物企估值仍處于低谷期。

據克而瑞物管統計，截至10月9日，2023年僅2家物企成功在港上市，至此上市物企數量擴容至65家。物企上市進程大幅放緩。

除此之外，65家上市物企平均市值跌幅為32.03%，市值均值較年初下滑接近四成。其中，市值下滑的物企達到60家，百億市值以上的企業僅剩下7家。

事實上，受到政策利好提振，物管行業市場信心逐漸恢復，行業開啟階段性修復行情，并且重新站在新一輪周期的起點，隨著物企服務力將持續提升，行業信心將不斷重塑，2023年注定將成為物業服務企業走出低谷的決定性一年。

對于物企來說，想要上市比以往更難了。

截至2023年9月30日，物業管理行業上市企業總數達65家，年內新上市的物企僅2家，分別為眾安智慧生活和潤華服務。

從近幾年來物企上市情況來看，2020年無疑是高光時刻，全年成功上市的物企數量達到18家。

2021年是一個明顯的分水嶺，上半年，彼時上市物企的數量已接近50家，另有20余家物企成功遞表或明確分拆上市。但下半年，資本市場預冷，物企上市進程開始放緩，全年上市物企數量僅為55家。

進入2022年，物企上市熱情進一步減弱，全年遞表企業僅4家，成功上市物企數量減少至7家。2023年新增4家物企遞表，已遞表尚未上市的物企目前有8家。

在經歷了2020年和2021年密集上市的高峰期，資本市場格局已基本確定。

此外，物企上市難度加大不僅體現在成功上市的物企數量，還表現在上市平均用時增加。

2022年起，港交所正式施行新規，對中小物企來說意味著上市門檻抬高，上市難度加大，從上市時間也可以明顯看出難度。2020年，物企上市平均用時為137天，至2022年平均用時增加至294天。2023年2家物企從初次遞表到成功上市平均歷時661天。

從股價變動情況來看，2023年以來物業板塊持續低迷。

9月，物業股普遍下跌，恒生港股通物業服務及管理指數、65家上市物企、港股通物企、 非港股通物企分別下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指數和滬深300分別下跌5.49%和4.14%。

截至10月9日，65家上市物企股價平均下跌31.97%，股價較年初下跌的物企數量達到60家，占比超過九成。

其中，15家物企股價較年初跌幅超過50%。股價較年初跌幅最大的是朗詩綠色生活，跌幅達81.99%，另外，恒大物業、融信服務、旭輝永升服務和奧園健康股價較年初跌幅也達到70%以上。

值得注意的是，在物業股“全線”下跌的背景下，仍有5家物企股價較年初有所上漲，分別為宋都服務、德商產投服務、京城佳業、鑫苑服務、中海物業。

2020年下半年可以說是物管企業的高光時刻，多數物企在彼時股價達到峰值，2021年，受地產主業震蕩的影響，物業股迅速回調。截止到2023年10月9日，股價距高位跌破50%的比比皆是。

與物業股股價相對應的是，60家上市物企市值較年初下降。

截至10月9日，65家上市物企總市值為2687.32億元，較年初下降38.55%，市值均值為41.34億元，較年初下降38.55%。

對比年初，朗詩綠色生活市值較跌幅最大，市值較年初下跌近82%。此外，另有15家物企市值跌幅達到50%以上。市值較年初上漲的物企僅有5家。

值得注意的是，截至10月9日，百億市值以上的物企只剩下7家，數量較2023年年初減少3家。百億市值以上物企分別為華潤萬象生活、中海物業、萬物云、碧桂園服務、保利物業、招商積余、綠城服務。

其中，華潤萬象生活市值以630.74億元領先，但較年初市值也下降了25%。此外，中海物業百億市值物企中唯一一個市值較年初上漲的物企。

碧桂園服務市值僅有232.56億元，較年初腰斬。2022年年初，碧桂園服務總市值一度達到1285億元，也是當時唯一一個市值破千億的物企。隨著股價下調，碧桂園服務市值一路下跌，若與2022年年初市值相比，碧桂園服務市值已大降八成。

截至10月9日，65家上市物企中市值在30億元以下的物企占比超過七成，占比較2023年年初增加13.8個百分點。市值30-100億物企占比也明顯減少。

縱觀65家上市物企資本市場表現，我們可以看出當前物管行業面臨一些共性問題，即資本退潮、分化加深。與此同時，物企還面臨增速放緩、盈利下滑等諸多挑戰。即便是物企獨立性不斷增強，但與房地產主業唇齒相依，行業穩定性格局仍然有待進一步強化。

過去兩年，資本市場急劇降溫，大部分物業股股價距離峰值或較年初幾近“攔腰斬”，在大環境及關聯方的持續影響下物業服務企業估值直線下降。

好在行業信心逐漸恢復，盡管行業仍面臨諸多挑戰，物企正逐步走出行業低谷，企業呈現出穩健而高質的發展態勢。隨著行業風險的逐步出清，物業服務企業估值正逐步重回現金流邏輯。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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