剛剛，布吉地鐵口的瓏逸府獲批預售。

稀缺小面積住宅+準現樓+帶裝修：

驚喜開盤單價3字頭起；

——42㎡折后總價約152萬起；

——76-78㎡折后總價約288萬起。

粉絲隨即在問：“是否可以買？”

答案是肯定的。

拆分來看，項目有三大亮點：

1、樓下就是地鐵口 （3/5/14號線） ，總價152萬起就能輕松上車；

2、核心區住宅稀缺小戶型，產品力MAX；

3、位于價值二環核心C位，片區未來價值力強！

當下地產新政持續釋放利好，深圳看房熱情回熱攀升，恰好是上車撿漏的好時機！瓏逸府價格令人驚喜，品質佳、位置還不錯，這樣的高性價比項目可遇不可求，大概率開盤即熱銷。

01.

核心區價格超筍靚盤

總價約288萬起，可買2+1房住宅

對于大多數買房人而言，價格往往是第一“敏感點”，價格合適的房子才真正有吸引力。從價格來看，瓏逸府真的非常“筍”，有三個維度：

維度一：近年來龍崗布吉新盤少且價高，瓏逸府價格優勢高下立現。

瓏逸府位于深圳“十四五”規劃中明確的都市核心區——布吉，也是整個龍崗中新盤（住宅）供應量非常少的板塊：近3年來龍崗入市新盤住宅有54批次，其中布吉入市新盤僅5批次，占比不到1/10。

不僅近年來入市新盤數量少，布吉的房價還高，兩年前入市新盤均價就去到5萬+/㎡，去年底入市的新房均價更是攀高7萬+/㎡。

瓏逸府作為布吉片區內的新盤住宅，驚喜開盤單價3字頭起，有「稀缺」光環，更是在所有新房里面性價比最高的。如果你既要地段和居住品質，又預算有限的話，那這個項目的整體優勢就非常明顯了。

維度二：布吉站周邊二手房大多樓齡大且購入成本高，瓏逸府新且劃算，自住或出租都可。

瓏逸府周邊普遍是樓齡10年以上的二手房，在售價格多在4萬+～5萬+/㎡。而和周邊上了“年紀”的二手房相比，瓏逸府的居住體驗和買入價格方面優勢都明顯。

截圖自鏈家APP，2024-05-21

項目周邊的住宅租金普遍也不低，1房月租金在2600-3500元之間，2房月租金在4200-9500元之間。

根據粗略的租金回報率計算公式：

租金回報率=（月租金*12個月）/購買房屋最低總價

參考周邊1房、2房的月租金來算：

瓏逸府1房租金回報率大概在=2.05%-2.76%；

瓏逸府2房租金回報率大概在=1.75%-3.96%；

高于深圳4月的住宅租金回報率：1.61%。 （數據來源：深圳中原研究中心）

也就是說，像這種樓下就是地鐵口的稀缺小面積住宅，如果不考慮住，買來收租也不錯。

且項目周邊住宅普遍建成年份較久遠，瓏逸府一旦加入“租房市場”，租金大概率會更有“競爭力”。

維度三：準現房的瓏逸府除了能享受確定性，還能擁有高性價比價格優勢。

一般情況下，準現房的項目性價比要更高，畢竟準現房不僅比期房交付快，風險性小，且在縮短漫長等待周期時，還能省下等待收房期間可能會出現的“過渡性成本”。

以深圳期房交付周期普遍為2年，項目周邊2房月租金約5000元來算，2年的過渡性成本≈12萬。

作為近幾年布吉片區入市新盤價格最“筍”的瓏逸府，在疊加“準現房”屬性后，價格優勢更突出。

綜上來看，在新房、二手房中價格脫穎而出的準現房——瓏逸府，價格非常香！

02.

產品力MAX！

都市核心區稀缺小戶型

瓏逸府除了價格優勢突出外，產品也相當能“抗打”！

一是：放眼整個深圳來看，瓏逸府戶型非常少見，在都市核心區中稀缺屬性更突出。

前段時間，壹地產盤點時發現：今年1-5月（中旬）入市的新盤中小面積段的住宅非常少。

31個入市的住宅新盤中，最小戶型建面在45㎡以下的項目僅有一個，且還不在核心區。而核心區板塊項目有10個，占整體的3成不到，其中戶型面積段最小的是坂田項目——建面約65㎡，備案均價約5.99萬/㎡，最低總價折后340萬起。

