2020年，疫情剛剛解封，深圳迎來了樓市的春天。

千萬富豪、單身離異婦女投資團(tuán)從這片大陸的各個(gè)角落涌來，浩浩蕩蕩殺進(jìn)深圳樓市。這里很快成為炒房客的熱土。

2020年上半年，深圳二手房的漲幅位居全國第二。所有人都知道深圳房價(jià)漲了，只有深圳官方不知道，他們說：

深圳6月份房價(jià)相比去年同期僅漲5%。

但在7月，深圳住建局還是悄悄地派了幾個(gè)人出去考察了一趟。考察團(tuán)回來后，深圳就頒布了一攬子調(diào)控政策，限購、限貸、加稅三道硬菜全部上桌。

一周后，深圳二手房網(wǎng)簽量腰斬，兩周后，二手房網(wǎng)簽只有原來的五分之一了。

讓社會(huì)主義先行示范區(qū)深圳的領(lǐng)導(dǎo)們出差學(xué)習(xí)的城市，是長沙。雖然深圳的經(jīng)濟(jì)總量是長沙的2.7倍，但長沙是一個(gè)：

讓炒房客有去無回的城市。

這一年，作為中部省會(huì)城市的長沙，均價(jià)竟然不到1萬塊，堪稱天方夜譚。年底，長沙登上了住建部的簡報(bào)，成了中國樓市調(diào)控的模范生，風(fēng)頭一時(shí)無兩。

但四年后，這座城市正為龐大的樓市庫存而煩惱。

截至6月，長沙住宅新房的去化周期是16.68個(gè)月。一年前，這個(gè)數(shù)據(jù)還是8.5個(gè)月。

比住宅庫存更可怕的，是商住的庫存。湖南中原數(shù)據(jù)說，長沙公寓去化周期是：

58個(gè)月。

這周，長沙發(fā)布了《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提出：

在滿足一定的條件下，允許“商改住”。

1

2021年，剛離開恒大的任澤平，總結(jié)了長沙控房價(jià)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)：

城市外擴(kuò)、供應(yīng)放量、控制利潤、限制投機(jī)。

供應(yīng)量的增加，其實(shí)是核心原因。

2003年到2019年，長沙市建設(shè)用地面積年均增速為5.8%。而向長沙取經(jīng)的深圳，增速僅為3.8%。

但任澤平忽略了一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題。

2017年，長沙恢復(fù)住宅限購，第二年又進(jìn)行升級(jí)。受此影響，住宅交易降溫，但不受調(diào)控影響的商住類產(chǎn)品，受到熱捧。

長沙曾在2011年首次實(shí)施住宅限購。但“按下葫蘆起了瓢”，高容積率、高商業(yè)比的地塊供應(yīng)增加，一批城市綜合體拔地而起，Loft、躍層等商住類公寓產(chǎn)品風(fēng)光無限。

恢復(fù)限購后，長沙商住類地塊供應(yīng)量又一次快速增加。有個(gè)開發(fā)商朋友說，當(dāng)時(shí)在長沙的很多地塊中，住宅和商業(yè)的配比達(dá)到了：

5:5。

2020年，長沙商住用地供給面積為220萬平方米，住宅用地供給279.46萬平方米，呈4:6的態(tài)勢。

但由于供應(yīng)量太大，產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，加上疫情影響，長沙的商住產(chǎn)品很快就賣不動(dòng)了。一些著急回籠資金的開發(fā)商也醞釀降價(jià)。

深圳考察團(tuán)離開不久，長沙的商住公寓價(jià)格便開始“跳水”。其中，恒大率先以7折甩賣房源。有些購房者感覺能占到便宜，就入了手，結(jié)果：

項(xiàng)目到現(xiàn)在都沒復(fù)工。

第二年，新力、綠地也開始降價(jià)。綠地一個(gè)公寓項(xiàng)目的單價(jià)，從14000塊降到9000塊以下，降幅接近40%。

2021年10月，《湖南日?qǐng)?bào)》在報(bào)道中說，長沙降價(jià)的公寓，其價(jià)格相比之前幾乎是：

打?qū)φ邸⒋蛉鄣乃健?/strong>

盡管如此，長沙的商住市場還是成了“堰塞湖”。

2

商住市場的庫存問題，不只存在于長沙。

那幾年，在“領(lǐng)頭羊”的帶動(dòng)下，湖南省的其他地市也供應(yīng)了大量商住地塊。

2021年10月，湖南省住建廳曾發(fā)文，推進(jìn)非住宅商品房去庫存。

文件要求對(duì)省內(nèi)市縣做分類處理，具體分為：“連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個(gè)月的市縣”、“去化周期在24-36個(gè)月的市縣”、“去化周期在12-24個(gè)月的市縣”。

