新盤爆賣百億、山姆店開業爆火，前海最近王者歸來，而能和前海爭鋒的，不是福田、不是南山、不是寶安，而是龍華。

前海有大賣百億的新盤，龍華有深圳上半年住宅銷售額和銷售面積的雙料冠軍；前海有全國第二家山姆旗艦店開業，龍華有Costco華南首家旗艦店，預計四季度也會開業。

從樓市到商圈，龍華擁有不輸前海的熱度，再一次成為深圳的流量擔當。

需要注意的是，龍華雖然開啟二次騰飛，但隨著北站、紅山開發飽和，幾乎無地可供，龍華的發展重心將發生轉移，而大浪最有可能成為接棒成為新的爆發點。

01.

龍華雙心交匯處

深圳中軸新中心

產業實力逆天

大浪是龍華下一站

陽臺山下，東接觀瀾，南抵民治、南山，西近寶安石巖，北鄰光明新區，下圖中棕色區域，就是大浪。

這個地方有多特殊？

從龍華維度看，大浪位于龍華雙心交匯處，坐擁龍華中心和北站中心的雙重輻射利好。

根據最新規劃，龍華將構建“一環一軸、雙心多點”的國土空間總體格局。其中雙心即：龍華市級功能中心、北站城市功能節點。

注意，此雙心都是市級功能中心，在行政定位上，和福田、南山、前海中心平起平坐。

這決定了，龍華中心和北站中心的能級、輻射力，教育、醫療、交通、公共服務的級別、規模和體量，都是市級級別，而非區級。

而處于雙心交匯處，同時承接龍華兩大重磅中心輻射利好的大浪，無疑是躺贏冠軍，大概率會像曾經承接南山科技園+蛇口雙中心資源轉移的深圳灣一樣，快速崛起為一顆引人矚目的新星。

從全市維度看，大浪是福田CBD、北站-紅山后，深圳中軸上的第三大中心。

從深圳的城市發展格局來看，繼深南大道橫向黃金中軸經歷過爆發式增長后，一條始于福田CBD，穿北站、大浪，抵向光明，貫穿深圳南北的縱向中軸正在強勢崛起。

把視角放大至大灣區，這條中軸線還南接香港，北抵東莞，串聯形成了大灣區的發展中軸。

注意，這條中軸線并不是簡單意義上的地理中軸，它從南至北，依次分布著深港科技創新合作區—福田CBD—深圳北站超總—大浪科技信息集聚區—光明科學城—東莞新興產業研發基地等重磅級規劃，是一條含金量十足的科技中軸。

淘哥認為，深圳縱向中軸比深南大道使命更厚重、前景更廣闊。如果說過去40年，深南大道主軸的崛起確立了深圳一線城市的強者地位，那么未來40年，這條縱向中軸才是確立深圳曼哈頓級國際大都市地位的必要所在。

就像深南大道帶動崛起了香蜜湖、華僑城、紅樹灣、深圳灣等龍頭高地一樣，深圳縱向中軸也在創造相似的歷史：龍華從曾經的關外之地蛻變成都市第四區，光明從落后的農場蛻變成綜合性國家科學中心。

而大浪作為深圳縱向軸線科技資源流動的凝聚地，它要扮演的角色，是福田CBD、北站超級總部基地之后，深圳中軸之上的下一個重心，歷史責任重大。

不止占位關鍵，大浪自身的產業實力也非常強勁。

大浪一直是深圳的工業重鎮和產業重地，曾培育了有方科技、天王等企業成功上市，世界500強富士康還曾在此設廠，擁有非常強大的“產業天團”：工業園區238個，工業企業6400多家，其中，“四上”企業高達1131家。

截圖自大浪宣傳片 來源：龍華重點區域中心

如今的大浪，已形成北時尚創意、南高新科技的產業格局。

時尚創意以大浪時尚小鎮為支柱，被國家發改委作為傳統產業轉型升級典型案例的大浪時尚小鎮，有著“華南時尚硅谷”之稱。

已入駐時尚企業700余家，匯集了瑪絲菲爾、影兒等一眾知名時尚品牌總部企業，以及全國三分之一的“金頂獎”（中國服裝設計界最高榮譽獎項）得主，2022年全區時尚產業產值超百億。

