2024年，上海豪宅市場壓力空前。

　　一方面，城市更新的加速進行，讓市中心的超高層、風貌別墅呈現井噴式供應。

　　另一方面，去哪找這么多千萬級別買家？成為懸在每位營銷總頭上的難題。

　　剛剛開年，已有多個3000萬級別樓盤過會或傳言入市，包括融創、綠城等豪宅，市場急需大量豪宅買家。

　　上海是內地豪宅市場領頭羊，全國同行都在關注：這波上海購買力還能不能撐住？

　　與此同時，總爺關注到，最先搶跑的本地國企項目五坊園，卻逆勢玩起了“躲貓貓”。

　　現場無售樓處、樣板間、公開宣傳，讓這個原本關注度不高的樓盤，一下子充滿了神秘感。

　　如今行情下，大家都在積極展示、搶奪客戶，這家國企為何逆勢操作？總爺為大家實地探訪。

　　01

　　三無豪宅，底氣何來？

　　1. 現場探訪，卻找不到售樓處？

　　總爺驅車來到這座神秘豪宅現場，這里是上海黃浦區老西門，屬于上海絕對意義上的市中心。

　　五坊園四期的均價14.65萬/㎡，主推建面約170-239㎡高層，總價達到了3000萬級別。

　　雖然周邊目前還在陸續更新，緊鄰黃浦江畔的區位，是永遠無法替代的價值所在。

　　
五坊園四期現場，總爺實拍

　　由于工人還未歸來，現在施工現場自然是冷冷清清，問了問周邊下棋的上海爺叔，爺叔表示：

　　“最近不少人來這里找售樓處，我也不清楚什么情況。”

　　目前項目施工進度達到了預售條件，2棟100米高層已經拔地而起，項目規劃總戶數也只有236戶。

　　
五坊園四期現場，總爺實拍

　　很多人吐槽項目周邊臟亂差，其實隨著板塊的更新進程，相信只是階段性的問題。

　　2. 圍墻之下，樣板間為何遮遮掩掩？

　　由于幾乎沒有任何宣傳推廣，五坊園的產品呈現暫時不得而知。

　　根據招標文件，預計會采用鋁板玻璃幕墻，從流出的效果圖看，很有融創“壹號院”的神韻。

　　
五坊園四期網傳效果圖

　　總爺關注到一個細節，現場有類似樣板間/樣板段的建筑，有種“紅杏出墻”的違和感。

　　
五坊園四期現場，總爺實拍

　　網傳這是項目內部工法樣板間，不排除以后會對客戶開放。

　　現場看下來，五坊園四期是一個典型的“三無項目”，無售樓處、無樣板間、無主動接待。

　　
五坊園四期現場，總爺實拍

　　開發商畢竟是國企，并沒有明顯的違規，刻意對外保持神秘感，但并不是無法認購。

　　五坊園四期的認購，可以通過公眾號預約，總爺在2月22日打開官方小程序，還可以預約到相關場次。

　　
五坊園四期認購公眾號截圖

　　只是一個問題出現了：刻意神秘，難道真的不缺客戶嗎？

　　總爺與幾名板塊內同行深度溝通后，發現事情可能并不簡單。

　　02

　　競品壓頂，率先搶跑

　　1. 綠城、融創接踵而來，五坊園搶跑。

　　五坊園占據著優秀的地理位置，同樣面臨著激烈競爭，而且對手都來頭不小。

　　融創濱江壹號院二期，曾經的上海頂流豪宅再度入市，就在五坊園的斜對角。

　　
融創濱江壹號院二期，總爺實拍

　　壹號院系列是融創的高端產品，無論是產品力和口碑，在行業內都算是頂流。

　　2022年底，融創中國與多個資方達成融資合作，合作總規模超120億元，為項目增加諸多確定性。

　　根據總爺了解，融創濱江壹號院二期預計推出180-375平的3-5房，另外還有少量500-600平的大平層，很多買房人等在等待。

　　
融創濱江壹號院

　　相比融創，綠城·外灘蘭庭二期的入市，則是整個豪宅市場的重磅炸彈。

　　去年綠城·外灘蘭庭一期入市，111套442組認購，入圍分高達97.2分，被譽為“外灘第一豪宅”。

　　本次二期據說產品會有更大驚喜，盡管16.3萬的價格相比前期14.5萬，漲幅高達12%，但依舊是富豪們外灘豪宅的首選。

　　
綠城·外灘蘭庭宣傳海報

　　不僅有綠城、融創的全面壓制，同板塊的露香園，徐匯濱江的匯元璽、保利濱江天珺，給五坊園帶來巨大壓力。

　　再加上今年陸續上市的諸多豪宅，五坊園本次率先搶跑，絕對是一個明智的選擇。

　　一位資深營銷總告訴總爺：“靜默也是一種高明的營銷手段，畢竟真拿出產品，大家或許就未必買單了。”

