就在剛剛，上海龍年首拍收官，最終5塊地4塊觸頂，兩天狂攬134億。

中鐵建聯(lián)合國貿(mào)，搖號擊敗了保利等，49.75億拿下北蔡地塊。

中建八局，通過報(bào)價(jià)力壓國貿(mào)地產(chǎn)，26.57億摘得寶山顧村地塊。

象嶼地產(chǎn)，這次如愿殺入市中心，15.53億斬獲靜安中興路地塊。

昨天，越秀7.54億摘得楊浦“迷你”地塊，華發(fā)聯(lián)手中鐵34.7億拿下最火的古美地塊。

本輪有所斬獲的七家房企，清一色的國企央企，唯一民企大華倒在了打分環(huán)節(jié)。

建筑系央企成為主角，中鐵置業(yè)、中鐵建順利補(bǔ)倉，中建八局更是溢價(jià)拿下冷門地塊。

上海首輪土拍結(jié)果，來源第一地產(chǎn)網(wǎng)

與此同時(shí)，本輪土拍釋放了怎樣的信號？為什么很多房企選擇觀望？總爺和大家聊聊。

01

中鐵建再拿地，領(lǐng)跑建筑系

今日土拍的焦點(diǎn)，是浦東北蔡地塊，吸引了五組房企角逐，分別是：

中海，華發(fā)+中鐵置業(yè)，保利+浦開，中鐵建+國貿(mào)，聯(lián)發(fā)

地塊位于北蔡的楔形綠地內(nèi)，處于內(nèi)中環(huán)之間，因?yàn)榕R近張江所以熱度很高。

北蔡地塊區(qū)位

最關(guān)鍵的是，這塊地總建面高達(dá)12.23萬方，供應(yīng)900多套住宅，未來會(huì)形成百億貨值，所以吸引來了各大國央企。

最終大家都選擇了封頂搖號，中鐵建+國貿(mào)的組合殺出重圍，49.75億拿下，聯(lián)動(dòng)價(jià)9.2萬。

當(dāng)建筑系央企紛紛扎堆上海，中國鐵建是其中表現(xiàn)最亮眼，2023年在上海勁銷225億排名前7。

在權(quán)益拿地的排行榜上，中國鐵建已經(jīng)從前10攀升到第6位，成為上海樓市的中堅(jiān)力量。

2022-2023上海權(quán)益拿地排名

尤其是相比其他中建系、中鐵系、建工系，中鐵建是少有的、能夠打出自家產(chǎn)品線口碑的房企。

這次拿地組合另一家國貿(mào)地產(chǎn)，也是非常有實(shí)力的廈門國企，近期國貿(mào)虹橋璟上完成實(shí)景示范區(qū)亮相，也是驚艷了上海市場。

國貿(mào)虹橋璟上實(shí)景示范區(qū)

期待中鐵建+國貿(mào)這一對強(qiáng)強(qiáng)組合，能夠?yàn)閮?nèi)卷的上海市場，再次貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

02

押注冷門地塊，中建八局要破局

相比其他地塊，寶山顧村這塊地就想對冷清不少，僅有中建八局和國貿(mào)參拍。

這塊地雖地處1號線和7號線的中間，但距離1號線約3.9公里，距離7號線約4.4公里，軌交配套存在明顯劣勢。

顧村地塊區(qū)位

最致命的是這塊地聯(lián)動(dòng)價(jià)5.1萬，價(jià)格比招商的潘廣路TOD還要高，可以想象未來會(huì)面臨怎樣的競爭環(huán)境。

最終中建八局通過一輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)5.56%總價(jià)26.57億，拿下了這塊冷門地塊。

不過總爺也發(fā)現(xiàn)，相比其他房企，中建八局在顧村是有優(yōu)勢的，在這里開發(fā)過紅盤中建·熙江岳。

中建·熙江岳效果圖

2022年6月拿地，12月首開即罄，緊接著次年1月二批次，實(shí)現(xiàn)了4個(gè)月清盤的不凡戰(zhàn)績。

如今時(shí)隔兩年，市場環(huán)境變化，又面對招商·時(shí)代樂章這樣王炸級別競品，總爺不得不為中建八局捏把汗了。

相比其他中建系兄弟單位，中建八局一直以來在凈利潤、凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)各項(xiàng)排名都是第一，中建東孚總部也位于上海，自然也非常堅(jiān)定地深耕。

