就在剛剛，上海龍年首拍收官，最終5塊地4塊觸頂，兩天狂攬134億。

中鐵建聯合國貿，搖號擊敗了保利等，49.75億拿下北蔡地塊。

中建八局，通過報價力壓國貿地產，26.57億摘得寶山顧村地塊。

象嶼地產，這次如愿殺入市中心，15.53億斬獲靜安中興路地塊。

昨天，越秀7.54億摘得楊浦“迷你”地塊，華發聯手中鐵34.7億拿下最火的古美地塊。

本輪有所斬獲的七家房企，清一色的國企央企，唯一民企大華倒在了打分環節。

建筑系央企成為主角，中鐵置業、中鐵建順利補倉，中建八局更是溢價拿下冷門地塊。

上海首輪土拍結果，來源第一地產網

與此同時，本輪土拍釋放了怎樣的信號？為什么很多房企選擇觀望？總爺和大家聊聊。

01

中鐵建再拿地，領跑建筑系

今日土拍的焦點，是浦東北蔡地塊，吸引了五組房企角逐，分別是：

中海，華發+中鐵置業，保利+浦開，中鐵建+國貿，聯發

地塊位于北蔡的楔形綠地內，處于內中環之間，因為臨近張江所以熱度很高。

北蔡地塊區位

最關鍵的是，這塊地總建面高達12.23萬方，供應900多套住宅，未來會形成百億貨值，所以吸引來了各大國央企。

最終大家都選擇了封頂搖號，中鐵建+國貿的組合殺出重圍，49.75億拿下，聯動價9.2萬。

當建筑系央企紛紛扎堆上海，中國鐵建是其中表現最亮眼，2023年在上海勁銷225億排名前7。

在權益拿地的排行榜上，中國鐵建已經從前10攀升到第6位，成為上海樓市的中堅力量。

2022-2023上海權益拿地排名

尤其是相比其他中建系、中鐵系、建工系，中鐵建是少有的、能夠打出自家產品線口碑的房企。

這次拿地組合另一家國貿地產，也是非常有實力的廈門國企，近期國貿虹橋璟上完成實景示范區亮相，也是驚艷了上海市場。

國貿虹橋璟上實景示范區

期待中鐵建+國貿這一對強強組合，能夠為內卷的上海市場，再次貢獻優質項目。

02

押注冷門地塊，中建八局要破局

相比其他地塊，寶山顧村這塊地就想對冷清不少，僅有中建八局和國貿參拍。

這塊地雖地處1號線和7號線的中間，但距離1號線約3.9公里，距離7號線約4.4公里，軌交配套存在明顯劣勢。

顧村地塊區位

最致命的是這塊地聯動價5.1萬，價格比招商的潘廣路TOD還要高，可以想象未來會面臨怎樣的競爭環境。

最終中建八局通過一輪報價，溢價5.56%總價26.57億，拿下了這塊冷門地塊。

不過總爺也發現，相比其他房企，中建八局在顧村是有優勢的，在這里開發過紅盤中建·熙江岳。

中建·熙江岳效果圖

2022年6月拿地，12月首開即罄，緊接著次年1月二批次，實現了4個月清盤的不凡戰績。

如今時隔兩年，市場環境變化，又面對招商·時代樂章這樣王炸級別競品，總爺不得不為中建八局捏把汗了。

相比其他中建系兄弟單位，中建八局一直以來在凈利潤、凈資產和總資產各項排名都是第一，中建東孚總部也位于上海，自然也非常堅定地深耕。

2023年建筑業企業200強榜單

去年，中建東孚連續斬獲了奉賢、虹口等地塊，奉賢的中建御璟園最近即將入市。

期待溢價拿下冷門地塊的中建八局，可以用產品和銷售表現，狠狠回擊市場的質疑聲。

03

象嶼發力，殺入市中心

本輪土拍地塊大多位于外環，唯一一塊位于市中心的，就是靜安中興路地塊。

地塊距離8號線中興路站、3/4號線寶山路站都是步行可至，周邊還有多個頂流商圈，地理位置十分優越。

靜安中興路地塊區位

這塊地總建筑只有1.95萬方，包含歷史保護建筑，吸引了四家實力房企角逐：保利發展、招商、象嶼、上海城建。

最終象嶼通過搖號，15.5億摘得地塊，聯動價公寓12.5萬/平，風貌別墅18萬/平。

雖然地塊小，但風貌保護地塊開發難度眾所周知，而且面臨著中興路社區的殘酷競爭，包括：

萬科：13.3萬的萬科雅賓利四期；保利：住宅12.5萬，風貌別墅18萬的保利靜安中興路項目；招商+華發：別墅21萬的靜安城市更新項目。

諸多高手環伺，看上去象嶼要想在市中心證明自己，難度可不是一般的大…

在眾多深耕上海的外地國企中，象嶼是非常堅定的一家，甚至在上海設立了總部，據說高管都是常年在上海辦公。

2023年象嶼地產全年銷售額約425億，其中象嶼上海銷售約285億，上海市場占象嶼整體規模的三分之二。

2023年上海房企全口徑排行榜

近兩年象嶼在上海規模拓張很快，項目大多分布在嘉定新城、大虹橋、吳涇等外圍板塊。

本次象嶼如愿殺入市中心，直面萬科、保利等競爭，能否證明自己扎根上海的實力？總爺也期待其進一步表現。

04

越秀、中鐵、華發開門紅

昨天的土拍中，越秀拔得頭籌，中鐵置業和華發則摘得最熱地塊，雙雙迎來開門紅。

在長海社區002-05地塊的競拍中，越秀7.5億搖中，拿下了這塊迷你地塊。

這塊地出讓面積只有7458.94平，容積率2.3，住宅套數下限130套，但利潤率和去化率不用擔心，扎根上海的越秀順利補倉。

越秀拿下長海社區地塊

競爭最激烈的古美地塊，由于觸發了打分機制，整個流程持續了近10個小時，大華和安徽高速因分數遺憾出局。

網傳打分公布現場

最終深耕古美的華發，聯手中鐵置業，以總價34.71億，溢價率10%拿下，未來會形成一個600套左右的高層住宅社區。

上海龍年首次土拍，終于落下帷幕，雖然只有五塊地出讓，但仍然不乏看點。

05

作壁上觀，讓子彈再飛一會

1. 國央企巨頭，進一步形成競爭優勢。

本次唯一參拍的民企大華，令人唏噓的倒在了打分環節，土拍機制的變化，讓民企、中小型國企，失去了撿漏的機會。

2. 建筑系拿地兇猛，要成為中流砥柱。

前兩年諸多建筑系央企、建工國企在上海的成功，堅定了大家深耕上海的決心，也讓建筑系拿地愈發兇猛。

3. 土拍熱度下滑，中小房企作壁上觀。

相比去年同期的開門紅，本輪土拍還是略顯沉悶，只有大家熟悉的這些巨頭，很多中小型國企都選擇了觀望。

一方面是政策持續發力，但外環樓盤、尤其是遠郊樓盤熱度并未得到實質提升，讓很多房企拿地動力不足；

另一方面隨著其他城市陸續放開，很多房企也在等待進一步風向信號，所以這次選擇讓子彈再飛一會。

對本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。