最近種種跡象都在表明，市場已經回暖了！

　　先有東部萬科金域學府以比上期房源上漲3000元/平的價格開盤，收獲去化8成、熱銷約6.3億的好成績；后有3月31日深圳第一批5宗地于3月31日成功出讓，收金72億。

　　不僅如此，豪宅盤熱度也跑出了新高度。2月香蜜湖豪宅水榭花都三期樓王成交一套272平左右房源，成交總價6900萬，比去年11月份同戶型漲價600萬。

　　同時，淘哥還了解到，福田CBD的最后一塊住宅項目天宸可能也要在4月入市。可見，市場氛圍已經開始躁動起來，開發商在激情準備入市，購房者的買房熱情也已被激起。

　　但現在的大環境并不如從前，即使是深圳的房子，也不能亂買。

　　淘哥給大家一個評判標準，今年判斷一個房子是否值得入手，就看兩點：

　　1、是否是核心資產？越核心，各項配套如學校、交通、商業、高收入人口、產業越密集，房產需求越大。

　　2、稀缺性。稀缺的地段、交通、商業、學校、自然景觀、產品以及戶型等。要記住，稀缺或者供不應求的東西，在通脹的背景下，必然有長遠的價值。

　　01.

　　現在買房要更加注重現實價值

　　第一點，買房要買核心資產。

　　簡單來說，便是買一線城市、核心地段、優質物業。一個城市的核心地段，具備這個城市超高的現實居住價值。

　　在這里誕生的產品，生來非富即貴，擁有這個城市最豐富和成熟的教育、醫療、交通、商業、公園等配套，住進去就能享受沉淀了幾十年的紅利成果。

　　近一輪周期檢驗表明，擁有“一線城市+核心地段+優質產品”特性的豪宅物業最抗跌。即使遇到市場調整期，這些產品的房價也能很堅挺，穩步向前。

　　比如過去的一兩年，在深圳普跌10-25%的情況下，深圳灣的龍頭豪宅的成交均價仍然維持在約30萬/平的高位。同樣，去年5月，北京明星盤萬柳書院一套298平的頂層復式法拍，被8個人競價117次，最終以1.09億成交，單價高達36.47萬。

　　即使放眼全球，亦是如此。2021-2022年，曼哈頓豪宅與超級豪宅銷量回彈，同時，在截至2022年9月的一年里，紐約豪宅價格上漲了約5.2%。

　　第二點，買房也要買稀缺，越稀缺越好。

　　從全國范圍來看，很多城市的房子都不再稀缺，但是深圳屬于例外，人多地少、人口流入大。

　　智聯招聘聯合澤平宏觀發布的《中國城市95后人才吸引力排名：2022》報告指出，95后人才吸引力中，深圳排名第二，僅次于北京。而在北上廣深四大一線城市中，深圳是面積最小的城市，卻將要承擔第二多的人才流入，這造成土地資源非常稀缺。

　　再從深圳看，中心區域完全沒問題，尤其是福田，作為深圳的中心區域。不但自住屬性高，資本屬性也高。

　　而且，由于許多中心區開發于早期，如今可開發住宅用地所剩無幾，因此會更為稀缺。

　　稀缺的供應，與更多更大的財富在一起會發生化學反應，使得購買核心區域房產成為一種保值增值財富的最好方式。

　　淘哥認為，未來十年，稀缺的產品將會越來越保值抗跌。

　　根據這兩點買房原則，我們以即將要入市的天宸項目為例，來舉例分析一下。

　　02.

　　福田CBD是正正經經的深圳中心

　　天宸是福田CBD最后一塊宅地

　　天宸項目位于福田CBD中心區，是福田CBD最后一塊住宅用地，可以說是絕對的核心地段。

　　1979年的春天，有位老人在中國的南海邊畫了一個圈。于是，深圳作為中國第一個經濟特區在祖國南部崛起。如今，那位老人的雕像矗立在深圳市中軸線上的蓮花山頂，以邁步向前的姿態，寓意著深圳始終要大步向上、向前。

