針對最近各地頻出的存量房以舊換新政策，說說我的看法和思考：

1、存量房以舊換新是否可行？

一開始我是覺得這個方法是病急亂投醫，但最近仔細想了想，其實這個方法是可行的，但是需要好好設計。

分析目前地產市場危機的本質，是大家沒有信心買房子，房地產是周期之母，房子和經濟形成了一起下跌的負向循環以后，更沒有人愿意這個時候出手了。而地方政府出于財政需要還有很強的欲望賣地，可以看到地產市場的自然恢復也會被地方政府可能的大量供給所影響。

如果像目前那樣，什么大的救助動作都不做，等待這個房地產周期的自然恢復，我們會完整的看到價跌量縮-價跌量穩-出地增加-價跌量縮-價跌量穩-價穩量升-價升量升-價升量縮-價跌量縮這樣一個長長的循環，在宏觀經濟收獲日本那種“失去的二十年”也未必不可能。

我覺得制定存量房以舊換新的救市方案，可以借鑒之前救市的三個成功政策。一是2007年金融危機實施的家電下鄉政策；二是2015年全國大規模鋪開的棚改貨幣化；三是2007年在成渝廣泛實施的地票制度。

2、我設想的以舊換新的辦法

完整闡述一下我設想的存量房以舊換新的路徑。

地方政府收購市民手里的存量住房，但收購的價款以房地票形式給市民，供市民下次買房使用。開發商自愿報名參加房地票的適用范圍項目，這些項目，購買時可以使用房地票抵用首付（但有抵用上限，可能是不大于總房款的50%）。開發商收到市民的房地票，可以用于在當地公開購買土地使用（也有使用上限，例如房地票使用占比不超過土地總價的80%）。

這樣以舊換新的操作，解決了一些關鍵問題，對各方都有好處。

從消費者看，消費者把手里的老破小以合適的價格快速賣掉，去市場上買到合適的新房，除了未來還貸之外幾乎不需要新付現金，大大減輕了改善負擔，作用有點類似當年的家電補貼。

從開發商看，市場增加了購房客戶的基數，庫存得到了去化，可能不需要對房子價格做過分折讓，同時一部分房款轉變成了未來地價款，也促進了對未來的投資意愿。

從政府看，收來的存量房都是市中心的老房子，長期看地塊價值高。短期上引爆了市場的改善需求，買房的錢都是已經確定的日后的賣地收入，對自己的土地市場也有很強的支撐。

3、這個方案實施中的幾個關鍵點

很多地方以舊換新政策進入了誤區，收購了開發商的庫存房源，這樣其實效果不好，沒有換得真實的新的銷售，如果房價不能上漲吸引來新增客戶，實際上就是政府資金的空轉，沒有杠桿效應。根據現在低迷的市場狀況，要解決目前的問題，關鍵不是補貼廠商，而是要補貼消費者。

要利用以舊換新的政策，鼓勵消費者換房。從全國第七次人口普查的數據看，城市里還有17.4%的家庭，人均居住建筑面積小于19平米；城市里還有11.6%的家庭，居住在1990年前建好的房子里，他們占的面積占總共住房存量的8.7%。這些以及這些以上的客戶都是有強烈的改善需求的。

但這些改善需求過去其實很難釋放，他們手里的存量住房都是所謂的“老破小”，除非學區不錯，否則市場上賣不上價錢，持有下去增值幅度也有限。以舊換新制度，核心就是激勵把這樣的舊房子賣給政府，政府可以簡單的按照區域、項目等制定一個均價收購，這樣某個區域里更新更有流動性的樓盤就自己在市場上交易，相對比較差的項目房源就進到政府以舊換新的范疇里來，客戶也覺得自己占了便宜，被更好的刺激置換積極性。

4、買回來的舊房子怎樣處理？收購的錢從哪里來？

這一系列麻煩操作，政府收回來的舊房子怎樣處理？建議可以做長租公寓，變成市區中的公租房。因為這些房子位置都比較不錯，實際上提高了未來公租房住戶的滿意度，管理也可以請社會機構管理。

實施這個存量房以舊換新方案最難下決心的其實是政府，因為即使未來的土地賣出去了，政府可能收到的大部分是房地票，相當于用原本賣不出的土地換回了市中心的一堆“老破小”，不用說這些做公租房的“老破小”租金回報率也是很低的。

但風物長宜放眼量，經過這一波操作，政府實際上掌握了很多市中心的住宅，成為了市中心老舊住宅的業主，長期看，對未來的城市更新推進非常有幫助，很多城市改造的話語權也隨著業權轉移到政府手里也被轉移過來了。

因為賣地的錢從土地財政傳統模式的當期可用，變成了很難一下收回來的房子，所以這個方案可能需要金融機構的大力參與配合，需要金融機構以這些收購的舊房抵押貸款給地方政府，幫助度過財政難關，抵押的基數不是根據租金回報反算，而是按照政府購買的原價計算。

需要中央大力支持的金融政策，有點像2015年國開行提供的棚改專項貸款，期限長，利率低。當然從更長期的角度看，這些政府收房的支出也是棚戶區改造支出的一部分，只不過是放在很長周期的視角來看的。

5、簡單算算帳

我們簡單算算帳，一個城市，政府收購1萬套舊房子，平均面積60平米，均價1萬。每個消費者平均手里就收到了60萬的房地票，合計60億。

客戶買了100平米新房，均價1萬5，合計150萬，客戶付了60萬首付（房地票），貸款90萬，開發商收到合計90億現金和60億房地票。

60億房地票按照80%支付比例估計，可以付出75億地價，按照合理樓面地價水平和每套房100平米估計，新買的土地未來仍然可以提供一萬套以上新建住宅，相當于開發商賣掉了1萬套住宅后，又在這個城市新投資了1萬套住宅。

在這個大家都缺乏信心的時期，政府用這種方法，可以用最小額的補貼，最大限度的撬動地產市場，為市場恢復流動性和恢復信心做出巨大貢獻。即使最后以舊換新的總量不大，從市民福利視角看上，也是把有限的補貼更加照顧給了居住條件不太好的家庭，有一舉多得的效果。

其實回頭想，2015年推的棚改貨幣化是個不錯的制度，所有低能級城市的城市面貌都得到了大幅改善，大家在這些城市中生活質量也大大提高。只是對于棚改拆掉后帶來的需求保障估計不足，財富效應導致房價過快上漲，新增供應不足，后續政策調整過緩，才有后面一系列的副作用。

從供求關系看，收購舊房的以舊換新，因為舊房沒有立刻拆掉，改成長租公寓后，為市場提供了大量好位置的出租供給，反而變成了政府一個巨大的調節房價與租金的調節池，這次可能就更不會擔心有價格過快上漲問題了。

（完）