商住庫存問題的嚴(yán)重程度，可見一斑。

長沙也曾在2022年發(fā)文，提出制訂“商改住”實(shí)施細(xì)則，允許商住類項(xiàng)目有條件地改成住宅。

但這一措施推進(jìn)得并不順利，因?yàn)樽≌袌鲆裁媾R庫存難題。

長沙的住宅去化周期曾多年維持在8個(gè)月左右的健康水平，由于市場降溫，到今年4月，已經(jīng)拉長到18個(gè)月。

去年9月，長沙取消了對(duì)首套房住宅的限購。7個(gè)月后，這座調(diào)控第一城，全面取消了限購。

這兩次調(diào)整后，長沙的住宅銷售總算有一些起色。

但商住項(xiàng)目更加賣不動(dòng)了。

這一次，長沙再次提出“商改住”。初衷雖好，但效果還是得打個(gè)問號(hào)。開發(fā)商朋友就說：

誰都知道，長沙樓市的問題，不是改個(gè)規(guī)劃就能解決的。

這座城市的房地產(chǎn)從業(yè)者，懷舊很多年了。

2017年，房地產(chǎn)的奇跡不斷在長沙上演：

907套房源10秒售罄；

購房指標(biāo)被炒到了10萬一個(gè)；

客戶通宵排隊(duì)認(rèn)籌，有孕婦羊水破了，硬是撐到排完隊(duì)才去了醫(yī)院......

房地產(chǎn)進(jìn)入牛市的那兩年，也是長沙人口突增猛進(jìn)的兩年。

2016年增量21.34萬人，排名全國第四，2017年成功搶下27.29萬，高居全國第二。大家都說，長沙是二線城市搶人大戰(zhàn)的最大黑馬。

人口增長，去化太快，但房地產(chǎn)的庫存，也跟不上了。

2018年5月，一份湖南省住建廳的文件在網(wǎng)上流傳。文件里提到，長沙市中心城區(qū)去化周期只有2.8個(gè)月。建議：

增加供地，加快供地節(jié)奏。

但一個(gè)月后，長沙市政府在會(huì)議上說，當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾，不是供需矛盾，而是：

炒房與反炒房的重大斗爭。

3

克而瑞的數(shù)據(jù)說，剛剛過去的6月份，年中沖刺階段，商品房市場供應(yīng)量環(huán)比上漲26%，新政利好持續(xù)落地。但成交疲軟不及預(yù)期，環(huán)比下跌：

4%。

為了沖刺半年業(yè)績，長沙開發(fā)商最近都在絞盡腦汁研究：

降價(jià)的一百種方式。

5月，招商天青府成為長沙少有的搖號(hào)盤，首開去化93%。成績不錯(cuò)，一方面是區(qū)位優(yōu)秀，另一方面是價(jià)格：

只要1萬2，毛坯。

當(dāng)時(shí)，旁邊的保利梅溪天珺還保持著精裝、1.6萬左右的定價(jià)。

被招商卷到后，保利梅溪天珺決定，最近新加推的A地塊143㎡戶型，降低上車門檻，精裝改毛坯，均價(jià)也降到了1.3萬。

而原來打算的主力戶型是187平，300萬的總價(jià)。現(xiàn)在180萬，就能上車了。

精裝改毛坯的變相降價(jià)，很快大家都學(xué)會(huì)了。比如曾經(jīng)的銷冠盤長沙潤府、洋湖的君樾洋湖。

最好學(xué)的是鑫遠(yuǎn)融澤府，長沙主城的大平層，1.6萬的精裝改毛坯后，價(jià)格降到了9000塊。

但有錢人，顯然還是不夠用了。

有人統(tǒng)計(jì)，長沙在售200平左右的大平層，至少有46個(gè)。四個(gè)月前，龍湖云河頌為了降低上車門檻，重新調(diào)整了戶配規(guī)劃，原先定位190平的主力戶型改為140平。

這個(gè)方法，融澤府也學(xué)會(huì)了。一期的最小面積是213㎡，現(xiàn)在二期降到了160㎡。

在融澤府的一房一價(jià)表下，還有一行小字：

二期首開特惠65折。

他們唯一沒有學(xué)習(xí)的是市中心華發(fā)一豪宅項(xiàng)目新推出的優(yōu)惠：

3年0月供。

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