2020年，疫情剛剛解封，深圳迎來了樓市的春天。

千萬富豪、單身離異婦女投資團從這片大陸的各個角落涌來，浩浩蕩蕩殺進深圳樓市。這里很快成為炒房客的熱土。

2020年上半年，深圳二手房的漲幅位居全國第二。所有人都知道深圳房價漲了，只有深圳官方不知道，他們說：

深圳6月份房價相比去年同期僅漲5%。

但在7月，深圳住建局還是悄悄地派了幾個人出去考察了一趟。考察團回來后，深圳就頒布了一攬子調控政策，限購、限貸、加稅三道硬菜全部上桌。

一周后，深圳二手房網簽量腰斬，兩周后，二手房網簽只有原來的五分之一了。

讓社會主義先行示范區深圳的領導們出差學習的城市，是長沙。雖然深圳的經濟總量是長沙的2.7倍，但長沙是一個：

讓炒房客有去無回的城市。

這一年，作為中部省會城市的長沙，均價竟然不到1萬塊，堪稱天方夜譚。年底，長沙登上了住建部的簡報，成了中國樓市調控的模范生，風頭一時無兩。

但四年后，這座城市正為龐大的樓市庫存而煩惱。

截至6月，長沙住宅新房的去化周期是16.68個月。一年前，這個數據還是8.5個月。

比住宅庫存更可怕的，是商住的庫存。湖南中原數據說，長沙公寓去化周期是：

58個月。

這周，長沙發布了《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，提出：

在滿足一定的條件下，允許“商改住”。

1

2021年，剛離開恒大的任澤平，總結了長沙控房價的先進經驗：

城市外擴、供應放量、控制利潤、限制投機。

供應量的增加，其實是核心原因。

2003年到2019年，長沙市建設用地面積年均增速為5.8%。而向長沙取經的深圳，增速僅為3.8%。

但任澤平忽略了一個結構性問題。

2017年，長沙恢復住宅限購，第二年又進行升級。受此影響，住宅交易降溫，但不受調控影響的商住類產品，受到熱捧。

長沙曾在2011年首次實施住宅限購。但“按下葫蘆起了瓢”，高容積率、高商業比的地塊供應增加，一批城市綜合體拔地而起，Loft、躍層等商住類公寓產品風光無限。

恢復限購后，長沙商住類地塊供應量又一次快速增加。有個開發商朋友說，當時在長沙的很多地塊中，住宅和商業的配比達到了：

5:5。

2020年，長沙商住用地供給面積為220萬平方米，住宅用地供給279.46萬平方米，呈4:6的態勢。

但由于供應量太大，產品越來越同質化，加上疫情影響，長沙的商住產品很快就賣不動了。一些著急回籠資金的開發商也醞釀降價。

深圳考察團離開不久，長沙的商住公寓價格便開始“跳水”。其中，恒大率先以7折甩賣房源。有些購房者感覺能占到便宜，就入了手，結果：

項目到現在都沒復工。

第二年，新力、綠地也開始降價。綠地一個公寓項目的單價，從14000塊降到9000塊以下，降幅接近40%。

2021年10月，《湖南日報》在報道中說，長沙降價的公寓，其價格相比之前幾乎是：

打對折、打三折的水平。

盡管如此，長沙的商住市場還是成了“堰塞湖”。

2

商住市場的庫存問題，不只存在于長沙。

那幾年，在“領頭羊”的帶動下，湖南省的其他地市也供應了大量商住地塊。

2021年10月，湖南省住建廳曾發文，推進非住宅商品房去庫存。

文件要求對省內市縣做分類處理，具體分為：“連續兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣”、“去化周期在24-36個月的市縣”、“去化周期在12-24個月的市縣”。

商住庫存問題的嚴重程度，可見一斑。

長沙也曾在2022年發文，提出制訂“商改住”實施細則，允許商住類項目有條件地改成住宅。

但這一措施推進得并不順利，因為住宅市場也面臨庫存難題。

長沙的住宅去化周期曾多年維持在8個月左右的健康水平，由于市場降溫，到今年4月，已經拉長到18個月。

去年9月，長沙取消了對首套房住宅的限購。7個月后，這座調控第一城，全面取消了限購。

這兩次調整后，長沙的住宅銷售總算有一些起色。

但商住項目更加賣不動了。

這一次，長沙再次提出“商改住”。初衷雖好，但效果還是得打個問號。開發商朋友就說：

誰都知道，長沙樓市的問題，不是改個規劃就能解決的。

這座城市的房地產從業者，懷舊很多年了。

2017年，房地產的奇跡不斷在長沙上演：

907套房源10秒售罄；

購房指標被炒到了10萬一個；

客戶通宵排隊認籌，有孕婦羊水破了，硬是撐到排完隊才去了醫院......

房地產進入牛市的那兩年，也是長沙人口突增猛進的兩年。

2016年增量21.34萬人，排名全國第四，2017年成功搶下27.29萬，高居全國第二。大家都說，長沙是二線城市搶人大戰的最大黑馬。

人口增長，去化太快，但房地產的庫存，也跟不上了。

2018年5月，一份湖南省住建廳的文件在網上流傳。文件里提到，長沙市中心城區去化周期只有2.8個月。建議：

增加供地，加快供地節奏。

但一個月后，長沙市政府在會議上說，當前長沙房地產市場調控的主要矛盾，不是供需矛盾，而是：

炒房與反炒房的重大斗爭。

3

克而瑞的數據說，剛剛過去的6月份，年中沖刺階段，商品房市場供應量環比上漲26%，新政利好持續落地。但成交疲軟不及預期，環比下跌：

4%。

為了沖刺半年業績，長沙開發商最近都在絞盡腦汁研究：

降價的一百種方式。

5月，招商天青府成為長沙少有的搖號盤，首開去化93%。成績不錯，一方面是區位優秀，另一方面是價格：

只要1萬2，毛坯。

當時，旁邊的保利梅溪天珺還保持著精裝、1.6萬左右的定價。

被招商卷到后，保利梅溪天珺決定，最近新加推的A地塊143㎡戶型，降低上車門檻，精裝改毛坯，均價也降到了1.3萬。

而原來打算的主力戶型是187平，300萬的總價。現在180萬，就能上車了。

精裝改毛坯的變相降價，很快大家都學會了。比如曾經的銷冠盤長沙潤府、洋湖的君樾洋湖。

最好學的是鑫遠融澤府，長沙主城的大平層，1.6萬的精裝改毛坯后，價格降到了9000塊。

但有錢人，顯然還是不夠用了。

有人統計，長沙在售200平左右的大平層，至少有46個。四個月前，龍湖云河頌為了降低上車門檻，重新調整了戶配規劃，原先定位190平的主力戶型改為140平。

這個方法，融澤府也學會了。一期的最小面積是213㎡，現在二期降到了160㎡。

在融澤府的一房一價表下，還有一行小字：

二期首開特惠65折。

他們唯一沒有學習的是市中心華發一豪宅項目新推出的優惠：

3年0月供。

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