文/克而瑞集團廣西

導讀

從全國到地方，近幾年房地產市場改善趨勢越發明顯，購房者對于居住品質的訴求也在不斷細化和提高。

那么，什么樣的產品才能代表改善產品的趨勢呢？

以南寧為例，2020改善元年以來，在市場變化疊加置業需求升級驅動下，改善產品不斷迭代更新。

大家對改善定義的理解不再只是單一的面積更大，公建化立面、超高窗墻比、停車場套間化、酒店式入戶等等越發成為改善客戶關注的置業因素。

當下，隨著第四代住宅在全國多個城市的推廣，它會不會成為南寧下一個改善產品的流行趨勢？第四代住宅具體是什么？第四代住宅產品真那么香嗎？↓↓↓

01

第四代住宅，在全國咋樣？

何為第四代住宅？其在國內相關概念的提出最早可追溯至2016年3月。

彼時，清華大學設計研究院提出了第四代建筑的概念，并指出“住房走到今天，已經歷了三代：第一代——茅草房，第二代——磚瓦房，第三代——電梯房”。

在經歷了前三代住宅之后，第四代住宅應運而生。

圖片來源網絡

第四代住宅，即“庭院房”，又稱“城市森林花園建筑”，以外立面垂直綠化為特點，集合了中國傳統四合院、胡同街巷、空中園林、空中停車、電梯房和空中別墅等眾多建筑優勢于一身，開創出了一種全新的“中國住房模式”，即層層有街巷，戶戶有庭院。

第四代住宅項目示意圖（圖片來源網絡）

簡言之，第四代住宅就是將高層住宅建筑別墅化與庭院化。

第四代住宅項目設計效果圖（圖片來源網絡）

自2017年來，成都、福州、西安、蘇州、廈門、重慶、安徽、南通、武漢等多地已對第四代住宅產品的探索。

在成都，2017年全國首個“第四代生態住房”——成都七一城市森林花園亮相，引來住建部專家團隊考察并給出肯定。

成都七一城市森林花園效果圖（上）&戶型圖（下）

（圖片來源網絡）

在福州，2022年其作為全國第四代住宅首批試點城市，率先推出首個第四代住宅；隨后的2023年，共有11個第四代住宅陸續在福州亮相。

福州榕發?麓里云筑立面效果示意圖（圖片來源網絡）

在西安，2023年迎來第四代住宅“爆發元年”，陸續30多個第四代住宅面市。其中既有豪宅項目，也有普通剛需產品；不僅西安主城區廣泛落地，就連近郊西咸新區也在試水。

在安徽，省內首個第四代住宅項目——蕪湖偉星翡翠森林，于2024年3月宣稱即將上市。

蕪湖偉星翡翠森林效果圖過程稿（圖片來源網絡）

在廈門，2023年12月單次新出讓土地中，共有7塊地被允許建造第四代住宅。

在重慶，2024年也將迎來10多個第四代住宅面市，將是重慶第四代住宅的“爆發元年”。

在武漢，2024年3月20日，該市多部門聯合發布《關于推進新型住宅設計創新試點工作的通知》，與“第四代住宅”概念相契合，其中重點提及了：建筑立面鼓勵生態化設計如采用屋頂綠化、垂直花園，戶型設計開展住宅陽臺、空中花園試點等。

據不完全統計，截至2024年3月，全國已有24個省份試點上線第四代住宅，相當于全國超70%的省份已在落地推進第四代住宅。

總的來看，第四代住宅近兩年確實呈現爆發之勢。

不可忽視的是，在這個過程中，市場深度調整的倒逼，疊加相關政策的放寬（如2024年前兩個月，福建省泉州市、江蘇省蘇州市吳中區等出臺鼓勵建設第四代住宅的政策）為其發展、落地提供了機遇，是第四代住宅在提出數年后突然火起來的重要原因。

02

第四代住宅，為啥這么香？

為啥大家對于第四代住宅如此青睞？此類產品爆火的背后有怎樣的邏輯？

總結來看，主要有三大原因：

第一，大環境趨勢使然。在碳中和和改善時代的背景下，第四代住宅無疑是對碳中和、節能減排的積極響應，大環境使然驅動下，地方政府紛紛開始倡導并鼓勵第四代住宅的落地實施。

