目前的樓市，房企之間的分化相當嚴重。

這幾年，上海樓市里國企、央企的身影越來越多，而此前很多風光無限的民營房企，有的直接暴雷，有的則是在縮減規模、艱難求生。

覆巢之下，焉有完卵？

隨著那些曾經偏安一隅的開發商的日子越來越難過，很多民營房企開始尋求自己的出路。

其中，有不少民企開發商選擇了與鄉鎮、地方政府等部門合作，參與開發一些城市舊改以及拆遷等項目。

于是樓市里也誕生出了一種全新的合作模式：“民營+鄉鎮”合資的鄉鎮型房企。

那么這種合資的新模式，能否得到市場的認可呢？

今天總爺想跟大家聊一聊位于上海浦東三林的一個由民企開發商與本地鄉鎮合力開發的項目：永泰三里城

這個項目首期的292套房源，已于今年3月30號開盤。

但是截止目前，根據網簽數據顯示，項目開盤一個半月后，仍有135套房源可售，去化率還不足6成。

按理說，“距離11號線三林站約500米”，“一站前灘”，“浦東總價800萬級”、擁有諸多標簽的永泰三里城的贏面是很大的。

可為何項目入市后還是遭遇了銷售瓶頸，今天我們就來聊一聊背后的原因。

01

什么是“鄉鎮型房企”

民企開發商+本地鄉鎮合力開發，這種模式在上海其實并不多見。

由于開發商的知名度和市場競爭力也是如今購房者買房時的一個重要參考，因此一些沒有名氣的開發商在當下的樓市環境下往往很難突出重圍。

根據網上的公開資料顯示：

永泰三里城背靠的上海香印城市建設投資發展有限公司。

而該公司的股權由上海浦東新區房地產交易市場有限公司和上海三林集鎮開發建設有限公司組成，其中前者擁有90%的持股比。

成立于1993年的上海市浦東新區房地產交易市場有限公司，是一家民營房企。

根據百度百科的資料顯示，該民企在過去的十余年里在浦東成功開發了東方城市花園、東方城市公寓、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑等二十幾個樓盤。

雖然公司名氣不大，但是在浦東開發房產的經驗還是有一些的。

值得注意的是，公司旗下的“上海市浦東城鄉拆遷有限公司”，參與了浦東國際機場、地鐵二號線、外環線等重大工程的動拆遷工作，累計動遷面積420.3萬平方米，安置企業居民1.3萬多戶。

也就是說，這家開發商在開發房產的同時，也兼顧了浦東的城鄉拆遷的工作。

而該項目的鄉鎮合作方：上海三林集鎮開發建設有限公司，作為三林本地企業，參加過一些三林本地項目開發，對三林的整體格局應該是比較熟悉的，之前主要針對的就是動遷地塊的整改工作。

根據總爺的了解：永泰三里城的前身是金光村的“城中村”改造項目，目前在售的正是首批出讓宅地。

也正是因為永泰三里城的建設涉及到了城中村的舊改拆遷工作，從而引入了民營+鄉鎮的合作新模式。

鄉鎮公司負責前期拆遷，民營房企負責后續開發，這樣的分工也算是各司其職。

02

“高配”動遷房硬傷多

由于是“民營+鄉鎮”的合作開發，很多購房者認為永泰三里城與周邊的動遷房無異，從而扣上了“高級動遷房”的帽子。

說起來，永泰三里城的具體位置，位于浦東三林板塊的腹地——三林西，距離前灘、三林濱江大約在3公里左右。

距離前灘一站地鐵，這樣的地理位置其實不算太差。

但“左手老破小，右手拆遷房”，這樣的周邊環境著實勸退了不少購房者。

在項目的西南側，就是三林的大型動遷區；

而項目的西北側，則是以凌兆新村為代表的工人新村，也是老破小集聚地。

作為一個總價800萬級的新房項目，對面就是300萬的老破小，這樣的周遭環境，直接影響了項目接受度和未來成長性。

再加上板塊內并無明確的后續規劃，所以整體城市界面預計今后也不會有太大變化，未來想象空間有限。

對于追求高品質生活的客戶來說，總價800萬至2000萬，肯定希望周邊的圈層和能級相匹配，而永泰三里城目前的周邊圈層，顯然無法滿足客戶的期望。

另外，根據現場銷售的介紹，項目預計將于2026年8月才能交付。

這樣的交付時間，在目前市面上同時期的新房中也算比較晚的了。

但由于涉及到“城中村”改造，本來就是一個漫長且復雜的過程。

所以盡管項目目前的規劃已經完成，但是在二期的15-15地塊中，還有一個集發大樓并未搬走。

據總爺得到的小道消息，這個集發大樓也是個比較難拆的“釘子戶”。

所以永泰三里城規劃中的二期能否按期兌現，目前仍然是存疑狀態。

考慮到如今地產行業的現狀，未來永泰三里城的交付難免讓人憂心。

03

核心產品力不足

最后，總爺認為這個項目之所以賣不掉還有一個根本問題，是它的產品力本身不足。

這年頭，一個新房項目的成功與否，很大程度上還是取決于其產品力本身。

如今市場上，大型品牌房企有著更強的成本優勢和管理能力，所以產品力往往更加領先。

作為規模不大的民營房企+鄉鎮企業，由于缺乏足夠的開發經驗，要想成功突圍，就更需要做出遠超市場期待的作品，才有可能贏得市場的青睞。

然而，永泰三里城給出的產品力&裝修標準，確實存在許多不盡如人意的地方。

作為一個總價800萬起的項目，它打造了一個非人車分流的小區。

地面停車位的存在，不僅影響了小區的整體美觀度，也給居民的生活帶來了不便。

整體來看，目前現場僅展示了一套100平方米的樣板間。

項目的樣板間打造的可以說是非常普通，沒有什么細節值得推敲，讓人感覺開發商對待產品的態度多少有些敷衍。

相較于項目8.2萬/㎡的均價，項目的品牌和裝標也非常一般：

沒有配備智能馬桶、灶具油煙機的品牌為老板、科勒的潔具等也都是些基本款，并且衛生間甚至都沒有安裝玻璃移門。

總爺在去看樣板間的時候，還以為誤入了某個上海遠郊總價300-400萬的剛需盤，完全不敢想象這會是2024年出現的總價800w+的新盤。

不得不說，在各家開發商都在卷產品力的當下，這家開發商的裝修水平確實稍顯敷衍。

不過最近開發商在經過了一期的滑鐵盧之后，終于意識到了上海市場不是他們想象的那樣了。

根據現場銷售給到的消息，目前開發商已經在努力提升裝標，全新的樣板間也即將對外開放參觀。

不知道提升之后的三里城，能否在二期扭轉頹勢。

其實按理說，“距離11號線三林站約500米”，“一站前灘”，“浦東總價800萬級”、擁有諸多標簽的永泰三里城的贏面是很大的。

但“去化難”的現實卻告誡了整個樓市：好的“產品力”才是贏得市場的關鍵。

以往我們說買房除了地段，地段，還是地段。

可現如今，開發商、產品力、生活配套、乃至周邊圈層，都已經成為了購房者們的重要考量。

所以從永泰三里城這個項目身上，我們也能看出這些鄉鎮型房企遇到的最大挑戰：

要想解決項目的“去化”問題，提升自身產品力已經迫在眉睫。

對于永泰三里城，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。