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今日（7月10日）上午，蘇州市區三宗宅地成功出讓。

三宗地分別位于姑蘇區護城河外板塊、新區獅山板塊、新區太湖科學城板塊。三宗地總成交面積為8.59萬㎡，總成交金額為21.18億元，成交最高樓面價32116元/㎡。

三宗地具體成交結果如下：

分析師點評：

本次土拍是下半年蘇州首輪土拍，從參拍和成交情況來看，我們認為當下蘇州土拍行情依舊冷淡。

本次成交的三宗宅地，金門和太湖新城地塊均只有1-2家房企報名，即便是獅山地塊，也只3家房企報名，房企拿地積極性明顯低于預期。

這與當前的市場行情是有著深度關聯的，上半年房地產市場行情進一步走弱，新房庫存去化壓力明顯增大，土地市場更為低迷。在這樣一個背景下，房企拿地研判會更為謹慎，即便是核心區也要從板塊供求情況、自身的產品開發能力和后期運營能力等多方面考慮。疊加當前房企資金困局依然沒有得到緩解，房企信心不足，土地市場整體難有好的表現。

另外，據我們了解，本次參拍的房企中，除了本地房企外，僅象嶼一家市場化程度較高的房企，而且也是近幾年深耕蘇州的房企。另外，張家港的金新城置業也屬于張家港本土民企，參與開發過不少精品住宅。除此之外，本次土拍我們沒看到其他頭部房企的身影。

從本次土拍行情我們也可以預判，下半年蘇州土地市場承壓會更為明顯，依然僅有核心區的優質地塊能吸引房企參拍。而且即便是核心區地塊，如果地塊素質跟區域內在售樓盤（包括已出讓未開售地塊）同質化較高的話，房企參拍也會更為謹慎。

具體來看一下本次成交的三宗地塊的具體區位詳情和周邊市場行情。

蘇地2024-WG-Z08地塊

一、地塊規劃條件

規劃概要:

地塊總用地(附圖規劃用地紅線范圍內)面積5364.6平方米，其中地上面積5364.6平方米，地下面積5364.6平方米。

地塊用地性質為R2(二類居住用地)，用地面積5364.6平方米，1.0 <容積率≤1.2，建筑密度<30%，建筑最高高度<24米，綠地率> 25%。

特殊說明：

地塊內北側現存有10KV地下電纜，須保護好管線安全。

二、地塊周邊配套及市場簡析

地塊位于姑蘇區金門板塊，周邊商業、交通、教育、醫療等配套十分齊全，且近距蘇州古城各個景點，蘇式生活氛圍濃厚。

從房地產市場行情來看，地塊所處的金門板塊近幾年出地較少，地塊周邊近距離內目前僅保利姑蘇瑧悅在售，該樓盤于今年一季度首開，已網簽房源均價約為4.2萬元/㎡。

整體來看，由于本次成交的該宗宅地面積較小，對板塊整體供求的影響并不會太大。至于具體能打造什么樣的產品，還需進一步等待明確消息。

蘇地2024-WG-Z11號地塊

一、地塊規劃條件

規劃概要:

項目位于玉山路南、淮海街東，總用地（附圖規劃用地紅線范圍內）面積24995.0平方米，其中地上面積24995.0平方米，地下面積24995.0平方米；（可建設用地面積(附圖規劃用地紅線范圍內)24995.0平方米。）

地塊用地性質為二類居住用地（R2），用地面積24995.0平方米，容積率>1.0且<1.3，建筑密度<25%，建筑高度<24米，綠地率>30%。

特殊說明：

1.地塊內住宅標準層戶型面積不小于180平方米（戶型面積包含公攤面積及套內面積）。

2.地塊內6層以上住宅為全裝修成品住宅，住宅裝修成本不低于3000元/平方米，開發商在銷售價格備案時，應當提供房屋裝修配置和裝修成本等相關證明材料報高新區價格主管部門備案；6層及6層以下的，鼓勵建設為全裝修成品住宅。

3.地塊內社區居委會用房（按計算容積率建筑面積每戶0.4平方米以上標準配置并無償提供給屬地政府)在周邊統一配置，社區居委會用房按應建面積統一上交統籌資金，具體要求須滿足《蘇州高新區（虎丘區）住宅小區社區居委會用房建設和管理暫行辦法》。

二、地塊周邊配套及市場簡析

該地塊位于新區獅山板塊，周邊教育、商業、交通、醫療、休閑等各方面配套密布，是典型的城市核心區位。且地塊周邊新老小區林立，城市界面較為現代化，居住體驗感也較好。

從房地產市場來看，地塊所處的獅山板塊是近兩年蘇州新房熱門板塊，高端樓盤匯聚，市場熱度也非常高，市場活力相對較好。

目前，獅山板塊在售新盤有獅山金茂府、中海獅山云起、建發朗云等樓盤。2024年上半年，獅山板塊的新房成交金額僅次于園區斜塘，位列全市TOP2的位置，上半年該板塊新房成交均價約為4.4萬元/㎡。

另外，原農干校地塊（樓面價45454元/㎡，容積率1.02）打造的綠城逸廬預計今年下半年也會入市，該樓盤主打產品為聯排+疊加，市場關注度極高。

本次出讓的地塊容積率也僅有1.3，這樣一個容積率，疊加戶型不小于180㎡的建設要求，打造的產品預計也將是洋房大平層+別墅類產品的組合。這樣的產品相信也會有較高的市場關注度 。

蘇地2024-WG-Z12號地塊

一、地塊規劃條件

規劃概要:

項目位于龍康路西、青城山路北，總用地(附圖規劃用地紅線范圍內)面積55522.9平方米，其中地上面積55522.9平方米，地下面積55522.9平方米；(可建設用地面積(附圖規劃用地紅線范圍內)55522.9平方米。)(地塊內西北角有電力管線)

地塊用地性質為二類居住用地(R2)，用地面積55522.9平方米，容積率>1.0且≤1.05，建筑密度<30%，建筑高度≤30米，綠地率>30%。

特殊說明：

1.地塊內住宅標準層戶型面積宜不小于140平方米（戶型面積包含公攤面積及套內面積）。

2.地塊內住宅6層以上（不含6層）樓層為全裝修成品住宅，住宅裝修成本不低于 2000元/平方米，開發商在銷售價格備案時，應當提供房屋裝修配置和裝修成本等相關證明材料報高新區價格主管部門備案；6層及6層以下樓層的，鼓勵精裝修交付。

3.地塊內社區居委會用房(按計算容積率建筑面積每戶0.4平方米以上標準配置并無償提供給屬地政府)在周邊統一配置,社區居委會用房按應建面積統一上交統籌資金，具體要求須滿足《蘇州高新區（虎丘區）住宅小區社區居委會用房建設和管理暫行辦法》。

二、地塊周邊配套及市場簡析

地塊位于新區太湖科學城板塊，近距離南京大學蘇州校區。

從區域界面來看，得益于官方的大力打造，目前太湖科學城板塊配套兌現度較高，且其中不乏一些高能級的市政配套。教育、醫療、休閑等各種基本配套也已經十分齊全。加上板塊內小區以次新小區為主，區域界面較新，儼然一幅活力新城的面貌。

從房地產市場來看，目前板塊內有和萃瀾庭、泊印瀾庭等多個樓盤在售，上半年板塊整體成交均價約為22500元/㎡左右。目前板塊內主力在售產品主要以洋房、小高層產品為主。

本次出讓的宅地容積率僅為1.05，適合打造別墅類產品，這類產品目前板塊內較為稀缺，對于提升區域產品力、豐富區域新房供給將起到重要作用。

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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