一天時間，萬科傳來了兩個消息：一個好消息，一個壞消息。

先說好消息吧，萬科還在保持100%的債務(wù)償付能力。

萬科6月5日發(fā)布公告稱，公司已將6.126億美元資金匯出到香港子公司的境外銀行賬戶，這筆錢會用來支付2024年6月7日到期的美元中期票據(jù)，今年還有105.57億元債券余額需要償還。

有錢還債，主要來源于：1、5月份銷售表現(xiàn)環(huán)比有所增加；2、陸續(xù)完成項目抵押申請貸款；3、賣掉了深圳灣超級總部；

之前，萬科高管在業(yè)績會、投資者活動上，承認了公司存在階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓，今明兩模，賣掉商業(yè)、物流等核心業(yè)務(wù)。

到底是賣，還是已經(jīng)被質(zhì)押換出流動資金，這是一個問題。

今年3月初，一份萬科紀要文件流出，詳細梳理了萬科在當下融資環(huán)境、銷售市場面臨的債務(wù)壓力，以及商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)、上市公司股票3個方面的估值情況。

現(xiàn)金重新看這份文件，才恍然大悟：

資本市場永遠是冷冰冰的，只有赤裸裸的利益。

這份文件去做萬科各項業(yè)務(wù)板塊估值，目的就是盤點有些可以用來抵押債務(wù)的。金融機構(gòu)這樣做的目的，也是萬科過往一直以“總對總”融資模式，這種模式本質(zhì)就是信用債。

別忘記了！萬科超融了，這也是萬科自己承認的事實。在超融前提下，想要獲得新的貸款和抵押貸款，肯定需要拿一些業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進行置換。在原有債務(wù)規(guī)模下，繼續(xù)增發(fā)新的融資額度，顯然是不符合邏輯的。

現(xiàn)在來看，萬科陸續(xù)開始完成負債模式的轉(zhuǎn)變，安全邊際有所改善了。這是好消息。

對于廣州黃埔區(qū)劉村社區(qū)洋城村的村民來說，萬科保留基本面正常兌付，卻是一個“壞消息”。有所得，必有所失，把錢拿去還債，一些不能快速帶來現(xiàn)金的項目就會放緩。

最近，洋城村村民說，萬科已經(jīng)拖欠今年第二季度的臨遷費有2個月時間，到現(xiàn)在也沒有收到萬科要繼續(xù)支付臨遷費的消息，目前村委已經(jīng)發(fā)了通知將按照協(xié)議啟動保證金動用程序，用來支付村民的正常生活。

跟很多黃埔舊村不同，洋城村很早就敲定了萬科是合作開發(fā)商，即使沒有正式簽約，很多村民也同意簽字拆遷了。2020年左右，洋城村村民開始簽約交房，并陸續(xù)搬離，當年5月中旬私宅簽約率已經(jīng)超過了6成，2022年拆遷已經(jīng)接近尾聲。

洋城村舊改也在2021年7月啟動了招標，確定萬科聯(lián)合體為合作開發(fā)商。

遇到如此配合舊改拆遷的村民，萬科是很幸運的。

洋城村，又叫洋城崗，顧名思義崗說明本身土地規(guī)模不大。相比周邊動輒百億投資的舊改來說，洋城崗舊改項目僅投資11億出頭，現(xiàn)狀建筑面積為19萬㎡，還同意合作改造模式。

就這樣一個項目，萬科還是搞砸了，僅剩少量房屋沒有完成拆遷，在2023年末已經(jīng)陷入了停工狀態(tài)。雖然在去年年中，洋城村舊改控規(guī)獲得了批復，而且建設(shè)量足足從129萬㎡增加到160萬㎡，其中包括不少住宅用地。

結(jié)果依然變成了我們看到的那樣。

上個月，萬科在黃埔區(qū)操盤的另一個項目文沖西也遭到了質(zhì)疑停工很久，說是2020年動工，但到2024年5月還是一塊平地。不過，官方則很快會動工。

那就再等等看吧。

從整個黃埔的供貨量來看， 即使洋城崗、文沖西加快拆遷腳步，可能會面臨更大的問題：銷售去化。

沙步村舊改而來的黃埔新城這個超大供貨盤就給萬科一個沉重的打擊。

當時從中介口中得知，全廣州的同行都跑到黃埔新城樓盤幫忙退貨，說是開盤當天推貨量有1100套，成交有1000套，去化率90%。但其中員工認購就有200套，首開去化率不到30%。

現(xiàn)在的黃埔區(qū)廝殺更加激烈，在售有84個樓盤，加快拆遷建設(shè)、入市，無疑更加

所以，維持現(xiàn)狀可能是更好的選擇，只是又苦了村民了。