硬指標是無法改變的，是不可逆的。不可貪圖便宜，但軟指標是可以通過裝修美化來避免的。

5、做好自己的購房預算

需要置換的朋友通常資金有限?？捶窟^程中，盡量看自己預估價格范圍內的房子，不要盲目聽信中介人員的忽悠，突破自己的預算，讓自己陷入被動的境地。明確告訴他買房的預算和要求后，他會安心幫你找到符合你要求的房子。

6. 學會判斷

為了促成成交，在看房子的過程中，中介一般會使用“招數”來突出房子的搶手，比如集中看房，比如聲稱房子很熱等。如果你遇到類似的情況，不要驚慌，回家冷靜下來想清楚，不管這房子是不是真的搶手，明天會不會賣，是否符合你的購買標準，是否有房。重大缺陷尚未發現，如有不滿意，一定要慎重，切勿聽從他人建議，落入中介圈套。

7、賣房的原因

看房前一定要向中介了解賣家家庭情況，年齡結構，賣房原因，是否需要現金置換或改善，是否是家庭矛盾或子女分家等等，你都需要有一個初步的理解。一般中介在賣房之前都會詢問出讓人。在看房的過程中，一般都會遇到賣家，所以看完房子，一定要和賣家聊聊。主要是問他賣房子的目的是什么。其實通過聊天和看房，基本可以了解之前住家和房子的大概情況。雖然不能100%確定房子是否有問題，但可以大大降低風險。

8、看房時，盡量當面提問題

在中介陪同看房時，在中介面前，少說房子的優點，多說缺點，讓中介覺得你見多識廣，不容易上當。而當你不喜歡的時候，中介自然能理解你，繼續幫你找到合適的房子。另外，如果房子看起來不錯，基本滿意，如果有賣家在場，一定要在賣家前面，禮貌的挑出房子的諸多問題和缺陷，表示不是特別滿意，然后回過頭來想一想。為以后的討價還價做準備。千萬不能當著賣家的面夸房子好，不然就等著漲價了。

9. 中介交易

如果賣房子找中介，感覺靠譜，專業，整個過程也比較順利。買房子的時候最好用同一個。第一，避免了不靠譜的中介所帶來的不可控風險；第二，這個中介會更加努力的幫你找房子，幫你和房東討價還價，幫你了解房子的過往情況，幫你在簽合同的時候爭取更多的利益，因為他們已經把你當成了一個老客戶老朋友；第三，你可以要求中介費的折扣，作為給他們這個業務的交換。

10.多次看房

對于心儀的房子，在做最后決定之前，一定要選擇與上次看房時間不同的時間?？梢愿嬖V中介，配偶或老人想再看房子。但這次看房的重點是看采光、噪音、小區環境和安保設施。因為第一次驗房的重點是房子的內部布局和地板裝修，第二次看采光如何，白天晚上噪音如何，下班后小區停車如何下班后，夜間治安如何，樓下是否有變電站、垃圾站等重大負面設施等。

11.學區房查詢

如果你打算購買學區房，但不確定哪些區屬于目標小學的學區房，那就很簡單了。大家可以去區教育局的網站上查，每年四、五月份會公布全區所有小學的招生范圍，以門牌號為準，是最權威的。不要聽信中介片面的話。在他們口中，所有的房子都在學區內。另外，有些社區的入場人數是有時間或者次數限制的。請務必在購買前與前任所有者確認配額的可用性。

買房不是買白菜，大家在選購的時候一定要仔細。這種大宗消費一生能有幾次呢？