都在說市場分化，但好像又不完全分化。

有消息稱，松山湖的網(wǎng)紅二手盤錦繡山河和虹溪諾雅還在盤整中，有業(yè)主“4字頭”著急出貨了。

對此，一起來看看松山湖的樓市究竟如何？

錦繡山河獨棟別墅賣4萬/平

錦繡山河作為松山湖的標桿盤，其價格的變化，牽動著市場的敏感神經(jīng)。

據(jù)悉，錦繡山河四期有一套216平，報價980萬，折合單價約4.5萬/平；同時，錦繡山河觀園有一套191平，報價1000萬，折合單價約5.23萬/平。

朋友圈截圖

錦繡山河二手價格的變化，對于松山湖的房價走勢具有參考意義，它的波動是風(fēng)向標之一。

另外，錦繡山河有一套767平的獨棟別墅，報價3088萬，折合單價約4萬/平。

這對于松山湖在售的別墅新盤形成預(yù)期的影響，巨大的單價差，讓老牌豪宅和新手豪宅勝負待分中。

獨棟單價卻不到4萬/平，也反饋了優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)在東莞這座城市高總價的瓶頸效應(yīng)，對于待入市超大平層的定位也具有參考意義。

虹溪諾雅低至4.5萬/平，筍？

虹溪諾雅曾經(jīng)高光時刻，依然歷歷在目，7萬+···破8萬，甚至直指10萬關(guān)口。

現(xiàn)在，有一套88平兩房，報價402萬，折合單價約4.56萬/平；同時，還有一套三房，單價低至4.5萬/平。

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虹溪諾雅的落幕，也是松山湖老牌標桿盤失去吸引力的階段性縮影，這對于松山湖中部區(qū)域的樓市格局形成巨大的預(yù)期影響，新房的價格水平線可能需要重新錨定。

綜合來看，錦繡山河和虹溪諾雅個別二手價格的變化代表了一種市場情緒，雖然不能代表全部，但是也反饋了具體的行情底線。

低至3.6萬/平，紫檀山為何會這樣？

紫檀山作為松山湖南部區(qū)域少有的商品房，它的價格變化也體現(xiàn)了松山湖邊界區(qū)域樓盤的價格變化現(xiàn)象。

紫檀山處于松山湖邊沿區(qū)域，緊鄰大嶺山的漢邦松湖半島，現(xiàn)在有一套97平三房，報價350萬，單價約3.6萬/平；另外，還有一套97平，報價390萬，折合單價約4萬/平。

朋友圈截圖

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紫檀山二手價格僅靠學(xué)區(qū)難以支撐，房價下滑的可能因素有三個，一是樓盤的自身問題，二是處于松山湖的遠郊區(qū)，三是整體市場環(huán)境的影響。

紫檀山房價變化的現(xiàn)象很有參考意義，對于松山湖在售的新盤可能有一定的預(yù)期影響；現(xiàn)在松山湖有一個新盤也是緊鄰大嶺山，折扣價4萬+/平，未來是否會跌破4萬/平關(guān)口，只能交給時間和市場檢驗了。

金地松山湖御府，年底入市

據(jù)悉，金地松山湖御府將推出建面約143平、175平、185平和200平的戶型，計劃年底入市。

項目效果圖

金地松山湖御府是金地最新的高端系列產(chǎn)品，該項目共計有9棟住宅樓，其中約143平的戶型占比約67%，其余戶型占比約33%。

結(jié)合松山湖新房的備案價走勢，金地松山湖御府的備案價能否破7萬/平？