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自上次我發(fā)布西客站的文章之后，好多朋友在后臺(tái)留言讓我點(diǎn)評(píng)一下西邊的新樓盤(pán)...

其實(shí)如果單純從新樓盤(pán)的面世數(shù)量上看，這段時(shí)間西邊并不輸東部。

只是吧，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商奄奄一息，很少有人愿意大冷天去探盤(pán)... 畢竟，探盤(pán)類(lèi)的干貨相對(duì)流量較低，遠(yuǎn)不如噴噴鳳凰路高架流量來(lái)的痛快..

廢話不說(shuō)了，前段時(shí)間我去實(shí)地看了西部?jī)蓚€(gè)樓盤(pán)，一個(gè)是位于老城區(qū)的保利瑯悅，一個(gè)是位于西客站的龍湖御湖境。

原本想順便看一下龍湖熙宸原著，可惜當(dāng)時(shí)沒(méi)開(kāi)放。

01

很多人不明白一件事，為什么廣告中號(hào)稱稀缺的老城新盤(pán)（我也經(jīng)常這么寫(xiě)），最終都賣(mài)的和期望值相差甚遠(yuǎn)。

其根本原因在于他的受眾不夠廣泛。

這種樓盤(pán)往往開(kāi)發(fā)商自視甚高，拿西部的和諧板塊來(lái)舉例，所有樓盤(pán)在面世定價(jià)之初，所有開(kāi)發(fā)商的高層都彰顯的一股蜜汁自信...

他們自信的點(diǎn)就如同我廣告中所提到的一樣，那就是稀缺

在他們的潛意識(shí)中，老城居民是一類(lèi)有相當(dāng)家底子的人群，從這群家底子很厚的人里面篩選出有錢(qián)的群體會(huì)非常輕松。

但最終的結(jié)果是，除了少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)外，多數(shù)近幾年面世的老城新盤(pán)，反而出現(xiàn)了售價(jià)與銷(xiāo)量雙輸。

你要是非抬杠600套房子賣(mài)2年挺快的，我也無(wú)話可說(shuō)...

這一點(diǎn)連那些成天要開(kāi)除我濟(jì)南正黃旗戶籍的鍵盤(pán)俠也沒(méi)想到。

和諧板塊在老城絕對(duì)屬于中流偏上的置業(yè)區(qū)域，但是依然出現(xiàn)了新城1.8，遠(yuǎn)洋1.7的特價(jià)房之旅...

甚至今天我看了看房江湖的后臺(tái)

連偉東新都、藍(lán)石緣溪堂這種樓盤(pán)都在對(duì)外銷(xiāo)售（想買(mǎi)可以找我，咔咔優(yōu)惠），你掐指一算，這些樓盤(pán)賣(mài)了幾年了？

如果舉不恰當(dāng)?shù)睦涌矗铣切卤P(pán)很像收藏界的郵票

你說(shuō)沒(méi)有歷史價(jià)值那是胡扯，你說(shuō)不值錢(qián)那也是胡扯，但是現(xiàn)在都2023了，誰(shuí)踏馬還集郵啊。

所以，同樣的道理

老城的盤(pán)很容易出現(xiàn)這種情況，周邊沒(méi)盤(pán)了吧，加分，很多人離不開(kāi)老城吧，加分，我們產(chǎn)品牛逼，加分，我們開(kāi)發(fā)商號(hào)召力強(qiáng)， 加分。

問(wèn)題是這幫人光忙活加分了，他沒(méi)想到老城人變少了，手頭還兩套老破小沒(méi)出呢...

尤其是自從我寫(xiě)了這個(gè)號(hào)以后，好多開(kāi)發(fā)商的朋友竄出來(lái)閑扯，這盤(pán)該值多少錢(qián)，那盤(pán)定價(jià)怎么樣...

關(guān)于這種問(wèn)題我想說(shuō)，很多盤(pán)我感覺(jué)也該值兩萬(wàn)，但是最終結(jié)果是，你會(huì)出1.7特價(jià)房。

其實(shí)特價(jià)房也是幌子，說(shuō)白了吧，你也不想出特價(jià)房，你那是想找個(gè)滑梯...

該值和能賣(mài)出去是兩個(gè)概念，賣(mài)出去和賣(mài)的好更是兩個(gè)概念。

如果都能和偉東新都似的，賣(mài)的都是多賺的，理論上來(lái)說(shuō)，把戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，賣(mài)3萬(wàn)5萬(wàn)問(wèn)題也不大。

能不能賣(mài)好或者賣(mài)高價(jià)，實(shí)際上很吃樓盤(pán)本身

如果你愿意研究研究呢 可以搜搜龍湖天瑯。

疊加 堤口路端頭，天橋區(qū)極致中心，坐擁好幾萬(wàn)生意人等諸多BUFF的二手房成交價(jià)。

按照一般規(guī)律，這種極致稀缺的房子應(yīng)該賣(mài)一套少一套

但事實(shí)是賣(mài)的人不多，買(mǎi)的人更少，看單價(jià)和當(dāng)年的最后沖刺的毛坯特價(jià)房差不多，而且還附帶精裝修。

很多人都是馬后炮，當(dāng)年噴我唱衰老城不配當(dāng)濟(jì)南人的是他們，現(xiàn)在成天在各類(lèi)平臺(tái)上評(píng)論老城豪宅（例如恒大帝景）“窮人買(mǎi)不起，富人看不上”的還是他們。