2023年建筑業(yè)企業(yè)200強(qiáng)榜單

去年，中建東孚連續(xù)斬獲了奉賢、虹口等地塊，奉賢的中建御璟園最近即將入市。

期待溢價(jià)拿下冷門地塊的中建八局，可以用產(chǎn)品和銷售表現(xiàn)，狠狠回?fù)羰袌龅馁|(zhì)疑聲。

03

象嶼發(fā)力，殺入市中心

本輪土拍地塊大多位于外環(huán)，唯一一塊位于市中心的，就是靜安中興路地塊。

地塊距離8號線中興路站、3/4號線寶山路站都是步行可至，周邊還有多個(gè)頂流商圈，地理位置十分優(yōu)越。

靜安中興路地塊區(qū)位

這塊地總建筑只有1.95萬方，包含歷史保護(hù)建筑，吸引了四家實(shí)力房企角逐：保利發(fā)展、招商、象嶼、上海城建。

最終象嶼通過搖號，15.5億摘得地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)公寓12.5萬/平，風(fēng)貌別墅18萬/平。

雖然地塊小，但風(fēng)貌保護(hù)地塊開發(fā)難度眾所周知，而且面臨著中興路社區(qū)的殘酷競爭，包括：

萬科：13.3萬的萬科雅賓利四期；保利：住宅12.5萬，風(fēng)貌別墅18萬的保利靜安中興路項(xiàng)目；招商+華發(fā)：別墅21萬的靜安城市更新項(xiàng)目。

諸多高手環(huán)伺，看上去象嶼要想在市中心證明自己，難度可不是一般的大…

在眾多深耕上海的外地國企中，象嶼是非常堅(jiān)定的一家，甚至在上海設(shè)立了總部，據(jù)說高管都是常年在上海辦公。

2023年象嶼地產(chǎn)全年銷售額約425億，其中象嶼上海銷售約285億，上海市場占象嶼整體規(guī)模的三分之二。

2023年上海房企全口徑排行榜

近兩年象嶼在上海規(guī)模拓張很快，項(xiàng)目大多分布在嘉定新城、大虹橋、吳涇等外圍板塊。

本次象嶼如愿殺入市中心，直面萬科、保利等競爭，能否證明自己扎根上海的實(shí)力？總爺也期待其進(jìn)一步表現(xiàn)。

04

越秀、中鐵、華發(fā)開門紅

昨天的土拍中，越秀拔得頭籌，中鐵置業(yè)和華發(fā)則摘得最熱地塊，雙雙迎來開門紅。

在長海社區(qū)002-05地塊的競拍中，越秀7.5億搖中，拿下了這塊迷你地塊。

這塊地出讓面積只有7458.94平，容積率2.3，住宅套數(shù)下限130套，但利潤率和去化率不用擔(dān)心，扎根上海的越秀順利補(bǔ)倉。

越秀拿下長海社區(qū)地塊

競爭最激烈的古美地塊，由于觸發(fā)了打分機(jī)制，整個(gè)流程持續(xù)了近10個(gè)小時(shí)，大華和安徽高速因分?jǐn)?shù)遺憾出局。

網(wǎng)傳打分公布現(xiàn)場

最終深耕古美的華發(fā)，聯(lián)手中鐵置業(yè)，以總價(jià)34.71億，溢價(jià)率10%拿下，未來會(huì)形成一個(gè)600套左右的高層住宅社區(qū)。

上海龍年首次土拍，終于落下帷幕，雖然只有五塊地出讓，但仍然不乏看點(diǎn)。

05

作壁上觀，讓子彈再飛一會(huì)

1. 國央企巨頭，進(jìn)一步形成競爭優(yōu)勢。

本次唯一參拍的民企大華，令人唏噓的倒在了打分環(huán)節(jié)，土拍機(jī)制的變化，讓民企、中小型國企，失去了撿漏的機(jī)會(huì)。

2. 建筑系拿地兇猛，要成為中流砥柱。

前兩年諸多建筑系央企、建工國企在上海的成功，堅(jiān)定了大家深耕上海的決心，也讓建筑系拿地愈發(fā)兇猛。

3. 土拍熱度下滑，中小房企作壁上觀。

相比去年同期的開門紅，本輪土拍還是略顯沉悶，只有大家熟悉的這些巨頭，很多中小型國企都選擇了觀望。

一方面是政策持續(xù)發(fā)力，但外環(huán)樓盤、尤其是遠(yuǎn)郊樓盤熱度并未得到實(shí)質(zhì)提升，讓很多房企拿地動(dòng)力不足；

另一方面隨著其他城市陸續(xù)放開，很多房企也在等待進(jìn)一步風(fēng)向信號，所以這次選擇讓子彈再飛一會(huì)。

對本輪土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。