壹

◎ 文 / 克而瑞研究中心

2024年上半年，房地產政策主基調延續寬松，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產融資協調機制建立并加速推進，白名單項目已獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。上半年地方222省市341次政策寬松，購房限制性政策持續松綁，財稅端購房激勵政策批量發布。

展望未來，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措，例如引入專項債作為地方回收閑置土地的資金支持，再比如減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費促進住房消費，另一方面，著力推動再貸款、白名單等已出臺政策落地見效。地方層面，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調控政策還有顯著的松綁空間，其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉向加碼購房激勵政策，供給端，放松容積率、備案價格、預售資金留存比例等限制，多措并舉鼓勵高品質住宅供給，以需定購推進收購存量住房用作保障性住房，進而完善“市場+保障”供應體系。

總結

01

中央政策基調保持寬松，側重點轉向“去庫存”（略）

02

居民信貸政策史詩級松綁，首付比例低至15%、取消房貸利率下限

上半年，央行、金監總局等部門持續推出多項金融舉措，下調最低首付比旨在降低購房門檻，取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負擔。

第一，下調最低首付比例至首套15%、二套25%。5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調5個百分點，調整后分別為15%、25%。此后據統計，山東、福建、河南等超22個省份已經落地執行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例。

第二，取消房貸利率政策下限。此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限。國家金監總局數據顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。

第三，公積金貸款利率下調25BP。調整后，首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

第四，5年期LPR利率下調25BP。2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節點基本符合市場預期，但降息幅度遠超預期，25個基點的降幅創創LPR機制設立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調將直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調整，有利于減負擔、促消費。

值得一提的是，隨著居民住房信貸政策的全方位松綁，一些地方出現了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評高貸等非常規操作。比如膠州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%緩交1-2年，首付比例低至7.5%，再比如成都和昆明部分項目和商業銀行推出了“先息后本”政策，前期僅需償還當月利息，后期剩余本金按常規等額本金或等額本息方式還款。

03

融資協調機制加速推進，3808個白名單項目獲批融資額度9417億元（略）

04

存量房收儲擴圍并設5000億再貸款支持，75城鼓勵住房“以舊換新”

5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。城市政府選定地方國有企業作為收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要加強統籌協調，建立工作專班，地方政府在權限內給予適當的政策支持，降低實施主體經營成本。對于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強專業化運營能力的地方國企作為收購主體，建立項目篩選、購買和分配等環節制度，嚴格規范化運營，在地方權限內安排適當的財稅政策支持，動態掌握保障性住房配售和配租的需求，指導收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行，此外，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監管，督促其遵循法律規定和協議約定。

6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，會議強調，市縣要細致摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，做到收購主體規范、收購過程規范、配售配租規范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。

地方層面，據統計，政府收儲存量住房模式已在全國至少23個重點城市落地，比如鄭州宣布，將通過城市發展集團收購二手房5000套，杭州市臨安區也發布存量房收儲公告，決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區擬公開購買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價原則上為“土地成本+建安成本”。

此外，與政府收儲去庫存目的相類似，至少75個城市推出住房“以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等40個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定周期內二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。

第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等20城已落地。通常有政府平臺、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續。

第三種，發放換新補貼，沈陽、蘇州等13城實行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如沈陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。

第四種，“舊轉保”，由肇慶首創。即國資統租存量房源用于保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉保”并不買斷舊房所有權，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優先考慮樓齡較短的房屋。

05

上半年222省市341次地方政策寬松，全國僅6地還在限購

2024年上半年，地方購房限制性政策持續松綁，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執行住房限購，財稅端購房激勵政策批量發布，購房補貼、稅費減免、以舊換新等政策力度范圍持續加大。據CRIC統計，全國至少222個省市341次出臺寬松及激勵性購房政策，頻次同比增長71%，但與2023年下半年相比下降24%。

聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等22城放松限購，例如上海非滬籍居民購房社保年限由5年降為3年，外圍地區降至1-2年，允許非滬籍單身人士購買外環外新房和全域二手房，放松贈與、離異等限購政策。第二，北上廣深等62省市放松限貸，比如深圳將最低首付比由首套30%、二套40%分別調降至20%、30%，青島、蘇州等將首套認定范圍縮小至區；第三，沈陽、大理等10城放松限價，比如沈陽明確不再實施新建商品住房銷售價格指導，大理實行商品房“優質優價”管理，回歸其商品屬性；第四，惠州、珠海等7城放松限售，珠海等全面解除限售；第五，上海、廣州等154省市放松公積金貸款，比如廣州允許提取公積金付首付，上海公積金貸款額度上調至個人80萬、家庭160萬；第六，杭州、重慶等7城減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，上海、蘇州等111城發布購房補貼，比如上海出售外環內70以下高房齡唯一住房，再購買外環外新房可享受2-3萬元購房補貼，杭州臨平區購房分檔補貼30%-50%契稅；第八，杭州、南京等9城放松落戶，南京、合肥等實行購房即可落戶。

展望

06

中央：推動再貸款、白名單等落地見效，更多去庫存、穩市場政策可期（略）

07

地方：一線繼續松綁、二三線加碼刺激，供給需求兩側發力穩市場

目前，全國絕大多數二三線城市已經全面放開住房交易限制，可以預見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調控政策還有顯著的松綁空間，尤其是北京，5.17至今政策暫未調整，未來限購區域范圍、非京籍購房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數認定等方面政策有望優化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉向加碼購房激勵政策，加大購房補貼力度、減免住房交易稅費、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項。

供給端，完善“保障+市場”體系建設，市場層面，引導鼓勵高品質住宅產品開發，比如放開郊區供地1.0容積率限制，優化架空層、陽臺等空間以及社區公共配套設施的指標計算規則，適度調降高品質項目預售資金監管留存比例，鼓勵優質優價，不再實施新房價格指導。保障層面，以需定購推進收購存量住房用作保障性住房，合理確定收購商品房戶型、面積標準，用好再貸款資金支持，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金用途監管。

本文為《2024上半年中國房地產總結與展望：政策篇》刪減版
完整版專題購買請咨詢：021-60867863 吳經理

排版 | 鳥姐

本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿轉載

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉載注明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！