今天我們來分享一個房屋租賃的糾紛。案件經(jīng)過是這樣的，在某小區(qū)，李某擁有一處商鋪。李某與黃某訂立了一份租賃合同，將商鋪出租給了黃某，租期為5年，每年租金為5萬元。隨后，黃某將商鋪用于經(jīng)營飯店。

由于虧損，黃某將商鋪轉(zhuǎn)租給了張某，租金為每年8萬元，租期為1年。后來，李某到商鋪查看時發(fā)現(xiàn)商鋪已經(jīng)被轉(zhuǎn)租，因此向黃某表示要解除合同，但黃某表示拒絕。于是，李某將黃某和張某兩人訴至法院，請求法院解除與黃某的房屋租賃合同，并要求張某搬離。

對此，張某辯稱已支付了1年的租金，不應(yīng)被要求搬離。法院最終判決李某與黃某之間的租賃合同解除，張某搬離房屋，并且告知張某可向黃某另行主張權(quán)利。張律師，針對這起案件，請您說說您的觀點。

青島市市北區(qū)法律文化研究會會長張振海表示，本案的關(guān)鍵在于，承租人黃某轉(zhuǎn)租商鋪是否經(jīng)過了出租人李某同意。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》第五百六十五條規(guī)定，當事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。本案中，承租人黃某未經(jīng)出租人李某同意便將商鋪轉(zhuǎn)租給次承租人張某，因此出租人李某可以依法解除合同，合同自通知到達承租人黃某之日起解除。

此外，雖然租賃合同解除，但并不影響轉(zhuǎn)租合同的效力，因此次承租人張某可向承租人黃某另行主張權(quán)利。需要注意的是，即使本案中承租人轉(zhuǎn)租得到了出租人的同意，其轉(zhuǎn)租期限也超過了剩余租賃期限，除當事人另有約定外，超過部分對出租人不產(chǎn)生法律效力，這種情況下次承租人張某仍需要向承租人黃某另行主張權(quán)利。

我認為，涉及房屋租賃時，轉(zhuǎn)租的情形十分常見，主體至少涉及三方主體，即出租人、承租人、次承租人，如果轉(zhuǎn)租沒經(jīng)出租人同意，難免會引發(fā)合同糾紛。因此在租賃房屋時，首先，我們應(yīng)當了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況，查明房屋是否存在共有、查封等情形。其次，房屋租賃如果涉及轉(zhuǎn)租，次承租人應(yīng)當了解原租賃合同的剩余租賃期限等信息，避免轉(zhuǎn)租期限超過剩余租期。最后，簽訂合同時，各方應(yīng)當明確約定彼此權(quán)利義務(wù)、違約責任等，維護自身權(quán)利。