　　看下面這張圖，以濱河大道、新洲路、彩田路和蓮花路圍成的圈，正是福田CBD。淘哥強調一句，只有在這個范圍內的，才是正正經經的福田中心區。

　　1980年6月，福田中心區的概念被正式提出，這是深圳歷史上首次提出福田區作為未來金融商貿中心區，也是深圳唯一一個先規劃后建設的中心區。

　　進入90年代，福田中心區發展進入快車道，大中華交易廣場、音樂廳、深圳市圖書館、少年宮、廣電中心等相繼開始建設，正式拉開大規模建設的序幕。

　　到2015年，平安金融中心建成，標志著福田中心區初步建成。而正在建的福田第二高樓深圳大百匯廣場，建成后將標志福田CBD基本完善。

　　來源：幸福福田

　　經過二十余年的開發建設，如今，福田中心區內高樓大廈林立，商業發達。

　　這時候再來看這張福田CBD的范圍圖，天宸項目正好坐落于這個圈內。也就是說，天宸是再真實不過的福田CBD住宅，而且還是福田CBD最后一席住宅。

　　住在這里，可以直接感受深圳改革開放四十余年來集聚的成果，坐擁深圳最完善的公共配套，音樂廳、圖書館、美術館、會展中心皆咫尺可達，公園綠地、地鐵網絡、口岸設施也都是深圳最密集的區域。

　　這就是為什么許多改善型購房者更偏愛福田的原因，因為福田中心的居住價值、現實價值遠超前海、南山，是深圳的王者。

　　僅以很小方面的數據就能體會到，眾所周知，五星級酒店選址非常嚴格，一般只分布在樞紐、CBD等城市最核心區域，或者景觀資源一流的地方，而福田的五星級酒店數量，是南山的3倍。

　　來源：未來城視

　　淘哥認為，未來10年福田依然是深圳的中心，不會動搖。福田核心地段的物業，都是深圳人應該搶占的核心資產，尤其是住宅，因為未來都不會再有了，想象空間非常大，可以說是天花板級別的存在。

　　03.

　　“國家隊”牽頭

　　替購房者站好每一班崗

　　再來看項目本身。

　　27日，天宸THE CORNICHE戰略合作發布暨媒體品鑒會圓滿落幕。活動上，正式宣布項目將與福田安城投、長城資產、建安集團等央國企開展深度且多方位的合作。在不改變原項目主體的情況下，引入深圳市福田安城投運營有限公司，為天宸提供工程與現場協理等多維度的支持服務，助力項目順利交付。

　　據查，深圳市福田安城投由深圳市安居建業（以下簡稱“安居建業”）和深圳市福田投控聯合成立，各自占股50%，注冊資金1000萬元。

　　其中，據官網資料顯示，福田投控成立于1983年，注冊資本40.26億元，是深圳市福田區政府全資國有控股企業，由區國有資產監督管理委員會持有100%股權，著力構建投資融資、產業培育、資本運營等核心功能。近幾年來，福田投控推動了福田區福安小區城市更新、華富村舊住宅區改造、南華村棚改項目等多個項目建設，促進產業轉型升級。

　　華富村城市更新效果圖

　　另外一位股東安居建業，淘哥作為深圳地產自媒體人，便更好奇了，這家鮮少在市場上出現的國企到底是個什么來頭？

　　于是，上天眼查一查，才知道安居建業原來在2022年1月才成立，經營范圍包括：以自有資金從事投資活動、社會經濟咨詢服務、住房租賃、非居住房地產租賃以及房屋拆遷服務；許可經營項目有房地產開發經營、房地產咨詢和物業管理等。

　　公開渠道上可以查到關于安居建業的信息并不多，但從當前可查的資料來看，安居建業雖然在年份上算得上是個“地產新生代”，但實際上，這個“新生代”的來頭可一點也不“新生”，原因有兩點：

　　1、是個高級版的國家隊選手

　　股東一欄上顯示，安居建業由深圳市人才安居集團、萬科、深業集團、深圳市特區建工集團共同出資成立，分別持股達40%、20%、20%、20%，總注冊資本達20億元。

　　看到這，淘哥有一種恍然大悟的感覺，“原來如此～”。

　　3家深圳老牌國企+1家地產“三好學生”，這妥妥的一支高質量“國家隊”，安居建業可謂含著金鑰匙出生。可以說把資源優勢整合玩的明明白白。

　　就光看到這個組成，淘哥只能道一聲“牛逼！”

　　2、已參與監管面積超300萬平方米

　　大概正是有著如此這般強大的國企背景和資源在，據市場不完全統計，從去年1月份成立至今，安居建業已成功盤活多個出險房企的涉險項目，涉及商品住房、商辦面積等多種業態，總計參與監管面積超300萬平米，比一些大型國企還多。

　　發展速度有點“深圳速度”的味道。

　　從相關報道了解到，安居建業首次進入公眾視野，是在2022年9月加入盤活深圳木頭龍小區。木頭龍小區是深圳城市更新項目中出了名的老大難，歷經十幾年波折才開工，結果又遇地產寒冬，銷售不佳。

