學(xué)區(qū)房，曾經(jīng)是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。

一方面稀缺的頂級(jí)教育資源，讓家長(zhǎng)們趨之若鶩；另一方面，學(xué)區(qū)房大部分位于核心區(qū)域，本身就自帶保值屬性。

因此在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，學(xué)區(qū)房都是樓市 “硬通貨”，尤其是在京滬一線城市。

但這兩年隨著樓市行情變化，以及學(xué)區(qū)改革的深化，學(xué)區(qū)房泡沫正在被捅破。

“兩年跌去300萬”、“價(jià)格跌回2017年”、“部分小區(qū)腰斬”…這些看似魔幻的場(chǎng)景，如今正屢屢上演。

昔日的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，到底為什么突然不行了？

01

跌回2017，俯沖直下

這輪學(xué)區(qū)房的泡沫，還得從2020年的行情說起。

彼時(shí)二手房迎來一波行情，公民同招、民辦搖號(hào)等政策，也極大激發(fā)家長(zhǎng)們的焦慮情緒，于是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路走高。

當(dāng)時(shí)的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)到底有多瘋狂，總爺問了一位專業(yè)做學(xué)區(qū)房的中介小A。

“只要是頂級(jí)學(xué)區(qū)房，一個(gè)星期就能成交，而且必須全款?！?/strong>

那年她也得到了百萬級(jí)別的傭金，也是支撐她做到現(xiàn)在的“家底”，學(xué)區(qū)房的泡沫在2023年逐漸呈雪崩之勢(shì)。

小A給總爺描述了一個(gè)典型案例，上海頂級(jí)學(xué)區(qū)房梅園五街坊，號(hào)稱“浦東最強(qiáng)學(xué)區(qū)房”的老破小。

梅園五街坊

按照貝殼的成交記錄，2020年12月，38.93平戶型有675萬成交，成交均價(jià)高達(dá)17.3萬/平；

而僅僅過了三年，2023年12月，同樣戶型的成交價(jià)就僅有486萬，兩年跌去了近200萬。

梅園五街坊成交記錄，來源貝殼

而且總爺也觀察到，2020年那套成交周期只有4天，如今卻需要53天，而且伴隨著房東的連續(xù)降價(jià)。

無獨(dú)有偶，上海學(xué)區(qū)房正集體步入寒冬。

昔日不可一世的閔行學(xué)區(qū)房“高興花園”，因?yàn)楣裢姓弑煌粕仙駢?，如今卻被戲稱為“上海首個(gè)跌幅超50%的學(xué)區(qū)” 。

高興花園成交記錄，來源上海房外房

用小A的話說，“2017年入手6年漲幅清零，2021年入手200萬已經(jīng)沒了。”

這樣的情況不僅發(fā)生在上海，在北京、杭州、南京、廈門等城市，學(xué)區(qū)房的“跳水”已成為一種共識(shí)，那么到底是為什么呢？

02

教育公平，大勢(shì)所趨

1. 學(xué)區(qū)房雪崩，二手房的整體下行是大背景。

近兩年，一二線城市二手房?jī)r(jià)格大面積回調(diào)，成交量也出現(xiàn)萎縮。以上海為例，盡管大量政策刺激，但成交價(jià)成交價(jià)都在陰跌。

感覺“房?jī)r(jià)跌得很多”，主要原因還是因?yàn)椤岸址抠u不動(dòng)”，目前只有降幅較大的急售房源，才能吸引更多的關(guān)注和帶看。

上海某小區(qū)房東自制宣傳冊(cè)

去年各種“送首付”、“送豪車”等博眼球的賣房形式，本質(zhì)上是房東出貨非常困難。

小A告訴總爺：“現(xiàn)在房東們都很急，不再是以前高高在上的做派了。”

2. 教育改革加速，是學(xué)區(qū)房泡沫幻滅的催化劑。

追求教育公平是大勢(shì)所趨，多校劃片、教師輪崗、集團(tuán)化教學(xué)等政策，都在一步步剝離學(xué)區(qū)房的炒作屬性。

除了公辦改制等一系列舉措，上海的教師輪崗制度推行，也讓很多家長(zhǎng)開始質(zhì)疑學(xué)區(qū)房的未來價(jià)值。

上海教師輪崗制度

為了實(shí)現(xiàn)教育均衡和公平，上海要求教師要跨學(xué)校、跨學(xué)區(qū)流動(dòng)，流動(dòng)時(shí)間不得低于2年，其中骨干教師比例均不低于交流輪崗教師總數(shù)的20%。

