年關將至，樓市分化還在加劇，地產人和買房人同樣迷茫。

一方面，2023年被稱為改善元年，豪宅延續了熱度，改善樓盤表現搶眼。

另一方面，剛需客戶或離場或觀望，大量剛需盤陷入滯銷，售樓處門可羅雀。

早期地產行業有句老話，“得剛需者得天下”，剛需是樓市的絕對主力。

隨著改善時代的加速來臨，曾經炙手可熱的剛需樓盤們，如今卻紛紛陷入了困境。

不止一位營銷人給總爺吐槽：一夜之間，樓市剛需集體消失。

年輕人難道都不買房了嗎？今天總爺就和大家聊聊，剛需消失的殘酷真相。

01

分化加劇，改善崛起

樓市在加速分化，而改善市場的崛起，從政策、新房、二手都能看出端倪。

1. 政策端傾向改善，尤其是二套群體。

上海在去年12月推出新政，調整了普宅標準，二套房首付比例也大幅下調，極大刺激了“有余糧”家庭的改善需求。

與此同時降低二套房貸的利率、調整公積金貸款政策，從政策端鼓勵改善客戶入場。

上海2023年刺激政策，來自中原地產

對大部分老百姓來說，核心房產仍然是家庭資產配置重點，所以改善客群似乎也沒有更好的選擇。

2. 新房信號明確，大戶型更受歡迎。

這幾年的新房市場，高端樓盤的改善戶型，愈發得到市場的青睞。

無論是市區豪宅還是郊區改善，在選房時號碼靠前的購房者，大多都是沖著改善房源而去。

萬科海上映象認購現場，大戶型更受歡迎

以去年松江新城的萬科海上映象為例，作為區域型改善樓盤，最先售罄的竟然是千萬以上的185平大戶型。

一方面是房票珍貴，本地改善客戶追求一步到位；另一方面市場步入改善階段，大戶型也更加保值安全。

3. 二手市場慘淡，但高品質項目抗跌。

根據中原地產的數據，雖然300萬以下仍然是主力，但成交結構出現了明顯上移，改善和豪宅成交占比明顯提升。

2023年上海各面積段總價段成交占比，來源中原地產

老破小、學區房“暴跌”屢次沖上熱搜，與此同時，部分高品質的次新房抗住了這波危機。

以競爭激烈的嘉定新城為例，大量5萬+新房海量供應，但西郊金茂府仍可以7萬+成交。

西郊金茂府最新成交案例，來源貝殼

中介朋友告訴總爺：無可置疑的品質+不可復制的區位，決定了這個項目的價格走勢。

在這個分化加劇的市場，改善產品得到青睞，同時也帶來了一個問題：

那些首次置業的剛需年輕人，都去哪里了呢？

02

樓市下行，剛需躺平

剛需市場的主要群體，并沒有憑空消失，而是更多選擇了觀望和躺平。

隨著對房子預期的下降，總爺觀察到，剛需客群也分為了觀望派和躺平派。

1. 觀望派：只是剛需，但不是韭菜。

行情的震蕩，讓樓市形成了一個共識：投資和持有核心地段優質資產。

但對絕大部分剛需客戶來說，動輒上千萬的品質住宅，早已成為可望而不可即的幻影。

中國主要城市千萬豪宅成交對比，來自百廷豪宅

有位粉絲曾經和總爺說：“我只是剛需，但不是韭菜。”

“既然遠郊盤不方便，市區老破小又沒價值，那么為什么不等等看呢？”

剛需并沒有完全消失，只是大多變得更加謹慎，觀望成為剛需市場的主旋律。

2. 躺平派：躍遷渺茫，租房也很香。

當今社會階級躍遷愈發艱難， “躺平主義”在年輕人中盛行。

年輕人結婚和生娃意愿走低，所以更別提買房了，適齡剛需購房者進一步縮減。

手握現金不負債，成為躺平派認定的人間清醒。而且與此同時，租賃市場正在變得友好。

保障性住房成為頂層戰略，以上海為例，十四五期間規劃了40萬套保租房。

總爺參觀過上海國企做的保租房項目，完全不輸新房居住環境，關鍵是價格還很實惠。

地產城方·耀華國際社區實景圖

年輕人選擇這些保租房，可以享受民水民電，而且不用與各色房東打交道。

有了長期穩定的租房渠道，對躺平派來說，買房似乎已經不那么重要。

03

預期不逆，剛需不來

無論是觀望派還是躺平派，大家都有一個共同特點：不愿承擔高負債了。

總爺走訪了上海多個剛需盤，發現無論是降利率還是降首付，已經很難刺激剛需客入場了。

1. 不是房子買不起，而是貸款沒有性價比。

這句話來自總爺粉絲小A，小A和總爺探討了半年樓盤選擇，最終還是放棄買房。

小A的理由很簡單：感覺負債壓力太大，已經超出了能力范圍。

對于很多新上海人來說，六個錢包或許能湊齊剛需房首付，但負債會帶來生活品質的降低。

2014-2023年上海新房走勢，來源中原地產

小A告訴總爺：新房還在漲價，但工資卻沒有漲，而且形勢越來越嚴峻。

如果選擇了現在負債，意味著消費的進一步降級，這是小A無法接受的。

然而總爺在交流過程中，卻發現了真正的問題所在：房價上行的預期沒有了。

2. 房價預期一日不漲，剛需一日不回。

小A在言語中透露出這樣的心態：“如果買房不賺錢，為何要舉債買房呢？”

“從來沒有真正的剛需”，這是一位資深營銷人告訴總爺的。

剛需是不管漲不漲都必須買，而這些糾結賺不賺錢的，都不是真正的剛需。

瑞仕·半島項目客戶連夜排隊認購

兩年前的上海，市場情緒高漲，仿佛隨便買套房就是百萬利潤，“剛需”都在借錢買房。

如今市場步入平穩期，大家都發現剛需房不會暴漲，于是“剛需”又集體消失。

無論如何，我們都面對一個殘酷的真相：真正的剛需從來都是“賺錢”。

目前樓市極為脆弱，信心遠比黃金珍貴，逆轉剛需預期真的已經刻不容緩。

剛需客戶的消失，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。