老破小，正在成為市場上的領跌產品。

在這輪樓市下行的周期里，一線城市的出現了明顯的二八分化。

二手掛牌市場上，有20%左右高品質房源的價格依然堅挺，房東也堅守著自己的底線。

但作為市場上最主流、總價在300-500萬的老破小，成為了這輪跌幅最大的重災區，全線失守乃至潰敗！

老破小的暴跌，也是這輪樓市下跌幅度格外明顯的原因。

作為市場爭議最大的產品，老破小一直以來都被吐槽：產品過時、停車困難、環境差等等不利因素。

今天總爺就來跟大家聊聊，目前一線城市的老破小究竟跌了多少，以及它們為什么會跌？

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老破小，到底跌了多少？

先說結論：一線城市老破小，基本已經回落到2018年底的水平。

據統計，一線城市的“老破小”，從2016年初開始漲價，起起伏伏，于2021年達到歷史最高點，然后一路下探至今。

一線城市老破小走勢，來源易居

從最近市場的成交數據上來看：

三月上海網簽了20221套二手房，環比增長169.5%，似乎數據上已經在慢慢回升。

但是明眼人都知道，這樣的成交數據背后，是上海老破小房東們集體“割肉”換來的。

前不久總爺跟鏈家中介聊了幾句，著實有被驚訝到。

過去上海500萬的老破小，現在只要350萬左右，直接打七折；

那些地段不好的老破小，曾經掛牌200，300萬，如今的真實成交價格，更是已經降到了1字頭。

是的，你沒看錯。

最近上海市區居然重新出現了很多1字頭的老破小，雖然面積不大，但畢竟也是心心念念的市區。

上海老破小成交掛牌記錄，來源鏈家

房價腰折的案例更是數不勝數：

曾經靠著“學區房”概念被熱炒的楊浦密云小區，短短一年時間，幾乎同樣的房型總價直降百萬。

上海老破小成交掛牌記錄，來源鏈家

而且，老破小的頹勢與地段也沒有太大關系。上海的外環外，老破小的近況同樣不容樂觀。

目前上海豐莊的許多老破小單價也只有4萬不到，總價100-200萬就能在上海外環內輕松置業。

至于其他一線城市，北京的老破小現狀也是一樣，海淀區的最牛學區房“蜂鳥家園”，44平的房子最高一度賣到了近千萬。

但是現在再去鏈家上看看掛牌價，500-600萬想要出手的賣家比比皆是。

北京老破小成交掛牌記錄，來源鏈家

朝陽的老破小學區房跌的也很厲害，東大橋的老破小農豐里小區，半年跌了100W。

總而言之，無論是上海還是北京，很多老破小的價格，已經實打實回調到了2018年的水平。

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老破小，為什么會跌？

那么問題來了，老破小為什么成為樓市里的領跌產品呢？主要是以下這幾個原因：

1. 掛牌量與日俱增，踩踏現象明顯。

不得不承認，樓市的供需關系已經徹底變化。

上海二手房的庫存和掛牌量，每天都在快速增長中。

截止2024年4月，鏈家掛牌量來到了169021套，相比3月又增長了近5000套。

哪怕3月份上海二手房的成交量高達1.8萬套，在巨量二手房庫存面前，老破小的消化速度還是很慢。

也正是因為大環境如此，二手房市場上的價格內卷和拋壓越來越大。

2. “學區”泡沫幻滅，失去價格支撐。

在眾多類型的老破小中，跌幅最為明顯的一定是學區房老破小。

學區房作為老破小房源的成交主力軍，其價格往往與學區的優劣成正比。

但隨著各大城市陸續出臺政策打擊學區房炒作，學區的優勢已經不再穩固。

比如上海的“分配到校”政策，給予了普通學校生源進入名校的機會，間接降低了學區房的價值。

上海教育政策調整

一方面，很多頂級名校的招生方式，已經跳出學區這個概念了。

另一方面，當下隨著學歷的貶值，很多家長也在思考，投入如此巨大的成本求學到底有沒有必要。

因此，一旦老破小的相關教育資源發生變化，那么房產價格泡沫也將隨之破裂。

所以隨著“學區”溢價的泡沫徹底消除，市面上像密云小區那樣的學區房割肉成交案例也越來越多，“以價換量”已經成為了常態。

3. 物業被吐槽，居住環境堪憂。

作為落后于時代的產品，老破小被大家詬病最多的就是物業和環境。

上海普陀區某老小區實拍

在很多的老舊小區，由于沒有統一的物業管理，小區的公共設施維護不力，環境衛生狀況也比較差。

上海普陀區某老小區實拍

沒電梯、沒物業，停車不方便，還有樓板隔音差、不抗震、下水管老化問題等等...

上海普陀區某老小區實拍

這些老破小一直以來的遺留問題，也都不是一朝一夕就能改善的。

所以，房子越老，價值越低是不爭的事實。

4. 拆遷造富夢碎，急售房源增加。

過去市面上還有那么一部分人，買市中心的老破小可能是在博未來的老破小拆遷。

因為以前的老破小，雖說環境不咋樣，但始終都有“拆遷暴富”的可能。

上海拆遷政策

但是現在的一線城市，也已經過了那個“拆遷造富”的年代。

隨著市區新房供應的增加，機會越來越多，市面上客戶的選擇也越來越多。

相比新房老破小大多位置更好，但真實的居住體驗，很多是這樣的：

一線城市老破小

有些老破小的奇葩戶型，甚至是這樣的：

一線城市老破戶型代表，來源鏈家

這樣的大背景，也就導致了“業主急售”、“誠心出手”的情況比比皆是。

鏈家聊天記錄

看二手房的人本來就在減少，看老破小的人群就更少了。

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老破小，未來會如何？

從短期來看，如今的老破小面臨著有史以來最嚴重的拋壓，房價下行的頹勢短期難以逆轉。

從長期來看，房子的價值隨著年份增長而下降，也同樣是一個不可逆的過程。

在總爺看來，學區光環褪去，拆遷夢想澆滅，與新房差距過大，這些都是老破小在這輪調整中暴跌的導火索。

同時伴隨房地產進入改善周期，愿意選擇老破小這種房子的人群就更加少了。

用總爺一位營銷總朋友的話：“住過新房的人，很難再住回老破小。”

但一線城市的老破小，畢竟有地段的屬性在，性價比也慢慢跌出來了。

根據易居研究院發布報告，截至今年一季度，一線城市老破小的價格泡沫已經顯著減少，降至只有5%。

一線城市老破小泡沫，來源易居

這也讓很多人開始思考，現在是否是購買老破小的良機？

隨著老破小重新開始回歸自住邏輯，加上如已經跌回2018年的價格，激發了各大一線城市二手房市場的活力。

另外，上海正大力推行老舊小區改造的“美麗家園”計劃，很多老破小的社區環境，有機會迎來一定程度的改善。

上海老舊小區改造計劃

對于剛需購房者而言，由于出色通勤和價格優勢，老破小仍然會長期占據市場成交大頭。

“先上車后換座”，同樣不失為一種選擇。

在性價比足夠高的情況下，選擇對這類產品過渡，依舊是很多年輕人的最佳選擇。

對于老破小，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。