“坊間傳聞”又一次安全著陸。

最近，深圳官宣“深圳灣后海-東角頭板塊2宗商地改宅地”，市場又熱鬧了一番。

其實，目前為止，除了深圳灣后海-東角頭板塊，深圳其他一些核心板塊，如寶中、前海、深超總也都出現過變更土地屬性，新增核心區宅地的情況。

這兩天，壹地產實地探訪了一下今年核心板塊改出的幾塊宅地，我們一起來看看今年新增加的幾塊宅地到底在哪里，周邊又是什么情況。

01.

“ 商改住”官宣

深圳灣豪宅又+2！

7月7日，深圳市規劃和自然資源局官網公布了深圳市規劃和自然資源局關于[后海灣-東角頭地區]法定圖則DU10、DU13開發控制單元規劃調整公開展示的通告。

▲圖源深圳市規劃和自然資源局，僅供參考

通告顯示，原本主導功能為商業服務業設施用地（C）的DU10單元、DU13單元主導功能都調整為了“商業服務業用地+二類居住用地（C+R2）”。

實際探訪，壹地產發現DU10單元、DU13單元兩塊地位處后海總部基地，緊鄰深圳地鐵8（2）號線登良地鐵站，往東沿登良路直走就是深圳人才公園，旁邊就是春筍、春繭等城市級地標建筑，抬頭就能看到阿里中心、喜之郎大廈等企業總部大廈。

▲地塊區位示意圖

其中，DU13單元調整為住宅用地的部分就在登良站C口出口處，地塊被鐵絲欄圍住，里面目前的狀況是一片荒地以及工人的居住區和臨時停車點。

▲壹地產實拍DU13單元居住地塊，僅供參考

DU10單元調整為住宅用地的部分處于登良路和后海濱路交匯處，內部被圍得很嚴實，看不到具體情況，但地塊現場已經進行了法定圖則申請修改項目公示展示，看來宅地調整石錘了。

▲壹地產實拍DU10單元地塊公示，僅供參考

另外，根據深圳詳規“一張圖”壹地產發現DU10單元、DU13單元兩塊地周邊還有不少商業服務用地，網傳兩個地塊周邊還有7/8塊商業用地可調整規劃。

▲圖源深圳詳規“一張圖”，僅供參考

實地走訪，壹地產發現兩個地塊周邊除了已經建好投入使用的中海油大廈、海信南方大廈、中鐵大廈等，確實還有不少地塊被圍擋起來。

但這些地塊，目前看到的多是作為臨時用地（臨時建筑），如DU10單元東側的地塊就被用作小米國際總部項目辦公生活區，未來是否會進行土地性質調整也未可知。

▲壹地產實拍，僅供參考

就目前而言，DU10單元、DU13單元兩塊住宅用地，作為后海總部基地商業服務用地劃出零星住宅用地，在深圳非常稀缺。

不過因為周邊寫字樓的存在，將來的景觀面是個問題，可能看到海景的房源不多。另外地塊如果按照新規設計，戶型可能會往大了做。

02.

不止后海總部基地出“住宅”

寶中、前海、深超總都有動作

實際上，這已經不是今年第一次調整土地性質新增核心區宅地，除了DU10單元、DU13單元兩塊地，寶中和前海也分別新增了宅地，包括深超總也出現了動向。

1、寶中

6月22日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發布關于寶安中心區03-29、03-30地塊的規劃調整變更的公示：

03-29、03-30地塊合并為03-29地塊，并由商業性辦公用地（C2）調整為二類居住用地（R2），用地面積9998㎡，容積率5.4。

▲03-29、03-30地塊調整合并為03-29地塊

該地塊緊鄰中鐵閱臻府和鵬峰大廈，一路之隔就是新安中學高中部。

實地走訪，壹地產發現目前該地塊與中鐵閱臻府相近部分地塊的土已經捯飭開，但靠近鵬峰大廈的這部分還是荒地狀態，插著國有儲備土地告示牌。

▲壹地產實 拍寶中03-29地塊，僅供參考

據坊間消息稱，03-29地塊有可能是深圳市首塊不限價地塊，預計在今年下一輪宅地土拍中競拍，如果后期按照新規執行，使用率會做的很高。

據了解，目前地塊周邊住宅二手房掛牌均價基本在10萬左右。

2、前海

5月1日，深圳市前海管理局曾公示：赤灣03-07-04地塊、媽灣05-02-02地塊由原來的三類居住用地調整為現在的二類居住用地，但備注用作建設配售型保障性住房。

6月16日，深圳市前海管理局發布了關于媽灣05-02-01、02、03地塊規劃個案調整的二次公示。

這次05-02-02地塊的用地性質又進行了調整，從新型產業用地（M0）調整為二類居住用地（R2），用地面積從6637㎡擴大至9316㎡，“建設配售型保障性住房”的備注卻消失了，是否用作商品房有待觀察。

▲6月16日05-02-02地塊規劃調整公示

3、深超總

據業內人士表示，深圳灣超級總部基地的聯泰超總灣國際中心地塊正在申請調整規劃，預計調整后會有住宅指標！

▲區位示意圖

實地去看了一下，聯泰超總灣國際中心處于深超總右側端頭位。

北向直面華僑城國家濕地公園，西側多層+聯排的瑞河耶納和正在施工建設的京東集團深圳總部項目，東面一路之隔就是深圳著名豪宅歡樂海岸藍楹灣，西南角緊挨著深圳地鐵9號線深灣站。

▲壹地產實拍聯泰超總灣國際中心地塊，僅供參考

該地塊位置核心，生態和交通也不錯，視野除了南面有中興通訊總部大廈等高層建筑要考慮，其他方向視野目前看基本都還好，未來整體居住氛圍應該不錯。

目前地塊已經處于動工狀態，未來如果地塊內新調出住宅，估計又是一大豪宅熱盤。

03.

總結

實際上，去年變更土地屬性，新增核心區宅地的情況就屢見不鮮，近40宗地塊“商改住”，其中就不乏核心區的。

比如，去年土拍成交的深超總T207-0060地塊（深灣玖序）、寶中A001-0212（中鐵閱臻府）都是。

眾所周知，“核心地段住宅稀缺論”一貫是深圳樓市的底層邏輯之一。

確實，深圳從2020年至2023年土拍成交地塊116宗，前海5宗、寶中僅有3宗、深超總僅1宗用作商品房。（不完全統計，僅供參考）

但當前核心板塊變更土地屬性新增宅地的情況也出現了，大家可能會擔心稀缺也就不那么稀缺了。

而且，隨著70/90政策的廢除，以及深圳2024版《深圳市建筑設計規則》做出了“減少住宅公攤面積，有效提高得房率”的相關內容修訂，意味著以后市面上的大戶型會更多，核心板塊使用率高、純粹的豪宅也會更多，到時候勢必會對市場產生一定的沖擊。

對此，你怎么看？歡迎留言探討~

【版權聲明】本文版權歸「深圳壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。

【聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯系刪除。本文對項目周圍交通、商業、文化教育、醫療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規劃及現場實際為準。效果圖是規劃意向的概念設計展示，非最終規劃方案，不作為開發商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。