（亞晨/文）房地產市場火爆的年代，限價政策有效地平抑了房價，穩定了市場預期。

但同時，由于新房限價，使其與二手房出現價格上的倒掛，這也激發了一部分購房群體的投機行為。

“打新”亂象頻出，上海人氣樓盤暫停開盤

哪里有利可圖，哪里就有資金涌入。近年來，各地房地產市場上逐漸催生出了“打新”隊伍，尤其在今年，這種現象愈演愈烈。

5月底，上海人氣樓盤云錦東方云筑項目宣布暫停開盤，而這正是緣于價格倒掛引起的市場亂象。

公開信息顯示，云錦東方云筑項目共推出105套房源，其中，洋房42套，別墅63套，銷售均價分別在每平方米13.2萬元和每平方米17.8萬元。

其周邊的二手房均價在每平方米20萬元以上，保守估計，只要打中最小戶型，也能穩賺千萬元以上。如果能夠打中大戶型，那每套房基本都能盈利在2000萬元以上，獲利空間巨大。

即便該項目已經實施了史上最為嚴格的凍資要求，但仍引起了“打新”一族的圍堵。更有甚者，以“假結婚”或者代持等方式來滿足購房要求，嚴重擾亂了購房秩序，有悖于社會道德。

而上述亂象也引起了監管部門的關注并及時叫停，有市場人士稱，對于后續入市有此類情況的項目都將可能延期銷售。

京滬等熱點城市房價倒掛明顯

事實上，云錦東方云筑并非個例，新房與二手房價格倒掛這一現象，在大城市中普遍存在。

根據上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，在其監測的全國20個城市中，有15個城市存在不同程度的房價倒掛現象。

其中，房價倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達到22395元/平方米。上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯，分別為21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。

從全國20個重點城市市區打新獲利情況看，根據易居研究院監測，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309萬元/套、280萬元/套和251萬元/套。

正是由于“打新”成功后的獲利空間比較大，使得一些熱點城市的二手房市場掛牌較為活躍。

根據貝殼研究院數據，截至5月底，重點50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。對此，貝殼研究院分析認為，當前市場上的二手房掛牌量增加，主要是來自于購房者的置換需求。根據對經紀人調研，上海、北京等城市改善換房需求占比超過七成，多數二線城市換房需求占比超過五成。

以上海為例，根據上海中原地產監測的數據，最近幾周上海二手房市場掛牌新增量在1.3萬套左右。在以前的2015年、2016年和2021年等市場活躍年份，也曾出現過1.3萬套左右的新增掛牌量，但持續時間較短。

從今年來看，自2月份開始，除法定節假日外，上海每周二手房新增掛牌量基本維持在1.3萬套左右，與以往掛牌量周增1萬套左右相比，目前二手房市場掛牌量較為活躍，以置換“打新”為重要的消費。

房價倒掛現象將有所減弱

業內人士認為，上海云錦東方云筑項目銷售被叫停，對于“打新”市場而言，意味著整頓的開始。主管部門可能會根據項目情況完善購房手續，進一步打擊投機獲利空間，維護市場正常秩序。

對此，易居研究院分析認為，“打新”產生了很多負面問題。從需求端來看，購房心態被扭曲，投資投機需求活躍，新房交易秩序受到了明顯干擾。此類操作下，容易給合理的改善型住房需求帶來入市困擾。從供給端來看，房價倒掛現象下，營銷部門的應對壓力明顯增加，認籌工作和開盤工作異常困難，也產生了客戶投訴等問題。同時，一些房企會產生捂盤惜售的操作，其會干擾所在城市的新盤供應計劃，造成房源緊張等問題。此類操作也會加劇房企的資金緊張狀況，若對市場走勢出現了誤判，甚至會產生樓盤滯銷、去庫存壓力變大等經營風險問題。

從另一方面看，“打新”必賺的概率也越來越小。根據《丁祖昱評樓市》此前梳理，從上海2020年銷售金額、面積TOP50項目情況來看，30%幾乎沒有漲價，約14%的項目二手房掛牌均價已經低于2020年成交均價。從數據上看，“打新”獲利的空間也逐漸變小。

易居研究院指出，房價倒掛問題也與市場行情走勢有關。一方面，各地從房企盈利、優化營商環境的角度出發，預售許可和限價政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價的自主下調。這兩者結合起來，可以認為三季度房價倒掛現象將有所減弱。當然，要真正治標治本，也不能寄希望于短期的變化，而要從供求平衡關系修復、科學定價體系建立、購房秩序引導等角度入手。唯有這樣，才能根治此類問題、平衡各方利益，最終促進購房市場的公平有序。