此前，住建部部長倪虹也曾多次表示：要下力氣建設好房子，建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。不難發現，第四代住宅的底層是時代需要造就，爆火背后是順勢而為。

第二，戶型拓展性更高，購房者獲得感更強。區別于傳統住宅，第四代住宅最大優點無疑是大露臺的體現，從目前市場上現有產品來看，實現了家家戶戶有大露臺花園/庭院，且基本為全贈送，得房率高。

另外，對露臺設計的橫向寬度和縱向深度也都做到了盡可能的延伸，最大限度換取面積的拓展和景觀視野的延伸，居住體驗獲得感更強。

比如：中鐵建貴陽·花語墅，每戶全贈送約50平米的超大露臺；福州的保利國貿·天琴湖，戶型設置東西雙陽臺，其中主臥相連接南向L型庭院露臺，達約7.4米面寬，東頭陽臺相連接客廳，達約6米挑空。

中鐵建貴陽·花語墅實景（圖片來源網絡）

福州保利國貿·天琴湖效果圖（圖片來源網絡）

第三，產品創新概念，契合大眾對居住的精神追求。綠色、低碳、生態，是第四代住宅產品特有的標簽，產品通過大露臺設計的空間利用來展現居住品質的提升，同時打破傳統住宅的局限，較好地實現了人、建筑、自然三者的和諧共處。

要知道，在當下普遍快速運轉的生活節奏下，人與自然親密互動尤為難得，第四代住宅的出現恰恰能夠滿足這樣的追求，實現詩和遠方兼得，且為居者提供更多生活方式與場景體驗的可能性，這是其受青睞的原因之一。

蕪湖翡翠森林項目建面約320㎡戶型LDKBG一體化示意過程稿

不作為交付標準（圖片來源網絡）

03

落地第四代住宅，廣西有條件嗎？

第四代住房落地，可能面臨當地的政策、結構、日照、私密性、地區氣候差異以及后期維護等問題。

在廣西，有著“綠城”著稱的首府南寧市，亦被看作最有可能成為率先試點第四代住宅產品的廣西城市之一。

那么，當前南寧市有相關條件支持嗎？

①政策條件：尚未出臺第四代住宅相關政策，還在前期研究階段

截至2024年3月底統計，目前南寧市尚無相關政策涉及“第四代住宅”，亦尚未有試點項目落地。

此前，相關部門會議中透露信息顯示，市住建局積極推進第四代住宅建設，而有關項目的報建陽臺涉及的計容、日照間距、建筑控制線等審批問題，以及能否獲得相應的優惠條件，或還牽涉多個職能部門，如市自然資源局、市城市管理局、市政和園林管理局等。

自2000年開始，南寧住房贈送面積計容規則就有相關政策傾斜，亦是為住宅產品升級奠定基礎：

·2000年，挑空露臺、各種形式的飄窗；

·2011年，凹陽臺、花池、不落地飄窗；

·2014年，綠化陽臺、不落地飄窗

·2022年至今，取消綠化陽臺，飄窗“可落地”

第四代住宅的兩層挑空陽臺部分，能否直接“全部不計容”，是南寧推進第四代住宅產品需要解決的問題之一，亦是開發商建設第四代住宅產品，希望爭取到相應的優惠條件。目前南寧正常全挑出的陽臺是計一半容積的建面，僅是“半贈送”。

雖然南寧中心城區仍未有相關政策出臺，但在武鳴區，早在2022年曾發布相關試行指導意見——武鳴立體綠化生態居住建筑試點項目建設實施指導意見（試行）南武府規〔2022〕1號（已于2023年12月廢止）。該試行指導意見目的是為了推進武鳴區標營新區“立體綠化生態居住建筑試點項目”的建設實施，通過將戶內空中花園陽臺與現代電梯房結合，形成戶戶有花園庭院的建筑形式，為城市建筑創造立體綠化的良好生態環境。