主打一個(gè)精神分裂，絕了。

02

前面的廢話說(shuō)完了，來(lái)具體看保利瑯悅

首先，這個(gè)區(qū)位并非槐蔭區(qū)上風(fēng)上水的區(qū)位。

雖然說(shuō)周邊道路返修，城市界面有所改觀，但高架橋鐵路線依然有著不小的影響，尤其是道路兩側(cè)低矮平房以及橋下的雜亂商鋪，和10年前的差距并不大。

火車(chē)高架

換而言之并非處在置業(yè)方向之上。

但是地段確有可圈可點(diǎn)之處，正南方的花圃公園給予了項(xiàng)目最大的利好，不管是視野也好，觀景也罷，有了相對(duì)有利的支撐。

這個(gè)公園我進(jìn)去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，面積不小，有樹(shù)有水，再加上興濟(jì)河兩側(cè)的生態(tài)景觀。

視野生態(tài)環(huán)境確實(shí)算是優(yōu)點(diǎn)，在加上開(kāi)發(fā)商所營(yíng)造的落地窗，晚上的觀景效果會(huì)更加不錯(cuò)。

另外距離經(jīng)十路不遠(yuǎn)，基本的配套肯定是不缺的。

從現(xiàn)在資料上看，項(xiàng)目所能營(yíng)造的內(nèi)部設(shè)施相對(duì)有限，整體面積有限，這一點(diǎn)對(duì)于定位高端的樓盤(pán)不是特別友好。

而且北側(cè)東側(cè)西側(cè)，存在大量的老破小，這一點(diǎn)讓我想起了在張莊的龍湖天瑯....

整個(gè)盤(pán)據(jù)我了解要打造高端，整體容積率不高，基本都是洋房及小高層產(chǎn)品，很明顯他是面向老城改善。

戶型尺度也偏大，據(jù)說(shuō)一樓會(huì)帶院，可以同類(lèi)對(duì)比西客站的龍湖名景臺(tái)，而且是精裝交付，據(jù)說(shuō)3000元一平。

因?yàn)榫唧w價(jià)格尚未釋放，但是據(jù)我所知，這盤(pán)的價(jià)格會(huì)與東城改善比肩。

就個(gè)人看法來(lái)看，帶贈(zèng)送居住體驗(yàn)更好的洋房產(chǎn)品貴點(diǎn)也確實(shí)沒(méi)什么，關(guān)鍵在于它的小高層產(chǎn)品的售價(jià)。

從現(xiàn)場(chǎng)的說(shuō)辭看，應(yīng)該是便宜不了，這個(gè)便宜不了大概率在2個(gè)W以上。

至于其他的我就不多說(shuō)了，有需要的朋友可以聯(lián)系我團(tuán)購(gòu)...

02

一發(fā)龍湖的廣告就有人負(fù)面評(píng)論，借這會(huì)評(píng)測(cè)這個(gè)龍湖御湖境隨便聊聊龍湖的營(yíng)銷(xiāo)。

其實(shí)很多朋友完全把這件事搞反了，也把選擇龍湖的人瞧小了。

現(xiàn)在沒(méi)有傻子，作為一個(gè)旁觀者，我認(rèn)為龍湖最牛逼的點(diǎn)在于，他能把吹的牛和現(xiàn)場(chǎng)的示范區(qū)結(jié)合起來(lái)。

看廣告的時(shí)候，你感覺(jué)龍湖真能吹，但是真去了龍湖營(yíng)造的案場(chǎng)，你就會(huì)隱隱的發(fā)現(xiàn)，他好像這么吹水是有道理的....

我也忘了哪個(gè)盤(pán)了，在廣告里面說(shuō)是有塊石頭，是來(lái)自喜馬拉雅還是來(lái)自哪，你完全不用深究這塊石頭來(lái)自哪，但是這塊石頭確實(shí)在你家樓下擺著。

只要它讓你能給你的朋友吹水說(shuō)，我們家的石頭來(lái)自喜馬拉雅，這就夠了。

尤其是作為從業(yè)者，我一向認(rèn)為能吹是一家企業(yè)的立足之本。

我成天喝六個(gè)核桃也沒(méi)感覺(jué)智商飛速成長(zhǎng)啊，我也沒(méi)找廠家索賠啊。

哪個(gè)盤(pán)他沒(méi)做好，你該噴就噴，該維權(quán)就維權(quán)，但是同樣的，你不能否定別人做的好的地方。

就拿龍湖御湖境這盤(pán)來(lái)說(shuō)吧（圖都是實(shí)拍）

紅框部分為會(huì)所區(qū)域

截止到目前來(lái)說(shuō)，除了你能硬說(shuō)他離著高架近點(diǎn)，西部你懶得去之外，其他地方你其實(shí)很難找到噴點(diǎn)。

龍湖的盤(pán)普遍有個(gè)特點(diǎn)，那就是把買(mǎi)房者的虛榮心拿捏的一愣一愣的。

地段不多說(shuō)了，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看的很多都是在恒大雅苑過(guò)來(lái)改善的，地塊都很熟悉。

