學區房，曾經是公認的優質核心資產。

一方面稀缺的頂級教育資源，讓家長們趨之若鶩；另一方面，學區房大部分位于核心區域，本身就自帶保值屬性。

因此在過去很長一段時間內，學區房都是樓市 “硬通貨”，尤其是在京滬一線城市。

但這兩年隨著樓市行情變化，以及學區改革的深化，學區房泡沫正在被捅破。

“兩年跌去300萬”、“價格跌回2017年”、“部分小區腰斬”…這些看似魔幻的場景，如今正屢屢上演。

昔日的優質核心資產，到底為什么突然不行了？

01

跌回2017，俯沖直下

這輪學區房的泡沫，還得從2020年的行情說起。

彼時二手房迎來一波行情，公民同招、民辦搖號等政策，也極大激發家長們的焦慮情緒，于是學區房價格一路走高。

當時的學區房市場到底有多瘋狂，總爺問了一位專業做學區房的中介小A。

“只要是頂級學區房，一個星期就能成交，而且必須全款?！?/strong>

那年她也得到了百萬級別的傭金，也是支撐她做到現在的“家底”，學區房的泡沫在2023年逐漸呈雪崩之勢。

小A給總爺描述了一個典型案例，上海頂級學區房梅園五街坊，號稱“浦東最強學區房”的老破小。

梅園五街坊

按照貝殼的成交記錄，2020年12月，38.93平戶型有675萬成交，成交均價高達17.3萬/平；

而僅僅過了三年，2023年12月，同樣戶型的成交價就僅有486萬，兩年跌去了近200萬。

梅園五街坊成交記錄，來源貝殼

而且總爺也觀察到，2020年那套成交周期只有4天，如今卻需要53天，而且伴隨著房東的連續降價。

無獨有偶，上海學區房正集體步入寒冬。

昔日不可一世的閔行學區房“高興花園”，因為公民同招政策被推上神壇，如今卻被戲稱為“上海首個跌幅超50%的學區” 。

高興花園成交記錄，來源上海房外房

用小A的話說，“2017年入手6年漲幅清零，2021年入手200萬已經沒了。”

這樣的情況不僅發生在上海，在北京、杭州、南京、廈門等城市，學區房的“跳水”已成為一種共識，那么到底是為什么呢？

02

教育公平，大勢所趨

1. 學區房雪崩，二手房的整體下行是大背景。

近兩年，一二線城市二手房價格大面積回調，成交量也出現萎縮。以上海為例，盡管大量政策刺激，但成交價成交價都在陰跌。

感覺“房價跌得很多”，主要原因還是因為“二手房賣不動”，目前只有降幅較大的急售房源，才能吸引更多的關注和帶看。

上海某小區房東自制宣傳冊

去年各種“送首付”、“送豪車”等博眼球的賣房形式，本質上是房東出貨非常困難。

小A告訴總爺：“現在房東們都很急，不再是以前高高在上的做派了?！?/p>

2. 教育改革加速，是學區房泡沫幻滅的催化劑。

追求教育公平是大勢所趨，多校劃片、教師輪崗、集團化教學等政策，都在一步步剝離學區房的炒作屬性。

除了公辦改制等一系列舉措，上海的教師輪崗制度推行，也讓很多家長開始質疑學區房的未來價值。

上海教師輪崗制度

為了實現教育均衡和公平，上海要求教師要跨學校、跨學區流動，流動時間不得低于2年，其中骨干教師比例均不低于交流輪崗教師總數的20%。

不僅在上海，北京、深圳、杭州等地，也在加強大多校劃片力度，試點推進義務教育“大學區制度”招生。

3. 生育率的降低，將是壓死駱駝的最后一根稻草。

小A根據多年的工作經歷，給總爺總結了學區房面臨的最嚴峻問題，其實是銳減的新生兒出生率。

2022年上海市人口出生率為4.4‰，同比減少了0.3個千分點，正在持續走低。

上海出生率持續下降

隨著新生兒數量的持續減少，未來學生的競爭環境也會更加友好，“雞娃”的焦慮感在普遍減弱。

說到底，學區房的玩家都是中產階級。富裕階層普遍選擇國際學校或高端私立，讓孩子擁有更加“純粹”的圈層。

小A有個很有趣的觀點是“中產不死，學區房不滅”，學區的特性，精準拿捏了中產的軟肋。

不過這個“擊鼓傳花”的游戲中，大家都不想成為最后的接棒者。

03

有人逃頂，有人進場

在面臨這樣的學區雪崩行情，有人逃頂成功，也有人選擇逆勢入場...

總爺的朋友小B，是一位典型的逃頂成功的投資客，樓市嗅覺敏銳的他選擇在2021年進行了拋售。

“當時行情已經走下坡了，現在看真的是劫后余生?！?/strong>

對于高杠桿投資的小B來說，當時也僅僅是保本，現在看至少避免了百萬跌幅，不過也有不少人選擇逆勢入場。

總爺的一位粉絲小C，是一位剛剛懷孕的母親，最近正在和總爺溝通學區房的選擇。

“現在可能不是底部，但是已經跌出了性價比。”小C如是告訴總爺，她已經觀察學區走勢三年了，當時她甚至還沒結婚。

不過對于學區房的選擇，現在她顯得更加謹慎了。

“目前關注的都是比較堅挺的頂級學區，而且已經經歷了一輪回調?！?/strong>

她精心挑選的學區房，是位于靜安區的海防村，這個1997年的老公房，對應的是上海頂級的學區靜教院學區。

自2017年以來，這里的均價就一直逼近20萬，買這里的人都有一個共同特點：只看總價，不看單價。

對于這部分家長來說，學區房的屬性更多在于學區，溢價200-300萬得到的就是一張靜教院的入場券。

就跟充滿變數的中產階級前景一樣，學區房無法給孩子一個明確的未來。

不過對于很多像小C這樣的家庭來說，一套可以讓自己心安的學區房，就是一張象征著希望的門票。

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