空中花園懸挑部分進深尺寸應大于4米且小于6米，綠化種植面積不應小于本戶空中花園水平投影面積的50%，綠化覆土深度應大于等于0.5米，以種植灌木為主，所有陽臺（含生活陽臺、空中花園）不應超過套型建面的40%，空中花園須做到與項目同步設計、同步報建、同步施工、同步規劃核實和驗收……這亦或被看作武鳴版第四代住宅試點的“雛形模板”。

雖然它已將產品設計規范化的“摸石頭過河”，但政策試行期間并未有試點項目真正落地，小克對此有些“意外”。小克推測，亦或與市場需求因素、造價成本、后期維護等因素有關，加之南寧市區的建規補充指引亦是同年出臺，試行指導意見與之部分有矛盾點。

而這份試行指導意見已于2023年12月28日廢止，原因是根據《廣西壯族自治區物業管理條例》《南寧市建筑工程規劃指引補充規定》（自然資源發〔2022〕78號）有關行業規定，為此該試行指導意見廢止。

②市場條件：客戶需求“小眾化”、后期維護“復雜性”

近年來，南寧交付的商品房小區甚至單位房小區，“封陽臺”成為流行。

特別是主干道沿線近鄰的房子，防塵防噪音、增加室內面積、拓寬觀景視野……這些都是業主“封陽臺”的初衷。盡管“封陽臺”增加后期裝修成本和清潔區域，但也阻擋不了有預算的業主去這樣裝修。

而第四代住宅的陽臺設計，不管是錯層陽臺還是雙層挑高陽臺，亦或勸退那些有著“封陽臺”計劃的購房者，一是可能不能“封陽臺”、統一敞開式；如果可以“封”或是考慮“封”的成本增加不少。

類似南寧的南方城市

購房者后期裝修普遍選擇“封陽臺”（圖片來源：網絡）

盡管近兩年南寧改善置業潮爆發，但是類似第四代住宅產品的陽臺設計，當前或還是“小眾化”的，我們預判其去化流速預期沒有傳統的產品好。

再者，后期入住后，第四代住宅的“空中花園”的綠化維護成本，一定會比傳統的住宅要高不少，維護運營的考慮內容亦不簡單。例如：

·綠化維護成本高亦是物業費的增加，每個月可能增加大幾百、一年就是數千元甚至上萬元，主要看所維護的“空中花園”的面積大??；

·后期外觀效果不可控，有的自行改造為陽光房或雜物房、有的保留原有綠植等；還有就是，剪枝、排水、除蟲的專業維護能否提供到位和持續性；

除此之外，相對于傳統陽臺的采光是否有影響；如何管理高空拋物；還有相鄰戶的私密性和安全性能否有保障等都需要有所考慮。

類似大露臺，各戶人家有著各自的用途

難以統一規范化（圖片來源：網絡）

③綜合考量：技術安全性、建造成本控制、房價溢價能力等

看到這里，想必你已領會到第四代住宅的核心精髓——空中花園，延伸“庭院式”陽臺的生活。

然而這“空中花園”并不是簡單的綠化陽臺“plus”版、種多些綠植那么簡單，其陽臺的懸挑和覆土的荷載能力，還有給排水、防水、綠植的選品等一系列專業化的技術問題和安全因素需要考慮。

