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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

我是劉勝軍，關注我，擁抱“大歷史觀”和“政治經濟學”，走出“大變局抑郁癥”。

年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。

時隔9年，中央再次提出房地產“去庫存”。雖然當下房地產庫存量與2015年差不多，但由于內外部經濟環境已大不相同，眼下的去庫存挑戰更大。

消化庫存所需月數

美國財長耶倫在2024年4月初訪華后透露，中國將采取“重大舉措”解決房地產問題。一個半月后，這些“重大舉措”揭開面紗：降首付、取消利率下限、取消限購、政府收購商品房等一系列房地產松綁“組合拳推出……市場氣氛為之一變，看房的人明顯增多，交易量回升，甚至出現了“跳漲”現象。

市場最關心的問題是：房價還會暴漲嗎？市場不會忘記：從2015 年開始，深圳新房均價從2 萬直奔5 萬，2016 年5 月全市新房平均價格55871 元每平方米，同比增長96%。

不僅深圳，2015年以后全國房價都出現顯著上漲，再度出現全國性的購房熱潮，庫存去化速度很快。

歷史還會簡單重復嗎？

我們要敬畏市場。5月新政以來的市場表現依然撲朔迷離：

1、上海高端精品樓盤屢現日光：作為魔都的上海，可謂中國房地產的“制高點”。3月底，上海黃浦新天地板塊的中海·順昌玖里開盤當天售罄，銷售額達196.5億元，刷新全國開盤紀錄；4月18日，上海陸家嘴“濱江凱旋門”開盤售罄，單日收金70.27億元；4月21日，融創外灘壹號院二期開盤即罄，單日銷售額99.97億元；6月3日，長風板塊的上海宸嘉嘉佰道首開日光，開盤2小時售罄，總銷售額達61.78億元。除了嘉佰道均價10萬，其余均價高達16萬以上。

上海無愧魔都稱號

上海高端樓盤的火爆，有幾個原因：1）這證明中央對“改善性需求”的判斷是準確的，從有房住到住得有品質，這是現階段房地產市場的核心邏輯；2) 上海作為企業總部中心，吸引了大批民企入住，民營企業家的子女也很熱衷于在上海居住生活，提供了強大的購買力基礎。最典型的案例是：總部位于常州市溧陽市的江蘇水泥行業“龍頭老大”金峰集團掌門人徐貴生、徐云飛父子，2023年9月以16.43億競得了上海虹口北外灘的三至喜來登酒店，12月又以24.3億拿下高奢酒店寶格麗；3）解除限購，的確釋放出一批新的剛需。由于多年的限購，這批人積累了較強的購買力。

2、走遍全國，爛尾、空置的樓盤隨處可見，給人的直觀印象的確是中央定義的“房地產市場供求關系發生重大變化”。易居研究院5月27日的報告指出，截至4月份，其監測的全國100個城市中有42個城市去化周期超過36個月，37個城市的去化周期處于18至36個月區間，另有21個城市去化周期低于18個月。

西雙版納

3、房企依然苦逼。1至5月，百強房企拿地總額同比下降26.7%，降幅較1至4月大幅擴大17.2個百分點。5月單月的房企拿地總額驟降，由4月的633億元降至296億元；5月百強房企拿地金額同比下降74%，降幅環比擴大26%。以新政后杭州首場土拍為例，本次共推出星橋、下沙沿江、富陽銀湖和鹿山4宗宅地，容積率低，且有江景、地鐵等優勢加持，仍遭到冷遇，均由城投平臺或區域房企托底成交。近期地產指數持續走低，反映出投資者對房企的預期依然不樂觀。在萬科、碧桂園等“房企風險”未解除的情況下，買房者依然會心存顧慮，害怕買到爛尾樓。

新政出臺后地產指數一路下滑

4、三四線城市房地產依然不樂觀。中國三四線城市的房地產銷售平均而言占到全國銷售80%左右，其回暖受制于幾重因素：1）2016-2018年棚改貨幣化安置透支了部分需求，三四線供大于求現象更加突出；2）三四線城市大多屬于人口流出，缺乏一線城市的虹吸效應；3）疫情三年影響最大的是中低收入人群，三四線城市中低收入人群更為集中。

總結一下，當前的中國樓市與2015年的去庫存，有幾個關鍵不同：

1、不確定性顯著增加，預期不穩成為現實挑戰：從外部看，2018年以來，中美關系巨變，貿易戰、科技戰、大脫鉤延續至今。從內部看，中國企業經歷了2015年去產能、2018年去杠桿、治理污染、三年疫情、貿易戰、平臺經濟反壟斷、教培行業大整頓、房地產三條紅線等一波又一波沖擊，企業家預期發生重大轉變。由于金融環境的變化，“三角債”問題重現，對越來越多的企業而言，流動性成為剛需。這意味著，不少企業和企業主存在拋售房地產變現回收流動性的迫切需求。

2、收入制約明顯：疫情三年對中低收入階層帶來的沖擊最大，不少人是“手停口停”。因此，即使存在剛需，但很多人已經是“有心無力”了。由于疫情后的疤痕效應、就業壓力，居民防范心理加劇，定期存款激增。此外，2015年以后的房地產熱潮，導致居民負債率激增。目前，居民加杠桿的空間已經不大。

3、“三條紅線”所引發的劇烈調整，在房地產調控歷史上絕無僅有。在這一沖擊中，民眾體會到了爛尾樓的痛苦、斷供的無奈、被套牢的心痛，雖不能說“房地產信仰”已經幻滅，但不少人依然沒走出“心理陰影”。

4、最重要的是，在反復的博弈中可以看出：決策層對房價上漲的容忍度越來越低！當下房地產政策的目標更趨多元化：既要遏制房地產泡沫化，又要防止房地產失速沖擊經濟增速、金融穩定、就業和社會穩定，還要進行必要的結構性調整（從商品房的單軌制重回“商品房+保障房”的雙軌制）。多重目標之下，政策的不確定性更大、變化頻率會更高、搖擺幅度更大。

對房價趨勢的幾點判斷：

1、全民買房、全國房價普漲的時代結束了，K型分化將是重要特征；

2、一線城市和熱門城市（包括杭州、成都），核心地段房價仍有上漲動力；

杭州江景

3、三四線城市房價仍有調整壓力；

湖北天門

4、針對中低收入階層的郊區房，將面臨下調壓力；

5、政策依然是影響房價走勢的關鍵。切記，政策不是一成不變的，房價過熱時踩剎車、過冷時踩油門的政策周期依然是決定房價走勢的最重要變量。從中長期來看，中央關注的重點依然是房住不炒和“三大工程”。當下恰逢房地產“新舊模式”的切換期，開發商、買房者都需要與時俱進，切不可固守既往的經驗。

既要敬畏市場、敬畏規律，又要敬畏政策。以前可以閉著眼睛買房，現在必須睜大眼睛買房。?????????

劉勝軍@終南山

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

致公黨上海市經濟委員會委員

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人