1月30日，上海迎來王炸政策調整：5年社保的單身人士，可以在外環外買房了。

就在三天前，廣州也發布了樓市新政：120平以上不再限購。

一線城市的限購政策，被撕開了巨大口子。

相比于去年零星政策調整，以及樓市并不明顯的反饋，今年可謂是開局王炸。

今天總爺就和大家聊下，放開限購背后的邏輯，以及對后市的影響。

01

不再遮掩，徹底放開

1. 一線城市，這次要玩真的了。

仔細看上海這次新政，會發現力度空前的大。

從放開限購的對象看，困擾上海10多年的單身條件被擊碎，大量剛需買家被徹底激活。

上海放松限購政策

從放開限購的區域看，上海外環涉及了超70%的新房、超50%的二手房，覆蓋范圍非常廣。

上海放松限購范圍

其實從去年下半年以來，上海已經拿出了認房不認貸、降低首付比例和房貸利率、調整普通住宅標準等政策，但目前看效果并不明顯。

相比之前的各種定向、定點政策，這次是全維度、無差別的放松限購，信號非常明顯。

2. 全國一盤大棋，無人獨善其身。

一線城市是政策風向標，本輪調整是來自全國的一盤大棋。

1月26日，住建部召開新聞發布會，提出“各城市可因地制宜調整房地產政策”。

住建部因地制宜政策

緊接著在1月27日，廣州率先響應并調整限購政策，實質性放開了120平以上的限購要求。

廣州放松限購政策

隨后在1月30日，蘇州全面取消限購、上海部分放松限購條件，傳言深圳很快可能跟上。

蘇州全面放開限購政策

2023年，全國房地產政策優化調整累計高達1008次，但大多集中在二三線城市。

從2024年開局的表現看，無論是政策發布的頻率和力度，相比2023年都上了一個臺階。

全國是一盤大棋，一線城市也無法獨善其身。

02

激活剛需，刻不容緩

1. 剛需客戶，樓市的定海神針。

放松限購的本質，還是市場環境的變化。而剛需客戶的消失，是目前市場的最大困境。

雖然市區改善市場很熱鬧，但大部分的交易和土拍，其實都集中在外環，尤其是五大新城。

上海土拍最新信息

總爺關注到一個細節，就在上海新政發布的當天，上海市土地交易事務中心也公布了一批次土拍清單。

作為樓市的定海神針，保剛需就是保房企，保房企就是保土拍、保財政。

2. 由外向內，逐步放松限購條件。

相比其他城市，上海新政是從外環外開啟放松，這和上海市場的特點息息相關。

首先，上海不缺市區的改善、高端購買力。

冒然放開市區限購，只會助推炒房情緒，并對周邊城市形成虹吸效應，不利于整體市場改善。

其次，上海置換客戶是主流，由外向內可以更好地激活市場。

上海是全世界最大的二手房交易市場，而且超半成交易量來源于外環外。

上海2023年二手房成交數據

很多客戶是從外環，逐步向中環、內環完成置換的，現在激活外環就是由外向內逐步激活市場。

另外，外環外的放開有利于引入活水，將整盤規模做大。

外環外的單身客戶，幾乎都是近幾年進入上海的年輕客戶。在前幾輪內部刺激效果有限的情況下，引入活水做大規模已是刻不容緩。

無論是從土地財政，還是從樓市活躍度，本次新政幾乎是一場針對剛需的激活方案。

03

城市戰爭，人口爭奪

1. 城市戰爭，高端人口爭奪戰。

在這輪整盤調控中，各個城市的政策節奏明顯加快。廣州、蘇州、上海，幾乎是前后腳發布新政。

除了激活自身市場，一場沒有硝煙的搶人大戰，如今正在悄然上演。

2013年以來，中國出生率持續走低，發動機的馬力明顯不足。

2013年至今出生率數據

各個城市都在爭相搶奪人口，尤其是高端人才。

以上海為例，近兩年其實已經大幅放開了高端人才、留學生的落戶門檻。

2014-2023上海落戶數據

城市戰爭，搶奪不僅是高端人才，也是源源不斷的購買生力軍。

限購政策的適時調整，有助于人才更快實現安居樂業，讓上海在高端人口爭奪戰中搶占先機。

2. 放松限購，一切都是剛剛開始。

不得不承認，一線城市取消限購是大勢所趨，一個時代即將結束。

作為防止市場過熱的特殊產物，隨著樓市的深度調整，限購已經光榮完成了其歷史使命。

對于二三線城市來說，隨著最后的限購放開，所有的子彈幾乎都打完了。而對于一線城市來說，一切都是剛剛開始。

2023年上海密集放松政策

首先，外環外的放開限購只是開始，逐步甚至全面放開只是時間問題。

對于重倉上海的房企來說，這里已經是全國最優質的市場，未來會吸引來自全國的購買力。

上海2023年土拍地塊分布

其次，不僅放開限購，城市更新、區域改善將進一步激活市場。

去年以來，上海城市更新進入深水區，區域型TOD、板塊整體開發成為主流，有實力的央企將迎來歷史級機遇。

這次上海放松外環外限購，為摩拳擦掌準備土拍的房企，無疑注入了一針強心劑。

隨著一線城市撕開大口子，一切都才是剛剛開始。

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