最近樓市熱點(diǎn)全無(wú)，臨近年底，為了迎合唱空流量，只好搬出以前看房經(jīng)歷，來(lái)看看當(dāng)初看過(guò)的哪些二手房，如今表現(xiàn)如何。

看過(guò)很多，要怎么舉例，選擇第一次在頭條發(fā)布文章，時(shí)間是2019-12-22，晚。

二手案例

當(dāng)時(shí)主要看東區(qū)的二手房，板塊并不像目前新盤扎堆，當(dāng)時(shí)新盤寥寥無(wú)幾，次新也只集中在東二環(huán)周邊，整個(gè)紫陽(yáng)到五里亭，基本都是老房齡的二手。

當(dāng)時(shí)看的幾個(gè)樓盤：

1、和源居：113平，裝修忽略不計(jì)，中層，報(bào)價(jià)310W，單價(jià)2.74W。

這個(gè)樓盤的優(yōu)勢(shì)在于二環(huán)內(nèi)，雖然有一定房齡，但是對(duì)比周邊其他二手保持的還行，整個(gè)周邊生活氣息不錯(cuò)、配套也尚可，缺點(diǎn)在于戶型一般，沒(méi)人車分流。

2、日出印象：126平，裝修忽略不計(jì)，低層，報(bào)價(jià)320W，單價(jià)2.53W。

這個(gè)樓盤同樣位于二環(huán)邊，房源沒(méi)靠近高架噪音尚可，距離地鐵等也不錯(cuò)，缺點(diǎn)戶型同樣一般，小區(qū)管理一般，當(dāng)時(shí)看的這套門口也是極具雜亂，印象很差。

3、永升城市花園：119平，有一定年代感的裝修，中層，報(bào)價(jià)310W，單價(jià)2.6W。

這個(gè)樓盤跟和源居類似，距離地鐵近，二環(huán)內(nèi)，周邊配套尚可，缺點(diǎn)還是社區(qū)偏老。

當(dāng)時(shí)除了看這幾個(gè)二手房，還有靠近外圍的匯誠(chéng)雅園，剛交房的一棟，毛坯報(bào)價(jià)印象中是2.4W，還有世茂璀璨天城，中介推薦85平復(fù)式樓，印象單價(jià)3.1W左右，當(dāng)場(chǎng)否決沒(méi)去看。

時(shí)間一下子來(lái)到4年后的今天，看看這些樓盤目前的掛牌成交案例。

和源居：同戶型，精裝高層成交2.5W，總價(jià)285W，對(duì)比當(dāng)時(shí)接近毛坯310W，降價(jià)25W，裝修差異算15W，合計(jì)40W。

日出印象：同戶型，低樓層掛牌1.97W，總價(jià)249W，對(duì)比當(dāng)時(shí)裝修接近320W，降價(jià)71W。（不考慮成交的砍價(jià)）

永升城市花園：非同戶型，中層掛牌2.43W，總價(jià)270W，對(duì)比當(dāng)時(shí)裝修接近310W，單價(jià)2.6W，降價(jià)20W。

雖然對(duì)比差價(jià)存在一定房源差異，不過(guò)依然能體現(xiàn)這些二手房在這4年樓市里面的價(jià)格表現(xiàn)。

從降價(jià)力度來(lái)看，日出印象最嚴(yán)重，主要原因在于低樓層+戶型偏大，社區(qū)物業(yè)管理一般，社區(qū)維持不佳，周邊大量新盤供應(yīng)，對(duì)于300W以上的總價(jià)可選項(xiàng)增加，這種社區(qū)很難有過(guò)多人觀看。

作為對(duì)比，和源居、永升城市的降價(jià)力度會(huì)低一些，這里面部分案例只是掛牌，有一定水分。

兩個(gè)項(xiàng)目主打都是配套尚可，房齡偏大，近年?yáng)|區(qū)雖然供應(yīng)增加，但是基本都集中在二環(huán)外，二環(huán)內(nèi)以安商房為主，也就今年的南湖舊改，產(chǎn)生了天量供應(yīng)。

整體來(lái)說(shuō)，在這種樓市的走勢(shì)下，表現(xiàn)還不算太差。

老破大慎選

這是2019年底的例子，當(dāng)時(shí)整個(gè)樓市已經(jīng)降溫明顯，順便舉一個(gè)2017年的例子，具體日期忘記了。

當(dāng)時(shí)樓市依然火熱，大周末被叫出去看房，還是東區(qū)。

僅憑記憶好像看了：永升城市花園、日出印象、象園升興公寓。

當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)：

永升城市花園：中層老款裝修，單價(jià)2.75W，總價(jià)325W左右
日出印象：高層精裝，單價(jià)3W+，總價(jià)350W+
象園升興公寓：2層老款裝修，單價(jià)2.2W，275W左右

