今天我們來分享一個房屋租賃的糾紛。案件經過是這樣的,在某小區,李某擁有一處商鋪。李某與黃某訂立了一份租賃合同,將商鋪出租給了黃某,租期為5年,每年租金為5萬元。隨后,黃某將商鋪用于經營飯店。
由于虧損,黃某將商鋪轉租給了張某,租金為每年8萬元,租期為1年。后來,李某到商鋪查看時發現商鋪已經被轉租,因此向黃某表示要解除合同,但黃某表示拒絕。于是,李某將黃某和張某兩人訴至法院,請求法院解除與黃某的房屋租賃合同,并要求張某搬離。
對此,張某辯稱已支付了1年的租金,不應被要求搬離。法院最終判決李某與黃某之間的租賃合同解除,張某搬離房屋,并且告知張某可向黃某另行主張權利。張律師,針對這起案件,請您說說您的觀點。
青島市市北區法律文化研究會會長張振海表示,本案的關鍵在于,承租人黃某轉租商鋪是否經過了出租人李某同意。依據《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
《中華人民共和國民法典》第五百六十五條規定,當事人一方依法主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。本案中,承租人黃某未經出租人李某同意便將商鋪轉租給次承租人張某,因此出租人李某可以依法解除合同,合同自通知到達承租人黃某之日起解除。
此外,雖然租賃合同解除,但并不影響轉租合同的效力,因此次承租人張某可向承租人黃某另行主張權利。需要注意的是,即使本案中承租人轉租得到了出租人的同意,其轉租期限也超過了剩余租賃期限,除當事人另有約定外,超過部分對出租人不產生法律效力,這種情況下次承租人張某仍需要向承租人黃某另行主張權利。
我認為,涉及房屋租賃時,轉租的情形十分常見,主體至少涉及三方主體,即出租人、承租人、次承租人,如果轉租沒經出租人同意,難免會引發合同糾紛。因此在租賃房屋時,首先,我們應當了解房屋的產權情況,查明房屋是否存在共有、查封等情形。其次,房屋租賃如果涉及轉租,次承租人應當了解原租賃合同的剩余租賃期限等信息,避免轉租期限超過剩余租期。最后,簽訂合同時,各方應當明確約定彼此權利義務、違約責任等,維護自身權利。
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