　　從當時發的合作公告可以看到，安居建業是在不改變項目開發主體的情況下介入，并且為其提供工程管控至交付服務全過程全方位管理支持服務，全力推進項目更高效、更高品質的運營，為項目順利交樓助力護航。

　　事實上，在近兩年經濟下行的情況下，全國大量民營房企不斷出現暴雷的新聞，導致購房者們人心惶惶，對非國企開發的房子，不敢下手。

　　無疑，安居建業這種參與模式，是對這些項目的一種“保駕護航”，以“國家隊選手“的姿態給予開發商和購房者們一種支持和安全感，旨在化解地產行業風險。

　　無獨有偶，除了木頭龍項目外，安居建業還聯合深圳市龍崗區城投置地開發有限公司成立深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司，為龍崗區4個恒大項目提供保交樓受托服務，包括恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深匯大廈安居型商品房項目等。

　　在2022年11月26日，作為股東之一，以底價約75.4億元參與競得原恒大深圳總部地塊。據悉，這筆成交款在除掉相關稅費和拖欠的工程款之后，將用于恒大清償債務。

　　因為安居建業和興業信托、深圳恒嶼的介入，停工14個月的總部地塊終于可以再次動工。2017年，恒大以55.52億元拿下深圳灣超級總部基地的這宗地塊時，萬科拿下了它隔壁的一塊地，計劃建成萬科的第6個總部。

　　誰能想到，6年后，重新買下這塊待盤活的宗地的新買家，竟還是隔壁鄰居參股的公司。只能說，有些緣分可能是天注定的。

　　超總項目效果圖

　　可以想象到，安居建業此次再次加入天宸項目的開發工作，是“不打無準備之仗”，對購房者來說，相當于打下了一劑“強心針”。

　　04.

　　稀缺大戶型，多變空間

　　滿足多樣化需求

　　在核心的地理優勢和雙國企的保駕護航下，天宸這次推售的產品也很不錯，將重點推出建面約128平和138平的產品，均為大戶型。

　　其中，建面約128平的設計為四房，滿足三胎家庭和三代同堂的需求；建面約138平的產品則規劃為多變空間，可以根據購房者個人喜歡進行設計，滿足多樣化需求。

　　建面約128平戶型圖

　　從產品屬性來說，大戶型住宅最為稀缺。

　　一方面，由于70/90政策，在政府對商品房面積的約束之下，許多豪宅做大戶型產品的空間非常有限，即使想做，也沒有許可條件。

　　與此同時，過多的小戶型的保障房，也使大戶型的社區不夠純粹。

　　另一方面，自7.15新政和二手房指導價政策出臺以來，深圳的改善需求便被困多時。許多人想以小換大，被迫陷入有心無力的困境中。

　　此外，隨著三胎政策的全面放開，未來的家庭人口結構數量會越來越多，小戶型再也滿足不了這些家庭的需求。

　　相比之下，大戶型的住宅面積較大，可以提供更多的空間，使人們能夠更加舒適地生活和工作。尤其是隨著居家辦公的需求越來越多，家庭成員可以在家中進行遠程學習和工作，提供了更多的私人空間，幫助人們更好地平衡工作和生活。

　　并且，大戶型靈活性更強，可以提供更多的社交空間，滿足居住者不同的需求。例如，可以設置多個臥室、娛樂室、書房等，以滿足不同的生活方式和興趣愛好。

　　尤其是在城市核心地區，隨著時間的推移，大戶型房屋的價值可能會增長得更快。

　　項目效果圖

　　天宸這種純粹的大戶型高端社區，作為福田中心區最后一塊宅地，未來在二手房市場，溢價空間會更高。

　　不僅如此，淘哥還了解到，項目的景觀設計由魏瑪團隊打造，以深圳獨特的山海景觀為依托，創新引入《山海經》概念。整體以現代中式景觀為主，采用如四季酒店等高端酒店植物設計手法，提高生活度假感覺。

　　并且，每層規劃四梯四戶，設有梯控系統，專梯到戶，彰顯奢華與尊貴體驗。采用高端定制的門窗系統，僅用于全球少數豪宅項目。

　　項目效果圖

　　未來，住在這里，還可以感受全新24小時中芯生活。

　　早上，迎著東升的旭日在蓮花山公園慢跑，上午去CBD上班，品著咖啡一覽福田中心高層視野；下午，或許需要去到會展中心出席一些活動，與全球菁英會談；下班后，可以去到COCO PARK吃喝玩樂，吃完還能去附近的音樂廳或者圖書館熏陶一番藝術世界，樂哉悠哉。