前言

2023年，房地產市場走到了關鍵的“十字路口”。中央首次明確指出，房地產市場供求關系發生重大變化。居民的住房需求已基本得到滿足，改善產品的成交占比持續擴大，未來的住宅需求正在逐漸向“居者優其屋”過渡。

隨著房地產市場由賣方市場過渡到買方市場，購房者開始掌握更多的主動權，房企之間的競爭日趨激烈。在市場的變化與競爭壓力下，行業發展模式全面回歸本質，以產品力提升競爭力的時代全面開啟。

2023年克而瑞繼續發布《中國房地產企業產品力白皮書》，并通過《中國房地產企業產品力TOP100》、《全國十大產品系》（含頂級豪宅、輕奢精品和品質美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質作品）等榜單，對產品力的多項維度進行測評。

通過測評，我們發現雖然行業的產品力競爭趨于“內卷”，但這樣的“內卷”其實是一種良性的競爭。各房企主動迭代升級，力爭在產品的領域做深、做透，以鞏固自身的競爭力來駕馭未來的不確定性。

企業產品力層面，截至今年10月，約20家房企基于市場變化與客戶需求變化，調整發展戰略，創新性地推出新產品、服務體系、社區換新等；產品系層面，頭部房企進行了更為精準的研發與升級，不僅涉及住宅產品的多維度升級，更注重人本因素和文化內涵以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現；作品層面，聚焦人們居住需求，以改善型需求為主要導向，進一步探索高品質生活方式與精神需求，提升產品品質，傳遞居住價值。

PART.1

榜單發布

0 1

《中國房地產企業產品力TOP100》

02

《全國十大產品系》

03

《全國十大作品》

PART.2

榜單解讀

三大榜單從“作品”到“產品系”再到企業“產品力”，實現全方位的測評。其中，《中國房地產企業產品力TOP100》以企業在產品維度的整體表現為核心，從四大一級指標、16項二級指標綜合衡量房企在產品研發、整合、建筑、質量、交付、服務、口碑等方面的綜合產品競爭力。《全國十大產品系》通過評價單條產品系的“市場跨度”“開發規模”“產品定位”“溢價能力”及“獲獎與認證”五大方面，梳理房企產品系脈絡，凸顯房企在標準化生產方面取得的成績。而《全國十大作品》則突出展現單項目在匹配客群需求、規劃解題思路、提升居住體驗、建筑、社區、景觀設計、服務等方面的成果，為行業樹立產品創新的“風向標”。

01

產品力：新房改善需求趨大
買方市場推動住宅產品持續研發創新

2023年《中國房地產企業產品力TOP100》共分為四個一級指標，今年在往年指標體系的基礎上，將“產品交付力”作為一級指標加入其中，從“產品接受度”“產品系成熟度”“產品交付力”“產品美譽度”四個維度對企業產品力進行測評。

在今年榜單中，綠城中國繼續蟬聯榜首。綠城以“最懂客戶，最懂產品”為戰略支點，致力于打造更契合客戶需求、更高品質的產品，先后設立客研委員會、客研中心，聆聽客戶心聲，洞察產品需求。綠城把客戶訴求歸納為“四顆心”：顏值傾心、功能舒心、居住安心、服務貼心，并以此為出發點，全面提升產品設計與品質。此外，萬科地產和保利發展憑借較為成熟的產品系、產品各維度的均好性，以及有市場說服力的項目作品，分別榮登第二名和第三名。

1、當前市場環境中，新房改善需求占據主導地位

今年新房成交中，三房產品仍占據主力地位，成交套數占比56.1%，四房產品保持快速增長趨勢，五房及以上房型的產品成交占比也有0.3個百分點的增長，而一房、二房及其他戶型占比持續走低。

與此同時，商品住宅成交面積段也明顯趨大。110㎡以上面積段產品成交套數占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面積段產品成交占比較去年提升。0.3個百分點至37.9%，是市場成交的主力；140-180㎡面積段產品占比增長最快。小面積產品占比縮小，90㎡以下面積段產品成交比重降至17.1%。

自8月以來，中央及各城市密集出臺的樓市利好政策體現出政府“托底”的決心，克而瑞也在政策前后分別進行了兩次客戶調研，以觀察政策變化對購房者的影響。當前的市場環境中，改善需求的主導地位進一步加強。我們發現，當前的市場環境中，改善需求的主導地位進一步加強，無論近期是否有買房意愿，改善人群都高度關注樓市政策；在政策松動落地后，近四成購房者置業信心更積極，政策成為他們入場的“催化劑”；然而還有更多的購房者仍在觀望，期待后續會有更多的利好政策。