瓏逸府最小戶型建面約42㎡，在深圳少見，于核心區稀缺，總價最低約152萬起即可上車，上車門檻更低！

二是：產品人性化，42㎡的1房，76-78㎡的2+1房，能夠匹配多元人群的居住需求。

瓏逸府戶型整體方正，使用率高且每個戶型都各有亮點。

• 建面約76-78㎡的戶型： 均為雙陽臺設計，臥室均帶飄窗， 公共空間大，可靈活設計增加一個多功能空間，滿足一家3-5人、三代同堂的居住需求，屬于陪伴家庭「成長型」戶型。

如：建面約76㎡的戶型，可設計成寬闊2房或靈活的2房+1個多功能空間。

建面約76㎡戶型+設計師創意改造示意圖

套內空間分隔得恰到好處，入戶即是玄關，有超大的L型廚房，客餐廳一體化出陽臺，公共空間非常大，陽臺還有270°視野，可觀景也可作為其他多功能空間使用，滿足多元的居住需求。

創意空間展示圖，僅供參考

再看：建面約77-78㎡的戶型整體格局相似，同樣是既可做寬闊的2房，也可設計為2個房間+1個多功能空間。

建面約77㎡戶型+設計師創意改造示意圖

建面約78㎡戶型+設計師創意改造示意圖

家里人口不多的「年輕型」家庭，選擇2房設計空間就很好；如果家里已經有娃了，或者和爸媽一起住，那么將戶型設計為2房+1個多功能空間也非常棒。

創意空間展示圖，僅供參考

• 建面約42㎡的戶型：

建面約42㎡戶型+創意空間展示圖

該戶型有雙陽臺設計，屬于“麻雀雖小但五臟俱全”，非常適合初來深圳想要買一套屬于自己的小房子的單身貴族或青年小情侶。

在這里，無論是單身貴族、青年情侶還是一家3-5口的家庭，都能找到與自己居住需求相符的那一套。

三是：回歸項目本身，準現房的瓏逸府所見即所得，項目整體品質“抗打”。

作為大道封面建筑，瓏逸府由知名設計團隊-張嶸團隊執筆打造，品質早已被定調，整體設計及打造細節可圈可點。

示意效果圖，僅供參考

• 小區四層的愜意架空花園、五層的空中花園，將自然融入建筑，于鬧中取靜，營造舒適的社區鄰里交互空間；

• 酒店式入戶大堂，營造極具儀式感的歸家體驗，讓生活不只忙碌和奔波還能有享受；

• 配備了智能化門禁系統，如：入戶門禁系統、套內的可視對講機系統等，以智慧賦能生活，能夠給業主帶來更舒適且安全的居住體驗。

我們常說，「稀缺」是一個項目的王炸價值，如果再配上強大的「產品力」，可將一個項目送上熱銷。

瓏逸府，不僅產品稀缺，戶型設計有亮點，品質還不錯，大概率會開盤即熱銷。

03.

深圳樓市迎來新變局

買房聚焦「深圳價值二環」

價格夠“筍”+產品力強，只是瓏逸府的價值加分項，最終決定項目價值“高度”的是其「地段」。

從大區位來看，瓏逸府位于「深圳價值二環+核心區圓環第二梯隊」中的布吉板塊，價值潛力“杠杠的”！

• 樓市新格局：布吉位于「深圳價值二環」。

“506新政”后，深圳樓市價值格局分為了“三環”，一環價值毋庸置疑，但在深圳樓市中最有潛力的當屬于深圳價值二環，這里尚未被過度透支，更有空間。

位于深圳價值二環中且與位于一環極為靠近的布吉板塊，臨近價值核心且新盤住宅供應稀缺，整體價值潛力更大。

• 城市發展格局：布吉屬于「核心區圓環第二梯隊」。

布吉與福田中心一樣有五條價值連接線，與西麗、蛇口一樣擁有兩大中心價值輻射，處于核心區圓環第二梯隊中，且與福田中心、西麗、蛇口房價相比，當下新房3萬+/㎡的布吉成長空間更大。

無論是從「樓市新格局」還是「城市發展格局」來看，布吉都更值得關注。

從小區位來看，瓏逸府位于布吉最好的位置，是布吉片區內性價比極高的新盤。

地鐵口上蓋，多軌道便捷出行！

與「都市&繁華」“無邊界”，是瓏逸府未來潛力空間的重要因素之一。

首先，是豐富的地鐵配套。

瓏逸府樓下就是深圳地鐵3號線/5號線/14號線交匯的布吉地鐵站，日常通過地鐵出行，可快速通往福田、南山、前海等深圳價值一環、核心區圓環第一梯隊板塊。

而據不完全統計香港地鐵沿線物業與非地鐵沿線物業的理性差價在30%以上，在深圳一般地鐵口物業居住價值提升速度要比非地鐵物業高一倍。

這也意味著，買入近地鐵口的瓏逸府，除了能享受地鐵便捷交通外，未來還能享受到更大幅度的居住價值提升。

其次，是“1樞紐+6快速路”。

瓏逸府旁邊就是“1樞紐+6快速路”，內可便捷通達深圳各區，外可速聯香港、北京、上海、廣州等核心城市。

交通示意圖，僅供參考

放眼全球，多數重大交通樞紐都有“價值集聚效應”。如：香港最大的樞紐中心——西九龍站，不僅是香港的地標中心，有全球領先的投行摩根士丹利，還有售價最高120萬/㎡的香港頂級豪宅天璽。

