2023年第三季度國家政策及金融支持措施動作頻繁，多項舉措支持保租房發展，涉及保障性租賃住房建設目標、稅費優惠、住房公積金提取直付房租等多方面，在政策和金融的雙重支持下，中國住房租賃行業發展日趨成熟。

在政策引導和金融提速的雙重支持下，更多企業主體參與到住房租賃行業中來，2023年第三季度各家租賃企業的規模表現如何？對此，克而瑞租售《2023年Q3中國住房租賃企業規模榜》為大家帶來解讀！

一、2023年Q3住房租賃市場概要

#1

中央加大住房租賃金融支持，

保租房公募REITs即將迎來擴募

（1）多措并舉建設住房租賃行業，第三季度已完成全年保租房籌建計劃的72%

本季度，租賃住房相關政策出臺頻繁，共出臺租賃相關政策52條，涉及金融稅收、權益保障、市場監管以及租賃供應等方面。在租賃供應方面，租賃供應類的政策數量占比超30%。根據住建部公布數據，圍繞保障性租賃住房籌建，至2023年第三季度已完成全年保障性租賃住房籌集建設計劃的72%。近兩年，已建設籌集保障性租賃住房共計508萬套（間），可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。

圖：2023Q3 住房租賃政策類型占比情況

資料來源：克而瑞租售

（2）中央加大住房租賃金融支持，長租公寓大宗交易活躍度明顯提升

整體來看，2023年Q3金融支持力度不斷加碼，金融稅收的政策數量占比上升至23%，金融創新進程加速。

第三季度“上海城投”官方發布消息稱，城投寬庭也正在加快實施資產證券化，計劃年內發行上海市國資首單保租房公募REITs產品。

目前，已有青島、天津、上海等多省市的保障房項目正在籌備公募REITs上市。我國保租房公募REITs正在搭建從“培育孵化租賃住房資產”到“運營成熟裝入REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規模”的可持續滾動體系，增強保租房資產的吸引力。

表：截至2023年9月 我國保租房REITs啟動招標的情況

數據來源：公開信息收集

保租房公募REITs的上市帶來了明晰的退出路徑，長租公寓物業受到投資人的歡迎，穩定的投資收益吸引了包括平安不動產、錦和資管、博楓、領盛等一眾國內外企業。在長租公寓大宗交易最為活躍的上海市場，2023年前三季度發生10單成交，成交金額達49.8億元，長租公寓大宗交易的頻繁成交，進一步推動市場的活躍度。

表:2022-2023年Q3 上海部分大宗交易

數據來源：公開信息收集

#2

三季度個人租賃房源供應持續下跌，

個人市場進入下行期

聚焦市場租金表現來看，相較于第二季度，第三季度租金水平整體較為平穩，有小幅回升。2023年Q3全國55城個人房源租金為33.01元/平方米/月，環比微漲0.3%，同比來看，下跌0.49%。

逐月來看，第三季度個人房源租金有所波動，在7月達到33.06元/平方米/月后整體保持下跌趨勢，進入9月，全國55城個人房源小幅回升至33元/平米/月。9月開學季，市場上仍存在一定的陪讀租賃需求，租金出現小幅回升，同比增長0.42%。

整體來看，即將進入傳統租賃淡季，租賃需求將持續下滑，租金上漲缺乏動力，預計未來數月租金將小幅下降。

圖：2020—2023年Q3 全國55城個人房源季度租金變化

數據來源：克而瑞租售

供應層面，從新增供應角度來看，2023年Q3個人房源新增供應同比跌幅11.3%，環比下跌6.66%。

逐月來看，至9月個人房源供應量已連續7個月保持同比下跌。7-9月份，市場租賃需求愈加萎靡，僅有少量陪讀、換租需求，新增供應同比持續保持下跌趨勢，9月供應量同比下跌達12.75%。進入傳統租賃淡季，整體租賃市場遇冷，新增供應大幅下跌，租金仍保持穩定。

圖：2020—2023年Q3 全國55城個人房源季度新增供應變化

數據來源：克而瑞租售

二、榜單解讀

#1

TOP30企業開業規模超93萬間，

環比增長4.41%，同比增長14.55%

2023年三季度TOP30企業開業規模超93萬間，環比增長4.41%，同比增長14.55%。值得一提的是，三季度有超大型租賃社區入市，對季度規模的提升作用極大。

比如，7月泊寓丨院兒廈門海灣社區項目正式開業，首批全期項目累計共8000余間公寓，可服務超10000名在廈奮斗青年；9月，城投寬庭旗下超大規模保障性租賃住房社區——張江社區（一期）正式上線，4455套房源的入市。兩個超大體量的保障性租賃住房項目入市推高三季度的整體開業規模。

圖：2021-2023年Q3 TOP30集中式長租公寓企業開業規模變化

數據來源：克而瑞租售

TOP3頭部企業開業規模共計37.63萬間，占TOP30企業開業規模的40%。TOP10入榜企業開業規模門檻達到2.9萬間，相較于上一季度，提升了4425間，入榜門檻持續提升。TOP10集中式公寓，累計開業規模66.67萬間，占榜單TOP30總規模的71%。

從排名變化上來看，TOP10公寓企業排名相對穩定，頭部企業保持優勢。具備資金優勢和產業鏈聯通優勢的主流房企快速布局并搶占市場份額，基本已完成相關布局，目前主要處于持續增量階段。

三季度萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業規模位列一二，萬科泊寓開業17萬間，布局城市以一二線城市為核心，向熱點城市推進。龍湖冠寓突破12萬間，新開業項目布局在北京，上海，廣州等高量級城市。

