太殘暴了！

深圳學(xué)區(qū)房帶血的籌碼，非八卦嶺宿舍莫屬。

三年時(shí)間，從420萬元下跌到113萬元，降幅超過70%，不僅首付跌沒了，還欠銀行一屁股債……深圳“買房返貧”血淋淋的例子。八卦嶺宿舍最新成交了一套低樓層28㎡戶型，在今年4月中旬，成交價(jià)格113萬元，比高峰期2021年的420萬下滑超73%。

不僅成交價(jià)格暴跌，根據(jù)中介平臺顯示，該套房源成交周期長達(dá)1176天，換句話說，掛盤3年、帶看80次、調(diào)價(jià)11次……終淚把這祖宗給賣出去了！

圖源：鏈家小程序

2021年3月，那是深圳房價(jià)高位期。掛牌14天、僅小刀砍價(jià)了10萬，第五組客戶420萬高價(jià)咬牙拿下……圖中的兩組數(shù)據(jù)，是深圳樓市的縮影，觸目驚心。

依附于工業(yè)發(fā)展而起

八卦嶺片區(qū)的誕生，最早可追溯到1982年開工的鵬基工業(yè)區(qū)。

根據(jù)資料顯示，當(dāng)時(shí)深圳多家電子廠在此興建發(fā)家，期間輕工業(yè)、加工業(yè)及貿(mào)易企業(yè)也逐步發(fā)展起來。此外，該片區(qū)還是包裝印刷行業(yè)的生產(chǎn)基地之一，并逐步形成了行業(yè)壟斷。

在往后二十多年的歷史演變中，八卦嶺逐漸跟不上時(shí)代發(fā)展訴求，中小規(guī)模的包裝印刷廠逐步擴(kuò)大規(guī)模，許多廠家向外擴(kuò)展，從而離開八卦嶺片區(qū)。

到了90年代中期開始，廠區(qū)由盛轉(zhuǎn)衰，而八卦嶺工業(yè)區(qū)也逐漸向多元化，商業(yè)化的趨勢發(fā)展。

充滿歲月痕跡的樓體。樂居攝于2024.4

八卦嶺宿舍區(qū)就是在這樣的工業(yè)發(fā)展背景下，誕生了。

始建于1983年，由鵬基集團(tuán)開發(fā)，于1997年全部完工落成，共49棟約8000套房子，以30㎡的小戶型為主。

建成后，鵬基集團(tuán)保留一小部分自用，成為宿舍區(qū)的最大業(yè)主，其余部分則作為藝華、中信等公司的員工配套宿舍，后來部分房源以非常低廉的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給職工。

其中，二期40-43棟，三期25棟、26棟為70年住宅用地；其余均為一期50年產(chǎn)權(quán)，其中24棟、27-31棟、36-39棟、44-48棟為倉儲用地。

外觀上可以看出建成年份的差異。樂居攝于2024.4

把八卦嶺宿舍區(qū)推上風(fēng)口浪尖的始作俑者是棚改和名校。

首先，是拆遷利好。

2016年8月，福田區(qū)委調(diào)研八卦嶺后，明確由深業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)空間規(guī)劃，平安集團(tuán)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。鵬基南方公司為該項(xiàng)目的統(tǒng)籌主體。

2017年7月，福田區(qū)園嶺街道辦啟動“八卦嶺宿舍區(qū)”舊改意愿征集。

僅僅花了一個(gè)多月時(shí)間，八卦嶺宿舍區(qū)共7786戶共征集到7373戶的意愿表達(dá)，其中同意棚改有7065戶，占總戶數(shù)比例90.74%，達(dá)到立項(xiàng)要求！

2019年9月，八卦嶺宿舍區(qū)改造項(xiàng)目被深圳發(fā)改委列入《深圳市2019年重大項(xiàng)目計(jì)劃增補(bǔ)清單》，一起出現(xiàn)在這份名單上的是諸如大沖舊村、華富村東西區(qū)舊住宅區(qū)等名氣響當(dāng)當(dāng)?shù)母脑祉?xiàng)目。