關(guān)鍵在于它的氛圍營(yíng)造。

大門(mén)西部第一，我說(shuō)的，噴水的柱子西部第二，比印象濟(jì)南矮點(diǎn)，我說(shuō)的

進(jìn)去大門(mén)的地面奢華感很強(qiáng)，下沉式的會(huì)所，咱說(shuō)真的，能有這會(huì)所的賣(mài)不了1萬(wàn)6....

尤其是我參觀的時(shí)候，下面有塊長(zhǎng)得像翡翠一樣的石頭。

這么說(shuō)吧，在近3萬(wàn)的保利臻譽(yù)上見(jiàn)過(guò)，在2萬(wàn)的唐冶潤(rùn)府見(jiàn)過(guò)，在西邊頭回見(jiàn)。

咱就先別說(shuō)這會(huì)所的裝修，什么泳池，什么健身房了。

就這會(huì)所的步行梯要比很多賣(mài)3萬(wàn)的樓盤(pán)的會(huì)所步行梯寬一倍。

至于什么其他的戶型啊，精裝啊反而我感覺(jué)這些不是重點(diǎn)。

你打開(kāi)貝殼，搜龍湖的二手房，網(wǎng)站全套的VR，精裝到底行不行，自己也能看到。

在現(xiàn)場(chǎng)我就看到好幾個(gè)小姐姐都迷糊了，就差交錢(qián)上車(chē)了

這盤(pán)價(jià)格在西邊算貴，但是在各位有錢(qián)人的面前肯定是不值一提，小高層2.05-2.5，高層1.6-1.95.

想買(mǎi)的可以后臺(tái)聯(lián)系我，龍龍和分銷(xiāo)不合作的

說(shuō)起龍湖還有件事，龍湖北宸天街即將要營(yíng)業(yè)，我挺后悔一件事，沒(méi)買(mǎi)他旁邊的龍湖公寓，想想當(dāng)年的價(jià)格還真不貴。

要是鳳凰路真通高架橋了，搞個(gè)民宿是真不錯(cuò), 最近也很奇怪，市面上的公寓沒(méi)了....

藍(lán)瘦香菇..

龍湖熙宸原著售樓處已經(jīng)開(kāi)了，這盤(pán)屬于合作的項(xiàng)目，暫時(shí)還沒(méi)去看，回頭看了再寫(xiě)吧....

03

最后簡(jiǎn)單做個(gè)預(yù)告，估計(jì)過(guò)幾天我還會(huì)發(fā)個(gè)廣告，這個(gè)廣告有點(diǎn)不一樣。

這家開(kāi)發(fā)商賣(mài)公寓的時(shí)候，我發(fā)了廣告，我說(shuō)賣(mài)的咔咔好，想考慮的您就盡早上車(chē)，好多人說(shuō)我亂說(shuō)。

事實(shí)上廣告過(guò)去沒(méi)幾天，一套房都沒(méi)了，現(xiàn)在單套租金穩(wěn)穩(wěn)3000以上。

賣(mài)住宅的時(shí)候吧，我說(shuō)這盤(pán)賣(mài)的不錯(cuò)，雖然說(shuō)2萬(wàn)吧尤其是首開(kāi)大堆人去搶?zhuān)F(xiàn)在還有人噴假數(shù)據(jù)，噴郊區(qū)，噴我亂說(shuō)。

事實(shí)上廣告沒(méi)幾天別人就加推了， 截止到售罄，別人也沒(méi)上分銷(xiāo)。

這幾天我提前看到了他的產(chǎn)品，你都不用看地段，當(dāng)然地段也很不錯(cuò)，這盤(pán)要不火都奇怪，就是數(shù)量少點(diǎn)，一百來(lái)套。

另外您真是要買(mǎi)豪宅呢，這盤(pán)是真有那一梯一戶的房子，比現(xiàn)在市面上的偽豪宅霸道多了，兜里沒(méi)有個(gè)600-800萬(wàn)基本也就不用考慮了。

還是那句話，有充足的預(yù)算想搶房子私信聯(lián)系。

洋樓你不是不賣(mài)房子嗎，為啥這么多團(tuán)購(gòu)私信啥的。

不賣(mài)房子也會(huì)被腦殘賣(mài)中介，我之前倒是沒(méi)賣(mài)房，口水一樣沒(méi)白挨，干脆直接點(diǎn)，直接賣(mài)房子得了，反正同樣是挨罵，賺點(diǎn)挨罵的錢(qián)，我看挺應(yīng)該的。

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