不僅在上海，北京、深圳、杭州等地，也在加強(qiáng)大多校劃片力度，試點(diǎn)推進(jìn)義務(wù)教育“大學(xué)區(qū)制度”招生。

3. 生育率的降低，將是壓死駱駝的最后一根稻草。

小A根據(jù)多年的工作經(jīng)歷，給總爺總結(jié)了學(xué)區(qū)房面臨的最嚴(yán)峻問題，其實(shí)是銳減的新生兒出生率。

2022年上海市人口出生率為4.4‰，同比減少了0.3個(gè)千分點(diǎn)，正在持續(xù)走低。

上海出生率持續(xù)下降

隨著新生兒數(shù)量的持續(xù)減少，未來學(xué)生的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也會(huì)更加友好，“雞娃”的焦慮感在普遍減弱。

說到底，學(xué)區(qū)房的玩家都是中產(chǎn)階級(jí)。富裕階層普遍選擇國際學(xué)?；蚋叨怂搅?，讓孩子擁有更加“純粹”的圈層。

小A有個(gè)很有趣的觀點(diǎn)是“中產(chǎn)不死，學(xué)區(qū)房不滅”，學(xué)區(qū)的特性，精準(zhǔn)拿捏了中產(chǎn)的軟肋。

不過這個(gè)“擊鼓傳花”的游戲中，大家都不想成為最后的接棒者。

03

有人逃頂，有人進(jìn)場(chǎng)

在面臨這樣的學(xué)區(qū)雪崩行情，有人逃頂成功，也有人選擇逆勢(shì)入場(chǎng)...

總爺?shù)呐笥研，是一位典型的逃頂成功的投資客，樓市嗅覺敏銳的他選擇在2021年進(jìn)行了拋售。

“當(dāng)時(shí)行情已經(jīng)走下坡了，現(xiàn)在看真的是劫后余生?！?/strong>

對(duì)于高杠桿投資的小B來說，當(dāng)時(shí)也僅僅是保本，現(xiàn)在看至少避免了百萬跌幅，不過也有不少人選擇逆勢(shì)入場(chǎng)。

總爺?shù)囊晃环劢z小C，是一位剛剛懷孕的母親，最近正在和總爺溝通學(xué)區(qū)房的選擇。

“現(xiàn)在可能不是底部，但是已經(jīng)跌出了性價(jià)比。”小C如是告訴總爺，她已經(jīng)觀察學(xué)區(qū)走勢(shì)三年了，當(dāng)時(shí)她甚至還沒結(jié)婚。

不過對(duì)于學(xué)區(qū)房的選擇，現(xiàn)在她顯得更加謹(jǐn)慎了。

“目前關(guān)注的都是比較堅(jiān)挺的頂級(jí)學(xué)區(qū)，而且已經(jīng)經(jīng)歷了一輪回調(diào)?！?/strong>

她精心挑選的學(xué)區(qū)房，是位于靜安區(qū)的海防村，這個(gè)1997年的老公房，對(duì)應(yīng)的是上海頂級(jí)的學(xué)區(qū)靜教院學(xué)區(qū)。

自2017年以來，這里的均價(jià)就一直逼近20萬，買這里的人都有一個(gè)共同特點(diǎn)：只看總價(jià)，不看單價(jià)。

對(duì)于這部分家長(zhǎng)來說，學(xué)區(qū)房的屬性更多在于學(xué)區(qū)，溢價(jià)200-300萬得到的就是一張靜教院的入場(chǎng)券。

就跟充滿變數(shù)的中產(chǎn)階級(jí)前景一樣，學(xué)區(qū)房無法給孩子一個(gè)明確的未來。

不過對(duì)于很多像小C這樣的家庭來說，一套可以讓自己心安的學(xué)區(qū)房，就是一張象征著希望的門票。

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