印象最深的是象園升興這套，電梯房2層，125平老款裝修，業(yè)主置換房源出售，比較誠(chéng)意出售。

在當(dāng)時(shí)的整個(gè)周邊，基本110平以上的二手房，都要320W以上。

看到中介在那邊計(jì)算首付、貸款等數(shù)據(jù)，說(shuō)月供1W，突然感慨這種破房子居然一個(gè)月要1W，浪費(fèi)我周末大好時(shí)間。

目前沒(méi)看到成交數(shù)據(jù)，以常規(guī)的視角來(lái)看，老破大房源，預(yù)計(jì)降價(jià)不會(huì)小。

在日常探討樓市的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)老一輩的選擇確實(shí)不太一樣。

以2017年那次看房，我的父親，看上了象園升興這套，他覺(jué)得周邊配套方便，社區(qū)老舊無(wú)所謂。

4年后，近期跟他電話聊天，他告訴我想買一套老家工抵房，周邊有人說(shuō)目前房?jī)r(jià)已經(jīng)只要4k多，都快接近建安成本。

買進(jìn)去，虧不下去，以后肯定會(huì)漲起來(lái)。

然后，我反問(wèn)他，以后漲起來(lái)賣給誰(shuí)。

然后，聊天結(jié)束。

盤點(diǎn)總結(jié)

通過(guò)前幾年?yáng)|區(qū)這些二手房目前的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，保值度肯定強(qiáng)于外圍郊區(qū)，即便是房齡偏大，依然沒(méi)有出現(xiàn)大跌。

從這些房源的漲跌差異，個(gè)人感受：

地段配套決定下限，不管剛需還是改善，這個(gè)都是基礎(chǔ)條件，特別在樓市下行期，這個(gè)特點(diǎn)尤為突出。

供應(yīng)+人口決定流動(dòng)性，意向區(qū)域的新盤供應(yīng)，以及人口密度，同樣是樓市要素，房?jī)r(jià)可以低于建安成本，沒(méi)有流動(dòng)性不自住，價(jià)值可能是0。

房齡10年左右的社區(qū)，觀察清楚物業(yè)管理，慎選大房源。

這種社區(qū)當(dāng)時(shí)看，可能還不算舊，同樣價(jià)格也不算低，但是按房齡來(lái)看已經(jīng)開(kāi)啟老化，后面管理不好，老化會(huì)非常明顯，大房源貶值會(huì)更加明顯。

綜上，這幾年市場(chǎng)基本關(guān)注度都在學(xué)區(qū)房、新盤等，它們的價(jià)格漲跌都比較突出，但是除了這些樓盤外，市場(chǎng)還存在不少房齡10-15年的二手，這些二手隨著房齡增加，在未來(lái)市場(chǎng)還能否有潛在客源。

特別是現(xiàn)在戶型內(nèi)卷、社區(qū)更加純粹，買方市場(chǎng)以年輕人為主后，流動(dòng)性可能會(huì)越來(lái)越低。

除了這些項(xiàng)目外，還有一種房源即安置房，特別是當(dāng)初那些比較典型的外圍低價(jià)安置房，目前來(lái)看，即便當(dāng)時(shí)價(jià)格低，目前跌幅依然不低。

近期不少安商房，已經(jīng)開(kāi)始在二手出現(xiàn)成交，其中不乏社區(qū)相對(duì)亮眼的樓盤，但是成交價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)初新盤，這些安商房的出現(xiàn)，最直接的打擊，可能是當(dāng)初同性質(zhì)的純安置房。

對(duì)于正常的樓盤，可能10年開(kāi)始老化，對(duì)于安置房，可能5年，亦或者3年，就老了。

當(dāng)市場(chǎng)下行后，買房可以轉(zhuǎn)變想法，當(dāng)成買商品會(huì)更輕松一些。

如同買電腦，什么牌子耐用，什么配置可以滿足自身需求，配置多少可以長(zhǎng)期不更新，當(dāng)然也可以選擇去網(wǎng)吧網(wǎng)咖，體驗(yàn)高端機(jī)等。