去年至今，政府還先后與華為、萬科簽訂簽署戰略合作協議，推動建設“升級版”大浪時尚小鎮，相信一個更加開放、前沿的時尚產業新城即將呼之欲出。

可以說，大浪則極具潛力成為中國的“香榭麗舍大道”！

截圖自大浪宣傳片 來源：龍華重點區域中心

此外，大浪還要打造5G電子信息產業集聚區，重點發展5G、人工智能、大數據、量子信息、物聯網等高端產業，未來會有很多相關的科技研發、終端制造等高新企業進駐。

事實上，大浪的電子信息技術產業已經在低調發力了。

據統計，近5年，龍華、南山、福田的很多產業不斷向大浪轉移，新遷企業以電子信息類企業為主，占比高達68%，而且整個大浪的電子信息類企業仍呈現不斷上升趨勢。

站在21世紀，第三次科技革命如火如荼，電子信息技術作為新一輪科技革命和產業變革的關鍵一環，其發展速度和水平，將直接關系國家的國際地位高低。

因此，大浪作為大灣區科技軸線上的重要引擎，就注定在百年大變局面前，成為深圳產業的重點爆發區。

想象一下，未來，科創、流量、時尚、商業在大浪碰撞、交融，這里將成為深圳中軸的產業新高地和潮流生活發生地，區域價值也將迎來徹底重估。

02.

交通大升級 舊改大爆發

進階大紅山生活圈

“新大浪”呼之欲出

淘哥預判大浪將成為龍華下一站的另一重關鍵因素在于：大浪正在發生翻天覆地的變化，一個全面大升級的“新大浪”正在迎面而來。

1、交通大升級，雙地鐵時代即將來臨。

大浪西側有龍大高速與福龍路相連的深圳交通大動脈貫穿，北側有連接寶安和龍崗的機荷高速貫穿，可快速到達福田、前海、寶安機場等地。

借助6號線，大浪向南經紅山、深圳北站，直達福田中心，向北直通光明中心。

大浪目前的交通素質已經非常不錯，接下來，大浪的交通體系更是大幅升級。

截圖自大浪宣傳片 來源：龍華重點區域中心

首先，深圳地鐵五期順利開工，25號線一期被要求加快推進。

根據規劃，25號線起自大浪服裝基地，沿途貫穿大浪5G電子信息中心、華為坂田基地、寶安石巖先進制造業園區等地，是環中科技紐帶。（線路暫未完全確定，以官方為準）

25號線開通后，大浪將邁入雙地鐵時代，而且是被6號線+25號線雙科技軸線貫穿，大有可為。

其次，深華快速路-福龍路立交預計年底通車。

此立交連接福龍路與龍瀾大道—僑城東路北延（規劃）兩條快速路，其中僑城東路北延段開通后，大浪去福田、南山的時間將縮短10-20分鐘，能快速通達深圳灣超級總部。

屆時，大浪不僅將真正成為南山“后花園”，還將聯袂南山中心、福田中心，共同組成深圳生活中心的“黃金三角”。

福龍路打通福田，華僑城東路北延段打通南山，6號線、25號線打通龍華、羅湖、寶安，交通升級后的大浪，將成為深圳都市核心區最優質產業、資金、人才等資源的虹吸口，拉動區域爆發增長。

2、超800萬平舊改，眾多知名開發商集結。

據統計，大浪街道共有31個城市更新項目，片區舊改空間建面超800萬平，而且多由品牌房企操盤，比如鴻榮源、星河、華僑城、卓越、中洲等。

此外，大浪的舊改規劃多為包含住宅、商業、九年制學校的綜合體，而且多為單一主體，推進速度很快，很多都已經動工。

如此大規模、高規格的舊改，一方面將會加速大浪城市面貌和城市環境迭代煥新，促進區域格局面貌重塑；另一方面將會為大浪帶來更好的配套和服務，促進商業、學校、醫院、文體設施等邁上新臺階。