　　2. 豪宅壓頂，上海市場要變天。

　　2024年是上海豪宅的井噴大年，但市場形勢卻不容樂觀。

　　2023年上海3000萬以上的豪宅成交，新房+二手房加起來只有2000套出頭，而這可能都不夠今年開胃的。

　　
上海3000萬以上豪宅成交趨勢

　　去年7月，國務院發布了《關于在超大特大城市積極推進城中村改造的指導意見》，重點提出在超大特大城市推進城中村改造。

　　
一線城市城中村改造加速

　　上海很快跟進，“計劃用10年時間完成‘兩舊一村’改造”，進入城市更新的加速時代。”

　　
上海仍有很大舊改空間

　　這些來自舊改的地塊，因為有保護建筑的特殊要求，大多數是以超高層+風貌別墅的混合業態亮相。

　　總爺最近去看了多個超高層產品，每家開發商幾乎都在拼命做出特色，以期在這場豪宅壓頂的戰爭中突圍。

　　以龍盛置業的龍盛灣上為例，示范區做出了藝術格調的風格呈現，讓客戶感受其簡約高奢的產品表達。

　　
龍盛灣上示范區

　　樣板間內更是全燕麥色石材干掛，讓不少客戶眼前一亮，算是從傳統豪宅中做出了特色。

　　
龍盛灣上樣板間

　　與目前成熟的豪宅開發商綠城、龍盛相比，五坊園的猶抱琵琶半遮面，其實是其沒有自信的表現。

　　那么打造五坊園的開發商，究竟是什么來頭呢？

　　03

　　本地國企，資源優勢

　　1. 上海南房集團，子彈充足的本地國企。

　　五坊園的開發商，是上海南房集團，一家非常低調的區屬國企。

　　成立于1996年的南房集團，主要任務是執行本區的舊改、一級開發等工作。

　　
上海南房集團

　　回顧上海南房的開發歷史，雖然開發過明日星城、五坊園三期等商品房，但始終與高端、豪宅沒有任何交集。

　　不過隨著舊改和城市更新加速，占據本地資源的上海南房集團，子彈變得很充足。

　　今年1月，在南房集團2024年度工作學習交流會上，黨委書記、董事長陳椰明表示：“重點要緊緊圍繞’三大賽道’抓好工作推進。”

　　
上海南房集團黨委書記、董事長陳椰明

　　陳椰明所說的賽道，是指南房集團正在以“管房、拆房、建房”三大核心板塊，向“開發、運營、公益”三大賽道轉型。

　　而如何利用好手里的土地資源，成為南房面臨的最大難題。

　　2. 筑巢引鳳，本地國企的生意經。

　　與大家熟悉的浦發、中企等國企不同，南房并不執著于打造自身品牌和產品，而是“將專業的事交給專業的人”。

　　以本次的五坊園四期為例，根據總爺了解，項目是由融創團隊代建，難怪可以看出不少融創的產品風格。

　　不僅融創，南房還與產品有口皆碑的華潤有深度合作。

　　南房的士林華苑二期項目，2021年就引入了華潤戰略合作，由華潤打造“天墅”概念高層住宅。

　　
上海南房集團與華潤置地合作

　　僅看零星流出的高顏值效果圖，就可以看出華潤的功力，而且圈粉了不少豪宅買家。

　　
網傳士林華苑二期效果圖

　　可以看出南房的操作模式是：前期做好拆遷和一級開發工作，然后引入產品力強的開發商進行開發和銷售。

　　這才是真正的“將專業的事交給專業的人”，這套“筑巢引鳳”的玩法，總爺覺得還真挺適合南房這樣的本地國企們。

　　今年上海的豪宅大戰背后，隱藏著不少這些本地國企的身影。

　　關于上海豪宅的井噴式供應，大家怎么看？