文︱劉德科

「4·30」政治局會議對于房地產的表述很有分量，但落地政策就有點輕悠悠了。

我們先來看京滬深的落地政策。政治局會議開完之后的第一個工作日（2024/5/6），深圳發文放松限購：非深籍在非核心區購房〔鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區〕，社保年限由3年降至1年，限購一套；二孩及以上家庭可再購一套；放開滿足條件的企業購房限制。

政治局會議開完當日（2024/4/30），北京隨即發文放松五環外限購，即「五環外新購一套住房」，非京籍仍需5年社保。

上海只是弱弱地推出了「以舊換新」——不是那種國資出手收購二手房的實招，而僅僅只是政府搭臺提供服務的虛招。為什么幾乎沒有實招？大概是因為上海覺得現有政策已經夠了。春節前，上海已經陸續放松了青浦區和奉賢區（2024/1/13）、金山區（2023/10/24）的限購，非滬籍人才購房社保年限由5年降至3年，限購一套；非滬籍單身人士從「完全禁購」放松為「社保5年可在外環以外區域限購一套」（2024/1/30）。

綜合來看，京滬深還是在擠牙膏，還是不敢完全放開限購。

我們再來看中央部門的落地政策。截至目前，僅有自然資源部出臺新規：商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停新增用地出讓。

截至目前，住建部、央行、金融監管總局、證監會、財政部、國家稅務總局等中央部門均尚未有新政策。

「4·30」政治局會議提出的「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，很有分量。很可惜，這么有分量的指導方針，恐怕正在被輕悠悠地放下了。

這樣的問題，不是現在才有。去年的「7·24」政治局會議提出的「適時調整優化房地產政策」，同樣很有分量。但直到一個月之后（2023/8/25），中央部門層面的兩個落地政策才慢悠悠地出臺——「認房不認貸」與「換房稅收優惠延長兩年」。一直到9月份，省會城市或副省級城市才陸續放松甚至解除限購：沈陽（2023/9/4）、南京與大連（2023/9/7）、青島與濟南（2023/9/11）、鄭州（2023/9/12）、廣州（2023/9/20）、成都（2023/9/26）、杭州（2023/10/16）……

這一輪的房地產救市，仿佛陷入了「撥一撥，動一動，不撥不動」的僵化狀態，職能部門與地方政府在一定程度上缺乏主動作為的勇氣與魄力。

我們當然理解地方城市的苦衷。畢竟他們手上能打的牌已經極其有限，無外乎就是這些微觀層面的措施：以舊換新、放松或取消限購、調整容積率計算規則讓戶型實得面積變得更大、調低容積率以便房企做出更多排屋別墅、不再強行要求房企建太多車位、提高公積金貸款額度、購房落戶、購房補貼……

現在，地方政府還能做的，就是繼續絞盡腦汁「發明」一些效果有限的微觀措施，比如昨天（2024/5/6）武漢又「發明」一項類似的招數：僅有一套房且正掛牌出售，辦理新購房商貸時可認定為首套房。

對于房地產來說，「4·30」政治局會議本是一道分水嶺；系統性的政策組合拳，本該在這道分水嶺之后集結。