2、以客需為導向，產品創新聚焦居住體驗升級

在以提升需求為主導的市場環境中，客戶對產品本身的關注度明顯增強。對比剛需人群與改善人群的購房邏輯，我們發現剛需人群由于其有限的支付能力，對住宅總價極度敏感，其次看重區位與配套設施，而對產品本身的關注度位列末位；而改善人群則最為關注區位條件，對產品本身的重視程度位列第二位，顯著高于剛需人群。由此可見，改善需求背景下，客戶對居住生活體驗的重視程度日益增強，“居者優其屋”是他們考量的核心因素。

在此背景下，今年房企在產品研發上從產品系、戶型、室內場景、社區、服務等方面匹配客戶需求，提升企業產品力。據統計，截至今年10月，約20家房企根據自身企業產品理念和客戶需求變化，在集團或區域層面調整產品戰略。與去年同期相比，發布頻次增多，發聲量明顯提升；但房企數量較往年有所減少，集中在頭部企業，其中央國企占據主流地位。

02

產品系：把握新世代改善客群生活方式與消費理念
更注重以人為本與文化內涵

在過去的幾年中，房地產企業積極創新，從無到有地打造出具有自身特色的產品系，為市場注入新的發展動力。時至今日，規模房企逐步將其產品系進行更為精準的研發與升級。這種趨勢的推動力量，源自對中國經濟快速發展背景下年輕一族生活方式和消費理念巨大變化的深入理解和準確把握。

新一代購房主流人群傾向于追求潮流生活方式展現個性、實現自我。他們注重生活中的文化符號內涵，追求與共同愛好圈層“在一起”的自我滿足；從不斷內卷化的競爭轉向關注身邊與生活中具體的小確幸。“近鄰升溫”“輕解壓”“簡法生活”“文房四潮”“家有桃花源”“閑置循環”“吃茶去”等熱詞，彰顯出有趣味、有調性、有溫度的生活態度。

2023年，房企對產品系的更新不僅涉及住宅產品的多維度升級，更注重人本因素和文化內涵，以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現。這將有助于推動房地產行業向更健康、可持續方向發展，并提升產品競爭力和市場適應性。

我們通過對產品系“市場跨度”“開發規模”“產品定位”“溢價能力”及“獲獎與認證”五個維度的評價，凸顯房企在產品系標準化生產方面取得的成績。

在頂級豪宅產品系中，華潤置地瑞系以“先鋒、稀缺、極致、境界”作為產品系精神內核。“于稀缺資源之上，力邀大師突破設計，引入超越時代的居住體驗打造城市地標級住宅作品，定義未來豪宅標準”，在全國高端人居開發經驗之上，更上一層樓。目前，華潤已落子深圳、杭州、武漢等城市，均占據著城市核心區域內的絕佳資源，以國際化的轉譯手法傳承不同城市的特色與在地文化，從規劃、立面設計、景觀規劃設計與室內戶型及精裝多個層面，詮釋城市文化與精神。

在輕奢精品產品系中，萬科地產拾系以“拾起生活的真意”為主旨，建立了三個產品關鍵詞：精致、雅奢、放松。通過設計上的精細考量和建造的精工品質，突出產品的品質感；通過景觀空間的度假感和松弛感為客戶營造輕盈、歡悅的社區氛圍；以自然與藝術的交融邀請并激發人的參與情緒，令其與空間和自然有更多的交流；對城市街角花園、周界道路、社區肌理的再構建，營造出認同感、歸屬感與共鳴感共生的場域。目前，拾系已先后在寧波、上海、南京、蘇州、合肥等多個城市落地近20個項目，成為每一座城市的現象級標桿作品。

在品質美宅產品系中，語系作為中國鐵建秉承“自然生態、景觀園林、舒居產品”三大要義打造的人居產品系，旨在營造“聆聽自然耳語，品享純粹生活”的都市謐境。中國鐵建從自然資源、地理位置、發展潛力、歷史積淀、文化氛圍等多個維度綜合考量，擇址最佳城市地塊，用國匠精工品質的建筑，為都市青年高智人群實現人居夢想。

03

作品：2023年十大作品特征與趨勢

2023年《全國十大作品》參評項目通過房企提報、克而瑞數據庫篩選、克而瑞地方機構以及組委會專家團推薦等方式確定。最后通過專家評審、專業評審、網絡投票、銷售統計等方式，評選出十大作品最終獲獎的30個項目。

從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，產品力進化方向不再是“大而全”，而是轉向“專而精”，以純粹的改善需求為導向，探索高品質生活方式與精神需求，以此來提升產品品質，向客戶傳遞居住價值。

• 
  

  戶型設計以人為本，從舒適、健康、人性化等方面持續升級

  
  

2023年，房企在住宅產品的室內空間設計研發方面更加關注提升居住品質與優化居住體驗。

一方面是通過對住宅內部空間布局進一步優化，使得面寬持續突破視覺極限，賦予空間更豐富的層次感與延展感；另一方面住宅內部功能設計得更細膩豐富，在細節中體現出產品的“微創新”，如S墻設計、減少內部承重結構等，創造出更舒適、健康、優雅的空間體驗，以滿足穿越時間周期的審美需求。