按原定規(guī)劃，八卦嶺片區(qū)改造完成后，整體容積率將由2.3提升至4.8-5.0，建筑總量為500-550萬平方米。

其次，是名校炒作。

2019年初，荔園小學(xué)（東校區(qū)）官宣選址八卦嶺，片區(qū)房價(jià)應(yīng)聲上漲。2019年-2021年，八卦嶺宿舍實(shí)現(xiàn)“房價(jià)三級跳”，從5萬/㎡漲至近15.5萬/㎡。

后面劇情的發(fā)展，大家都知道：

當(dāng)初的拆遷，遲遲不見落地；在深圳施行大學(xué)區(qū)制、名校集團(tuán)化的沖擊下，名校學(xué)區(qū)房的信仰，已經(jīng)跌沒了……八卦嶺宿舍區(qū)房價(jià)遭受暴擊。

從高峰期16萬/㎡跌至4萬/㎡

八卦嶺宿舍區(qū)的房價(jià)崩塌自2021年底開始，2023年底掛盤單價(jià)回落至7萬-9萬/㎡之間。到今年，截至6月3日，八卦嶺宿舍區(qū)今年共成交了6套房源，最新的成交單價(jià)4.04萬/㎡，環(huán)比上一次成交，2月份的5萬/㎡+，房價(jià)又跌了25%以上，今年的成交價(jià)皆在福田平均線7.32萬/㎡以下。失去名校支撐的八卦嶺宿舍區(qū)，三年時(shí)間從高峰期近16萬/㎡高價(jià)直線插水到4萬/㎡。

在鏈家平臺上，還有48套房源掛盤出售中，快40年的老舊步梯房子，大多室內(nèi)都翻新過了，不然真的無法住人。目前的掛盤價(jià)一房在118萬-165萬之間，二房在270萬-550萬之間，租金水平，一房也是在2000元/每月上下，兩房大概是在4200元左右。

大部分業(yè)主在聽聞荔園小學(xué)入駐后買入，按照200-250萬貸款按揭、4.5%利率計(jì)算，每個(gè)月需還1萬~1.27萬元月供，這樣的租金回報(bào)杯水車薪。

八卦嶺宿舍區(qū)。樂居攝于2024.4

買八卦嶺宿舍的，都是些什么群體？除了搏拆遷的投資客，主要還是以有學(xué)位需求的買家，對這類極家庭而言，家中人口眾多，八卦嶺宿舍30㎡不到的一房甚至二房的戶型，都滿足不了自住條件。學(xué)位落空，八卦嶺成了套在家長頭上的緊箍咒。

如今深圳學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀

八卦嶺宿舍區(qū)的爆火，背后拱手是“學(xué)區(qū)房”的炒作與深圳房價(jià)的暴漲。

這種靠著學(xué)位等單一利好而炒起來的片區(qū)，火得快，死得也快。目前深圳學(xué)區(qū)房，已經(jīng)跌回2019年。

據(jù)@深圳學(xué)位攻略統(tǒng)計(jì)，至今年2月份，深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格，普遍跌了30%左右。

舉幾個(gè)典型的案例：

后海南二外海德學(xué)區(qū)的“海德三寶”濱海之窗，2021年1月115㎡3房成交價(jià)2215萬，單價(jià)19.26萬/㎡，去年10月105㎡3房只賣1460萬，單價(jià)13.9萬/㎡，跌了27.8%。

寶中次新房，勤誠達(dá)22世紀(jì)二期，2016年小區(qū)，88㎡3房，高峰期成交價(jià)1420萬，去年11月最新一套成交價(jià)為1010萬，跌幅達(dá)28.87%。

而有些老破小學(xué)區(qū)房，跌幅都在50%以上。

天價(jià)“學(xué)區(qū)房”的降溫，背后是深圳優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化取得的階段成果。

近年來，深圳實(shí)行大學(xué)區(qū)，或共享學(xué)區(qū)、分享學(xué)區(qū)，并推廣至全市多個(gè)行政區(qū)。越來越多名校成立教育集團(tuán)，如今“人均名校”的推廣，學(xué)區(qū)房也不再是稀缺產(chǎn)品。

最后奉勸廣大家長，不能太迷戀學(xué)區(qū)神話！