國央企系作為住房租賃市場的重要力量之一，本季度上海城方新開業3個項目，供給總量超過1萬間，本季度排名躋身榜單前十。

#2

TOP30企業管理規模超138萬間，

同比增速23.69%

本季度TOP30租賃企業管理規模138.8萬間，環比增長9.75%，同比增速23.69%，受政策和金融環境利好的影響，管理規模持續增加。

圖：2021-2023Q3 TOP30集中式長租公寓企業管理規模變化

數據來源：克而瑞租售

在管理規模榜中，入榜企業管理規模門檻為12000間。TOP3管理規模超50萬間，占TOP30管理規模的35%，企業頭部效應依然顯著。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以22.76萬間和16.36萬間的管理規模持續摘得冠軍和亞軍席位。

新增拓展房源是泊寓管理規模穩步增長的重要來源，三季度位居榜首的泊寓管理規模增長到22.76萬間。

此外，作為華住集團對接存量資產的城家公寓，2023年以來相繼與國內大型國央企、基金管理公司、險資、地產企業等各類資產達成合作。

8月，瑞銀中心與城家合作穩步推進，未來將繼續加速拓店。以“輕重結合”戰略導向為主的領寓國際，三季度管理規模增長6096間，通過租賃社區真正讓租賃升級。

增長表現亮眼的還有背靠央企招商蛇口的招商伊敦，三季度管理規模新增超過6500間，截至目前，招商伊敦旗下公寓品牌“壹間公寓”和“壹棠服務公寓”已在華東地區落地超30個項目，待開業項目超20個。

#3

一線城市競爭愈發激烈，

企業布局開始往二三線城市傾斜

2023年第三季度，核心四城集中式公寓總規模累計超1.4萬間，僅占本季度新開業所有城市總和的40%，相比2023年前兩季度，一線城市規模占比下滑21%。

其中，第三季度上海集中式公寓規模超1.3萬間，占比達90%以上，北京、廣州、深圳三城新開項目僅占10%，項目拓展增速放緩。

圖：2023年Q2-Q3新開項目數量分布情況

資料來源：克而瑞租售

核心二線城市新開項目數量保持穩定增長，占比約28%，其他城市新開項目占比上升至31%，與前兩季度相比，新開項目數量增長迅速，占比增長達19%。二三線城市在“十四五”保障性租賃住房發展政策導向下，住房租賃行業得以得到飛速發展。在2022年，中央財政補助了224.1億元用于租賃住房保障，二三線城市租賃項目獲得了中央住房租賃補貼的大力支持。

第三季度，龍湖冠寓、萬科泊寓等頭部企業在廈門、福州、青島等地落子，以新建、改建方式拓展房源。

此外，長沙本地國企湖南麓谷發展集團新建大型綜合租賃生活社區麓谷·人才家苑入市，地方國企手中的R4地塊經過三年的建設期，建成的租賃住房項目相繼入市。

未來，在本地國資國企的多元化供應以及市場化租賃企業的積極參與下，二三線城市租賃市場規模也將迅速擴大。

表：2023年第三季度其他城市部分集中式長租公寓項目

資料來源：公開資料整理

#4

各城市租賃大社區不斷落地，

對集中式公寓規模提升的作用顯著

至2023年第三季度全國保租房籌建進度已達目標的72%，從2023年Q3租賃項目入市情況來看，核心八城大量新建、改建租賃大社區建成入市，超過1000間的大型租賃社區項目有10個，房源量達1.75萬間，分布于上海、武漢、南京和成都。

上海作為投入大量地塊作為R4租賃住房用地的城市，近兩年進入供應井噴期，第三季度大型租賃社區房源量供應超1.13萬間，占總量超60%。上海新增租賃住房供應增速不減，根據克而瑞租售的不完全統計，預計2023年Q4將有1.7萬間新建租賃住房入市。

表：2023年Q3新建及改建的部分租賃大社區

備注：大型租賃社區項目房源≥1000間

資料來源：公開資料整理

#5

國家隊市占率迅速提升，

各類央國企也持續加速住房租賃布局

自2023年以來，央國企作為住房租賃國家隊不斷加大長租公寓投入籌碼，積極拓展規模，同時更多央國企成立住房租賃品牌參與住房租賃行業，上榜國家隊房源迅速拓展，開業規模同比增長超38%，增速遠超其他企業。

表：2022Q3與2023年Q3企業開業規模變化（間）

資料來源：克而瑞租售

同時2023年第三季度，三家國企新租賃住房品牌進入市場，北京首創城發租賃品牌“首創和園”正式亮相，上海本地國企西部集團推出“西部樂巢”品牌首個項目“西部樂巢—中嵐居”，奉賢發展集團推出“奉發·未來公寓”。

從進入企業類型來看，地方國企占比超50%，地方國企作為保租房籌集的主力軍，快速推進各地保租房落地。

表：2023年前三季度新進長租公寓品牌

資料來源：公開資料整理

三、小結

2023年第三季度，中央政策從供給端和金融端持續發力，支持住房租賃行業發展：首先，強調積極推進城中村改造，改善民生、擴大內需、不斷推動城市高質量發展；其后，盤活改造各類閑置房產，有效擴大租賃房源供給。地方政府積極響應中央號召，堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度定位。

隨著長租公寓市場的快速成長，品牌化運營正成為行業內的新趨勢。與內、外資基金和本土化經驗豐富的運營商進行聯合投資成為了各大機構備受青睞的選擇。

未來，不論是向內培育資管軟實力，或是向外發掘藍海新市場，各方參與者都需要協同合作，深入構建‘投融建管退’全生命周期閉環，使得住房租賃市場逐步走向專業化、精細化、規范化。

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