這些創新體現出一個趨勢，即以人為本的設計理念在戶型應用中變得更為廣泛。在傳統的建筑設計中，戶型通常都是固定的，而且往往缺乏靈活性。然而，隨著人們居住環境需求日益多樣化，具有前瞻性、可持續性的設計，能夠根據不同家庭需求進行變換的戶型設計顯然更受青睞。

此外，在各地方政策的支持下，第四代住宅項目陸續落地，以其綠色、人性化、可持續性、智能化與健康的設計理念，推動住宅產品優化升級。

• 
  

  室內場景賦予有限空間更多元的生活選擇

  
  

隨著居住需求的不斷升級，購房者對家的理解日益豐富，住宅產品也向著居住體驗升級的方向進化。對于室內的各個功能空間，升級已不限于面積的增加，而是圍繞生活本身，通過有限空間的更多場景融入，讓室內空間突破傳統用途的固定模式、具有更多的可能性與多變性，居住者的生活習慣、興趣愛好都能得到承載。

LDK一體化設計將客餐空間從“功能場”融合為“社交場”，強調了空間的交互性和共享性；衛浴空間私密需求凸顯，改善產品通過增加衛生間數量來保證家庭成員、客人之間的界限感，適老化、適幼等設計提升空間使用的舒適感與幸福感；陽臺也從傳統的單一晾曬功能空間向多元化、智能化、節能環保的多功能空間進階，滿足人們對居住環境的多元化需求。

• 
  

  社區場景成為承載美好生活的情緒容器

  
  

隨著“居者優其屋”時代到來，產品進入用戶導向新階段，住宅不只是實用舒適的庇護所，更是搭建生活場景的情感容器以及承載美好生活的重要載體，加之后疫情時代的人們更希望社區能融入城市，而不是一味地封閉在圍墻里。因此，如何讓城市界面煥發新生，使其與街道、自然、人相互關聯，既有面向內部的優雅，也有交融外部的煙火氣，已成為房地產企業亟待思考的重大課題。

除此之外，地下歸家路徑，由車庫出入口、車庫空間以及車庫大堂三個主要區域組成，已成為房地產企業投入更多研究精力與建造成本的重點方向。房企通過不斷加強對地下空間、建筑物設計和智能化、綠色化等方面的研究和發展，以滿足人們日益增長的需求并推動城市可持續發展。

• 
  

  精神價值創新始終是城市建筑、地產項目推進中的文化壓艙石

  
  

我們所處的時代，標準化、規格化席卷了各個領域，尤其在過去的地產行業，高周轉讓產品在流水線快速復制，并成為地產開發企業的生存法則，導致市場過于千篇一律。對于歷盡千帆的高凈值人群而言，他們的購買邏輯已經發生顛覆性變化，需求更加個性化，價值觀也更加多元化。他們對幸福的定義已不再局限于對物質和成功的追求，而是對于生活品質和幸福感的渴望。能夠觸動他們內心漣漪的產品除了擁有使用價值、資源價值，還需具備情緒價值與人設價值。

當前，高端改善住宅不再局限于早期對昂貴材料的堆砌，而是以優化消費主導力量為核心，以體現悅己享受、先鋒審美、藝術人文等精神層面的品質體驗和持久滿足。因此，房企在建筑策劃中納入在地文化設計，并將人文藝術融入社區空間，突破同質化競爭，并觸達高凈值客戶群體關注的敏感點。這種轉變不僅體現了房企對消費需求的深度理解，也展現出產品創新、市場響應的能力。

• 
  

  交付服務向“重運營”“重體驗”轉變；定制化精裝修服務鏈條由硬裝向軟硬裝結合升級

  
  

“交付力”是衡量房企產品力的重要標準之一，它不僅涉及產品力的硬件兌現，還涵蓋了交付過程中的軟件服務力。當下，房企的交付服務已從交付當天交鑰匙的簡單行為，延伸到項目交付前后的各個環節，升級為包含交付前、中、后全過程、全周期的“重運營”“重體驗”的服務流程。

此外，在改善及高端市場，房企創新并積極試驗，瞄準軟裝加載市場，定制化精裝內容得以拓展。在標準化基礎套餐的基礎上，購房者和開發商共同制定裝修菜單，并添加個性化定制元素，以確定最終設計方案。隨后，開發商將按照該方案進行施工。這種包含定制硬裝、定制軟裝、智能家居系統、綠色生態系統以及互聯網+社區的整體一站式裝修解決方案，是開發商為購房者提供的精裝升級交付方式，同時兼顧個性化需求與標準化生產。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于2006年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋400個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于TOP100強中95%以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。