而這些帶來的直接影響就是——樓市價值大幅提升。關于這點，華潤城就是一個典型案例。

在改造前，華潤城所在地為樓房破舊密集、道路狹窄臟亂的城中村，被納入舊改規劃后，大沖村華麗變身為新型、時尚、現代化的商業商務中心及居住社區，房價也水漲船高。

華潤城潤府三期2018年開盤時僅8.5萬/平，去年，潤璽二期開到13.2萬/平，4年翻了1.5倍，區域價值拉升速度飛快。

截圖自大浪宣傳片 來源：龍華重點區域中心

3、大浪和紅山共振發展，強勢進階大紅山生活圈。

借助6號線，從大浪所在的陽臺山東站出發，3站直達紅山、4站直抵深圳北。

如此高效的通達性，讓大浪可以便捷享受紅山6979、深圳美術館新館、深圳第二圖書館、深圳書城等紅山眾多優質配套，正在強勢晉升大紅山生活圈。

4、更關鍵的是，大浪崛起還有一個明顯信號：星河來了。

淘哥獲悉，星河在大浪操盤的約53萬平地鐵口山景綜合體“星悅云邸”即將問世，而且還是星河35周年的旗艦作品。

作為福田1/4CBD的締造者，星河開拓、引領了福田的崛起，此后，星河重倉的龍崗CBD、光明CBD、龍坂CBD、龍華民治，無一都成為深圳樓市紅極一時的火爆區域。

可以說，星河每次都能精準把握城市發展的脈絡，把“星河所在、必定中心”這句名言兌現的淋漓盡致。

而本次，星河進駐大浪，還打造的是35周年旗艦作品、地鐵口綜合體、山景大盤，無疑等同于宣告：大浪，即將強勢突圍，成為深圳新C位。

淘哥認為，以星悅云邸問世為信號，集龍華雙心輻射利好、深圳中軸新中心、強勁產業實力、交通大升級、舊改大爆發等諸多優勢于一身的大浪，非常有潛力接棒北站、紅山，成為宇宙中心的新晉網紅。

03.

星河35周年旗艦作品

地鐵口綜合體大盤

深圳第3座星河coco city

下半年打新必看

作為城市運營的引領者，星河過往項目，都是有口皆碑、備受追捧、全城熱銷的網紅大盤。

比如光明的星河天地，總建面高達約80萬平，2021年三、四期入市全部日光，是區域開發早、進度快、配套全的稀缺綜合體大盤，為光明中心區的蛻變貢獻了重要的星河力量。

本次星河35周年之際，重磅推出的星悅云邸，也是一個全維配套、自成一城的大型綜合體，營銷中心一經開放，就受到了市場的高度關注和認可，很多業內人士和買房人都慕名前去參觀，現場人潮洶涌、熱鬧非凡。

非常令人驚喜的是，據可靠消息爆料，星悅云邸未來會配置星河coco city，還會將所有星河系的資源整合，賦予最令人艷羨的業主專屬權益，除此之外，項目還有4大必看優勢。

1、星河品牌背書，35周年旗艦作品，品質、交付有保障。

當前房地產行業整體壓力較大，很多房企資金鏈非常緊張，延期交付、貨不對板等事件頻上熱搜，業主維權苦不堪言。

而星河很多項目都是提前兌現，2022年交付住宅超10000套，到場交付率高達約約99.5%，還實現了令人難以置信的“0投訴”，無疑是行業標桿。

而且，作為35周年旗艦作品，星悅云邸是展現星河實力的代言作品，星河勢必會更加嚴格把關、精益求精，預計品質會非常驚艷。

2、自帶星河coco city商業，家門口就是九年制學校、綠地公園，近鄰地鐵口、大型商圈、地標文體中心，自住太舒服。

作為一個總建面約53萬平的綜合體，星悅云邸涵蓋商業、寫字樓、住宅等多重業態。其中商業約3.5萬方，還是星河coco city旗艦規格，非常值得期待。

因為布龍路和和平路作為龍華的黃金十字軸，上面分布著壹城中心、華潤萬象系商業、海岸城、開市客等享譽深圳甚至國際的知名商圈，而位于此中軸上的星悅云邸，其旗艦商業coco city，無疑將成為龍華黃金十字軸又一顆閃亮的新星。

