文 | 劉德科

先歸納一下今天（2024/5/9）杭州的樓市新政，主要是這三條——

●全面取消限購：無論有沒有杭州戶口，無論有沒有在杭州交社保，買多少套都可以。

●基本上都能享受首套房貸利率：「對于購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。」舉個例子，如果你在西湖區有一套住房但在上城區無住房，在上城區新購住房時，房貸辦理可認定為首套；如果你在上城區已有一套住房，僅需掛牌無需出售，也可認定為首套。

●購房落戶：「在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。」

還有沒出的政策嗎？有。

杭州的新房限價還沒取消。杭州和上海一樣，是全國極少數仍然還有一二手房價差的城市。在杭州，很多區域的市場實際成交價，已經賣不到行政手段制定的限價水準；但仍然有不少核心地段限價遠低于市場價，這些限價盤仍然能不斷地給冷清樓市帶來熱銷現象。

為什么杭州不取消限價？大概是因為政府部門有擔憂，如果取消限價，熱銷現象會不會變少？熱銷現象變少，樓市是不是就會更冷？基于這樣的思維，「全面取消限價」仍然沒有提上杭州的議事日程上。

形勢已經變了。靠限價盤維系熱銷現象的護盤作用已經大打折扣。說到護盤，它無非靠這兩樣東西的刺激：一是熱銷現象，二是價格天花板。現在是樓市低谷期，行政干預制造出來的熱銷，已經幾乎沒有什么藥效；能夠帶動樓市行情的，是市場機制所形成的真實熱銷與價格天花板。

以尚未出讓的杭州奧體濱江國際商務區宅地為例，此前周邊限價是4.9萬元/平米，即便政府提高限價，大概也就是5-6萬元/平米，開盤當然會被一搶而空。但如果不限價，水平差的房企，可以至少賣到7-8萬元/平米；產品力超強并且要重金投入的房企，賣到15萬元/平米也不是沒有可能，因為那種產品它可以走出無視二手房價格對標的獨立定價話語權。如果賣到15萬元/平米還能熱銷，那就是市場機制所形成的真實熱銷與價格天花板，當然可以更有效地帶動樓市行情。這樣的護盤作用，遠勝于限價。

說這么多，我們是為了強調這樣一句話：決策者應該盡快擺脫路徑依賴，努力創造條件讓市場自發形成房價調解機制，早日帶來真正市場化的熱銷。

最后，回到今天杭州已出的樓市政策，它會有多少效果？跟上次一樣，會有一兩個月的政策效果。