東莞CBD房價錨定拍地最高樓面價？

東莞CBD新宅地（潤府旁）12月出讓，多家房企有意向，樓面價可破3.1萬/平，可能誕生樓面價新地王。

萬象府成交一套約143平四房，成交價760萬，折合單價約5.3萬/平，東莞CBD大四房的價格站穩了。

萬象府143平賣5.3萬/平，業主怎么看？

近期，東莞CBD萬象府成交了一套約143平的四房，成交價760萬，折合單價約5.3萬/平。

這個約143平的二手成交價對比新房售價，備受市場爭論。

注:實際成交價還略低一點

萬象府首批入市時間是2020年9月，最后一批入市是2021年4月，備案均價從4.07萬/平漲至4.7萬/平，備受市場熱捧。

萬象府的熱捧是建立在房價倒掛產生的市場聚焦現象。

大部分萬象府業主的買入價集中在4.4-4.75萬/平，相比5.3萬/平的二手成交價，還是有一定幅度的漲幅。

對于南城潤府（新宅地旁），共計344套，均為約143平的四房戶型，備案均價5.1萬/平左右。

綜合來看，萬象府和潤府在東莞上一波房價高峰期前后入市，對比現在整體房價的變化，目前的售價還是得到了市場認可。

它倆的售價對于CBD新宅地的最終成交樓面價有重要的參數效應。

CBD新宅地樓面價可破3.1萬/平，新地王

地塊占地面積約1.72萬平，總建面約6.19萬平；起拍價13.93億，起拍樓面價約2.25萬/平；取消拍地最高限價，采用價高者得的競拍方式。

根據萬象府和潤府的最新二手成交和一手備案價，可粗略計算CBD新宅地的樓面價在哪個水平線，預估樓面價可破3.1萬/平。

CBD規劃圖

值得注意的是該地塊住宅計容建面不超90%，住宅總建面約5.57萬平。

若項目按5.1萬/平計算售價，該項目總貨值約28.4億；而樓面價按3.1萬/平計算，拍地成交價超19.19億，與項目住宅貨值還相差9.21億，建安等成本合計約8.56億，意味3.1萬/平的樓面價可實現保本（暫不計算車位總貨值和商業貨值）。

非專業估算，僅供參考

5.1萬/平售價是按戶型約143平計算，若該項目戶型還有約170平或200平等，售價還可更高，也是產生利潤的工具之一。

值得注意的是南城目前最高樓面價約2.6萬/平，按5.1萬/平售價計算，還有不錯的利潤空間；但是若樓面價超3.1萬/平，售價還是5.1萬/平，則利潤空間不大。

若錨定5.1萬/平售價，結合市場實際行情，樓面價控制在3.1萬/平內更為穩妥。

另外，若售價按6萬/平計算，可售建面約5.57萬平，總貨值約33.42億；若按樓面價約3.1萬/平計算，拿地價約19.19億，扣除建安等成本，投資回報率20%左右。

該地塊最終成交樓面價取決于錨定的房價參數、項目定位、銷售策略和預期等。

地塊效果圖曝光，有兩種方案

據知情人透露，CBD新宅地規劃效果圖有兩種方案，主要差異是樓棟的結構設計，板樓設計（方案一）還是“品字型”混搭板樓設計（方案二）。

項目將規劃3棟住宅樓和一座商業體，兩棟住宅限高100米，一棟住宅樓限高150米。

項目效果圖

綜合對比來看，方案二的產品市場受眾更廣，方案一產品側重純豪宅定位。

方案一

方案一的樓棟側重打造為全部為大平層的戶型（超143平戶型），定位純豪宅產品。

方案二

方案二可以把限高100米2棟住宅樓打造為建面約143平的戶型，限高150米的住宅樓可打造為建面約200平的戶型。

目前市場上建面約143平的產品內卷嚴重，不知可否打造為純豪宅項目，拔高項目定位。

綜合來看，項目最終可能選擇方案二，更符合多方需求。

對此，你對東莞CBD房價有什么看法呢？