未來“深圳東站”樞紐或將帶動布吉與多個城市的聯動，為片區注入發展動力，買入瓏逸府或可“近距離”享受到樞紐的“價值集聚效應”。

煙火氣息濃厚，人口吸引力“中心”！

瓏逸府是片區內配套最成熟的板塊，還將有「布吉新城」加持。

布吉生活氛圍濃厚，是深圳極具煙火氣息的板塊。

這里有始建于清朝咸豐二年的布吉老圩（布吉老街），還有佳兆業廣場、布吉華潤萬象匯等商業；也有大芬油畫村、文博宮等充滿文化氣息的好去處；更有“小香港之稱”的「布吉風味」-旺角酒樓等食肆。

布吉全景 ，來源： @深圳龍崗發布

這里成為很多年輕人來到深圳的第一站，有很強的人口吸引力：人口密度是深圳的5倍。

占據布吉核心地段的瓏逸府，享有布吉核心極為豐富且成熟的配套，占據人口吸引力的“核心C位”。

項目自帶3層底商，未來樓下可近享生活煙火氣，還可到周邊的萬象匯、萬科紅生活廣場、天虹商場等近20萬㎡都市繁華商圈，尋找生活的別樣氣息。

閑暇時漫步周邊，2公里范圍內可到已經建成的布吉文體中心，享受體育館/游泳館/圖書館/文化館/劇院/藝術展廳等多元文體配套；也能抵達大芬油畫村，在藏著人間煙火的老街中感受“文化的力量”。

大芬美術館，圖源：@龍崗融媒

周邊有木棉灣學校、文理學校等優質的九年一貫制公立學校，還有“深圳最強民辦”之稱的深圳市百合外國語學校、春蕾小學等豐富教育資源。（具體學區劃分及入學要求，以就讀當年該片區所屬教育局公布信息為準）還有龍崗區第二人民醫院、羅崗醫院等醫療配套在旁。

可以說，這里日常生活配套一應俱全。

值得一提的是，瓏逸府還能享受片區的「發展紅利」：

項目所在片區有總體量超700萬㎡的舊改，已有萬科、華僑城等品牌房企入駐，其中被列入龍崗“4+1”重點更新單元的「布吉新城」將由華僑城操刀打造成「世界級樞紐活力城」，或有利于進一步推進瓏逸府未來居住價值的蝶變升級。

布吉新城效果圖

瓏逸府位于布吉核心板塊，有「3地鐵口&1樞紐&6快速路」軌道加持，周邊配套齊全能滿足買房人對生活的多元想象及需求，片區還有舊改等發展紅利，如無意外大概率會成為選擇“定居布吉”朋友的置業優選。

寫在最后。

前段時間房地產4大利好出來后，市場不斷在醞釀，個人公積金貸款利率已經明確下調，繼上海明確降低首付比例和房貸利率后，廣州、深圳也相繼官宣調整最低首付比例和房貸利率。

在利好不斷刺激下，坊間有兩種聲音傳出：

一種是：樓市即將觸底大反彈；

另一種是：房價還有下調空間。

Anyway，當下樓市毋庸置疑來到了重要時刻，市場調控也來到了極為關鍵的節點！

壹地產想說，或許底部就在現在，也有可能在不遠的將來。且不論底部何時出現，把時間線拉長來看，當下樓市已經來到了一個相對低的點了。

真正有置業需求的強剛需，可以出手了；

能夠接受市場驟然回暖帶來的價格略上揚的朋友，也可以再等等。

但壹地產也在這里再次提醒大家，無論市場如何，真正有價值的項目依舊會被爭搶。像瓏逸府這種價格好、區域未來成長空間大，品質還不錯的高性價比項目，大概率開盤即熱銷，如果今年想買房的，一定不要錯過。

目前，瓏逸府已獲批預售，已開啟登記。

開盤折后單價3字頭起

• 42㎡帶雙陽臺總價約152萬起

• 76-78㎡2+1房總價約288萬起

現在登記有專屬特惠，開盤當天更贈送全屋空調，限時驚喜福利不容錯過，感興趣的朋友抓緊了！

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