文︱劉德科

1.北京迅速響應。昨天（2024/4/30），在政治局會議開完之后，北京隨即發文放松五環外限購——請注意，北京是放松五環外限購，而非取消，即「五環外新購一套住房」。
2.同樣在昨天，天津在政治局會議之前發文放松限購，放開了120平米以上新房限購。這是在走廣州、成都、蘇州等城市的老路：先是放開120平米或144平米以上新房限購，最終才是徹底取消限購。天津的樓市活躍度遠比不上成都、廣州與蘇州，但限購放松的步伐卻慢了一拍。
3.在政治局會議的前兩天（2024/4/28），成都徹底解除限購。
4.昨天政治局會議提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，題眼是「統籌」，所以不是單單靠地方政府放松限購就能交卷的，更有賴于中央職能部門的系統性作為。
5.單維度的政策，或許能讓行情略有起色，但一兩個月之后，政策效用會褪去，重回谷底。如果沒有「統籌」，沒有系統性的新政策，那么樓市復蘇之路將異常艱辛。
6.我們仍然默默期待，是否可以有下列幾個方面的政策——
·大幅降低房貸利率（2008年曾采用）
·大尺度打開優質房企的融資渠道（2015年曾采用）
·充分降低預售門檻（2020年新冠疫情爆發之后曾采用）
·盡快出臺「產權到期自動續期」落地細則：現行《民法典》〔自2021年1月1日起施行〕已明文規定「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期；續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理」。如果國家能盡快出臺「產權到期自動續期」的落地細則，這將有利于迅速提振房地產市場信心，有利于激發出更充分的住房需求。
7.樓市復蘇，同意有賴于行業生態的修復。近日國際評級機構標普選取18家房企作為樣本做了壓力測試：若銷售額再降30%，各類所有制樣本房企均償債能力不足，都將面臨償債流動性壓力的嚴峻考驗——央國企、混合所有制企業、民企均不例外。
在金地與萬科遭遇流動性困難之后，但愿不會再有房企陷入類似的境地。
8.昨天政治局會議提出的「消化存量房產和優化增量住房」，不僅是政策面的指導方針，同樣也是房企在當前階段的生存法則。此前我們寫過：在「縮表生存狀態」下，房企必須拿出一定的資源與足夠的重視度，去補充優質貨源。拿優質宅地，就是為了獲取活水。暫時擱置存量泥坑，積極導入增量活水。我們把這個辦法稱為「存舊謀新」——這是央企金茂正在做的事情，這也是民企龍湖已經做過的事情，都頗有成效。
9.擴大內需仍然離不開房地產。前陣子（2024/4/3），阿里巴巴董事局主席蔡崇信在談論中國消費者信心時談到了房地產：「首先，房地產市場低迷帶來了節儉效應。平均而言，房地產價格已經下降了30%。在人們的資產中，很多財富都與房地產捆綁在一起，當房價下跌時，他們就會感覺自己不再富有，所以想要存錢，減少消費。」同樣的話，很多房地產行業人士都說過，但說服力遠不如作為房地產行業旁觀者的蔡崇信。
10.對于房地產來說，昨天的政治局會議是一道分水嶺。北京、天津與成都的新政策，應該只是預演；更多新政策，會在這道分水嶺之后集結。