同時，星悅云邸一期和二期地塊，一路之隔分別是龍華區教育局下屬公立九年一貫制學校龍華第三實驗學校、政府建設的綠地公園。

下樓即享能滿足工作、教育、運動、娛樂、休閑等多重需求的全維資源，可謂自成一城。

更厲害的是，在此基礎上，星悅云邸還做到了與周邊城市資源的共生，能實現生活場景的無縫切換。

項目約300米處就是6號線陽臺山東站，4站達深圳北、5站通南山、7站抵福田，從深圳北出發，還能快速抵達香港西九龍。

而且，項目近距離還匯聚了大浪商業中心、大浪體育中心、大浪文化藝術中心、陽臺山森林公園，這些配套，個個都是地標級的存在。

比如大浪商業中心，被譽為“深圳最具煙火氣”的夜生活中心，打造了覔書店超級旗艦店、恒溫無邊泳池健身會所、灣鎏里私人飛機基地等資源，已然成為深圳的網紅打卡地。

大浪體育中心和大浪文化藝術中心并稱大浪文體“雙子星”，前者設有多功能館、游泳館、羽毛球館、真冰場、健身房等活動場所，預計2024年交付使用；后者配套公共圖書館、劇場、文化館及藝術館等文化藝術設施，預計年底就能建成。

大浪文化藝術中心效果圖

陽臺山森林公園是深圳首家市級森林公園、擁有深圳八景之一的“羊臺疊翠”、綿延數十公里的陽臺山綠道。

截圖自大浪宣傳片 來源：龍華重點區域中心

雖然隨著深圳城建的日益完善，很多項目周邊都有地鐵、學校、公園，但像星悅云邸這樣，近距離同時集齊地鐵+學校+公園+大型商圈+文化地標的大型綜合體，依然非常稀缺。

想象一下，如果住在星悅云邸，晨起就能去公園跑步，走路就能接送孩子上下學，步行幾分鐘就能乘坐地鐵。

周末無事，步行就能去文體中心打一場酣暢淋漓的球賽，或者和家人、朋友在公園露營、野餐，或者來一場戶外飛盤，生活非常愜意。

3、近享陽臺山山景，豪宅級享受。

對于城市核心的項目而言，配套、品質、產品等決定了價值的下限，景觀資源決定了價值的上限，有海/湖/山/公園景觀的樓盤，其估值往往是同區域無景觀樓盤的1.5-2倍。

而星悅云邸緊鄰陽臺山森林公園，擁有非常優越的山景景觀，這種稟賦，不僅帶來了媲美豪宅的生活體驗，大概率也會大幅拉升項目的長期價值。

4、大盤首發，黃金機遇。

從華潤城、壹方中心、星河天地等深圳知名大盤可知，大型綜合體往往是地標、網紅、龍頭、熱銷的代名詞，能推升樓市價值一路上揚。

而介入一個綜合體大盤最好的時機，就是首發作品入市之際。

因為“首發”就是市場的“先機”，隨著大城深入開發、配套逐步兌現、價值深度釋放，后期產品價格勢必抬升，這就注定首發產品的性價比極高、確定性極強。

所以，淘哥奉勸，一定要抓住星悅云邸首發產品入市的機會，不要等后續成本抬升，再追悔莫及。

據悉，星悅云邸首推建面約95-125平的3-4房，今天（7月15日）已正式開放售樓處及樣板房，這種搶占龍華二次騰飛、大浪華麗蛻變的黃金機遇，各位朋友一定要保持密切關注。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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