涉及相關技術安全性的參考示意圖（圖片來源：網絡）

另外，第四代住宅的建造成本，亦是開發商關注的一大焦點。相對傳統住宅，其每平米造價高出數百元至一千多元不等，這只是建設期間即交付前的成本。

如果沒有相關政策扶持或讓利優惠，房企出于控成本和保利潤為前提，大部分房企或報以謹慎態度。

在當前南寧房地產市場低位運行，以及“三大工程”加速推進等背景下，“第四代住宅產品”能否帶來超乎傳統改善型住宅的溢價，仍存有很大的不確定性。

綜上，不論是房企還是購房者，在南寧乃至廣西“第一個吃螃蟹”第四代住宅試點項目，都需要很大的勇氣。

04

觀點碰撞：第四代住宅發展，前景如何？

在說第四代住宅前景前，不妨先把目光聚焦到南寧。

入開篇所問：當下隨著第四代住宅在全國多個城市的推廣，它會不會成為南寧下一個改善產品的流行趨勢？

答案雖未知，但可以肯定的是：南寧樓市改善產品正在朝著越來越好的方向進階。

不乏開發商愿意花更多心思在產品研發和客戶需求研究上，也因此，我們看到如下圖所示的改善產品1.0到3.0的變化。

聚焦當下，隨著第四代住宅在全國多個城市的推廣，它會不會成為南寧下一個改善產品的流行趨勢？關于第四代住宅引入廣西，在市場試點推廣，業內專家又是怎么看？

為此，我們采訪多位業內人士，他們給出了各自的看法，對于廣西房企在產品創新上給予中肯的建議；并且，對于第四代住宅引入廣西，充滿信心與期待。

清華大學建筑學學士、建筑設計碩士，高級建筑師 涂志偉：

“第四代住宅，具有革命性的意義，對整個市場的品質住宅提升。”

2024年“兩會”釋放強烈市場信號之一——“加大高品質住房供給”，而第四代住宅，亦是高品質住宅的一個方向，亦會是未來居住產品迭代升級的趨勢之一。

改善型購房者愈加看重超出房價之外的附加價值，把住宅作為一種消費品，更強調生活的品質提高，第四代住宅符合這樣的需求。

“廣西房企們需要多出去看一看，學習考察第四代住宅成功案例，了解其市場實際效果和企業收益?！?/strong>

無論是氣候條件還是地理環境，廣西都是比較適合建造第四代住宅產品。目前，在廣西暫未有實際項目落地，這塊空白有待填補。

像廣西周邊省份和城市如貴州、湖南、重慶、成都等，已有第四代住宅案例，希望廣西的房企能多到這些地方去實地考察，了解其產品在當地市場的效果如何，通過學習交流與調研，探索研發適合廣西市場的第四代住宅產品。

南寧市房地產業協會會長 汪忠文：

“行業內卷時代，房企更應提升產品品質促行業革新、以適應產品選代。”

日前（2024.3.19），市房協組織召開“第四代住宅設計與開發實戰分享交流會”，市住房城鄉建設局、市自然資源局以及24家房地產開發營銷設計及企業負責人等參會，并且邀請到清華大學建筑學學士、建筑設計碩士，高級建筑師涂志偉做經驗分享和交流。

此次交流會舉辦的目的在于進一步強化創新驅動，提升城市居住品質同時提高企業產品競爭力，促進南寧市房地產高質量發展。房地產行業進入內卷時代，各房企更應該提升產品品質，積極促進行業革新，以適應產品迭代。

克而瑞廣西區域 總經理 黃海玲：

“房企將第四代住宅的優勢亮點，運用到產品的研發創新之中，給中高端改善型產品帶來溢價和賦能?！?/strong>

第四代住宅的利與弊，我們應該客觀地去看待。從產品的發展上來看，我們更應該提取它“利”的這個部分，例如：“LDKBG”一體化設計，將客廳、餐廳、廚房、陽臺、花園等等。

這些區域聯動起來，更大尺度的生活空間、更多元化的空間功能，為我們提供更多的居住生活場景；其公建化外立面，結合周邊的自然環境流線的設計，愈加彰顯它的現代、時尚以及它的高品質感。

這些優勢亮點，被各大品牌開發商全新的產品系或者它的TOP產品系所借鑒。

【結語】

第四代住宅產品的興起，無疑是市場發展趨勢的鮮明體現，同時也是產品迭代更新的必然結果。它不僅僅是一種住宅形態的革新，更是人們對美好生活向往的積極踐行。

不論是底層邏輯還是頂層設計，第四代住宅都符合當前及未來的政策導向。政府對于改善民生、提高居民生活質量、推進高品質住宅建設的政策支持力度不斷加碼，將推動住宅產品的升級換代，也為第四代住宅產品的快速發展提供了有力保障。

第四代住宅以其獨特的優勢，不僅提升了居民的生活品質，也為住宅產業的可持續發展注入了新的活力，亦將在未來贏得了市場的廣泛認可。

總之，它是市場發展趨勢和政策支持的產物，也是人們對美好生活向往的具體體現。我們有理由相信，南寧乃至廣西引入第四代住宅產品，是大勢所趨，更是未來可期。

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