研究說明：客戶價值導向下，以交易大數據的周期性特征，結合CRIC板塊柵格系統的人口大數據，交叉分析客群內生需求場域，以及人口外生階層生態場域；進而轉譯客戶語言，精準支撐、科學指導客研工作；以客戶-人口的穩態指標，精準靶向把握板塊客群周期性心智運營的產品關鍵。

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• 基于歷史成交數據的客戶周期性回歸洞察

1、樓市筑底期，奧體板塊市場表現突出

22年以來，樓市時處于深度筑底修復期。主體變化、量價坍縮，政策頻發…一系列激蕩表像背后，是“穩”字核心邏輯下的巨輪轉向，冰山之下是靜水深流。

在此情形下，熱點城市、熱門板塊的出色表現，穿越市場迷霧，成為引航前路的燈塔。在無錫，我們也發現了這樣的燈塔——奧體板塊。

2022年-至今，奧體板塊商品住宅成交量價遙居全市板塊第一，成交量占全市總量的8%；成交均價達約34000元/㎡，超過均價第二板塊約7%，超過全市均價約46%。

同時，奧體板塊正成為城市核心資產的首選，板塊內半數以上項目成交均價突破35000元/㎡，自2022年起，總價1000萬以上豪宅的成交套數達150套，占全市50%以上，豪宅成為板塊市場的主角。尤其是2024年，無錫高端市場分化發熱，奧體板塊的豪宅聚集態勢持續。

那么，奧體板塊的地產水平究竟發展到什么樣的高度？板塊場域內的客戶層次及需求到底是什么樣的程度？求問板塊之道，對于無錫樓市發展具有極大的啟發意義。

2、從全市范圍看，22年起，板塊客群屬性分化更為復雜，奧體成為塔尖聚集。

奧體板塊位于經開區，在22年才分化為獨立的板塊市場進行觀察研究。在22年之前，無錫的高端板塊主要分布為經開、山水城、蠡湖新城、梁溪河、南長北以及內環板塊，且塔尖聚集板塊缺失。

圖：2021年無錫客群-板塊屬性匹配

22年起，克而瑞研究機構在基于城市演變和樓市變化趨勢，將經開區進一步細化為奧體、市政府、和暢、大劇院等板塊，奧體以經開區核心區優勢，賦能國際型文體產業，板塊一經誕生便是焦點。

如圖所示，22年以來，無錫板塊的客群屬性更為復雜，分化突出；入門級置業客群退縮至城市西北，剛需剛改置業板塊占比增大；同時，樂享至尊享范圍內縮，改善門檻提升，奧體成為首個塔尖客戶高度聚集的板塊。

3、從板塊內部看，奧體板塊的客戶支付力分析

2022.01-2024.06，近2年半的數據周期下，奧體板塊的支付力-總價段特征共分為五類：

• 總價支付力以300萬/套起步（300萬/套以下占比僅0.15%）；

• 低支付力閾值為300-550萬/套，占比50.36%；

• 中等支付力閾值為550-800萬/套，占比30.82%；

• 中高支付力閾值為800-1000萬/套，占比8.80%；

• 高支付力閾值為1000-1350萬/套，占比7.38%；（1350-1450萬/套空白）

• TOP支付力閾值為1450萬/套以上，占比2.50%。

圖：2022-2024.6奧體板塊客戶總價段-支付力判斷

4、大周期內的客戶支付力變化趨勢

塔尖沖擊 / 2024年TOP級達2000萬/套以上

2024年上半年，中低支付力閾值下探，高支付力達1750萬/套

圖：年度/支付力閾值表

圖：年度/支付力分布特征

兩年半的周期，奧體板塊內部變化相當劇烈。短期內，完成市場迭代更新。主要呈現兩大變化趨勢：

變化一：2023年，奧體板塊加速去庫存，TOP級高端產品同時發力。

低支付力占比突升至63.88%，去庫存是板塊的主基調，導致年度套均總價下降了3%。高端產品在下半年陸續面市，1350萬/套以上的TOP級支付力，升至2.06%。可以說，奧體板塊幾乎在一年之內，完成了市場的升級迭代。

在支付力閾值上，低支付力仍是從300萬/套起步，300-550萬/套的總價區間成為去庫存主力。中支付力閾值上升至550-800萬/套，TOP支付力閾值上升至1350萬/套。

變化二：進入2024年上半年，TOP支付力突出。

套均價上升至736萬/套，板塊呈現新特征，TOP支付力上升至6.21%，其它支付力平均分布。

各支付力的閾值呈現杠鈴式變化：低支付力的閾值上限回落至450萬/套，中支付力的閾值上限回落至650萬/套；高支付力閾值上限升至1750萬/套，TOP支付力閾值達到2000萬/套以上。

5、總價/面積的客戶分類

圖：支付力/面積段客戶分類

根據近2年半支付力/面積段交叉分析，奧體板塊客群共分為四類，分別為：

1、普通改善型/低支付力（300-550萬/套，160㎡以下）

2、品質改善型/中-中高-高支付力（550-1350萬/套，120-300㎡）

3、高端改善型/中高-高支付力（800-2000萬/套，300㎡以上）

4、頂級改善型/TOP支付力（2000萬/套以上，300㎡以上）

奧體板塊全面進入改善階層，遠超全市其它區域板塊。

普通改善客群主力選擇約120-160㎡、300-550萬/套的產品；品質改善客群更注重空間改善，主力選擇約160-210㎡、550-800萬/套的產品；高端改善客群兼顧面積與品質，主力選擇約300㎡以上、800-1350萬/套的產品；頂級改善客群主要選擇300㎡以上、2000萬/套的產品。

6、總結

奧體板塊正極速發展：2022年板塊劃分后，承接配套落地，板塊行情在樓市低迷期一騎絕塵，成為無錫焦點。

短期內完成板塊升級：板塊以改善起步，在經歷23年去庫存后，高端產品迅速補充市場，完成迭代；

頂級改善特征突出：頂級改善客群聚集，總價支付實力達2000萬/套以上；

由于頂改沖擊猛烈，總價約1400萬/套、建面約210-240㎡面積段的產品出現了明顯的空檔，因此，抓住高端客群需求，填補產品空白，是板塊的短期機會點。

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CRIC柵格人口數據分析

克而瑞柵格系統以騰訊人口大數據為基礎，將人口分為常住人口、居住人口、工作人口三類，并將三類數據再落位至板塊，再細分其職往距離、消費等級、年齡分布等，通過將人群屬性細分，判別各個板塊的人群聚集類型。

同時，設列“人口洞察、人口屬性、人口流向”三個板塊，橫向對比各個板塊的人群特征、主要購買力來源、以及購買客群的消費實力佐證，為企業建立各個板塊的投資定位、產品類型定位。

1、《人口洞察》——板塊人群畫像

• CRIC人口定位：奢享一族

基于CRIC對于板塊人群的支付能力及生命周期判定，奧體板塊人口定位為奢享一族。

• 騰訊人口定位：產業高純區

根據騰訊人口數據顯示，奧體板塊居住人口6.64萬人，工作人口6.7萬人，職住占比100.96%。工作人口密度5422人/k㎡，居住人口密度5370人/k㎡，屬于產業高純區。

注：圖源CRIC柵格系統，為《人口數量》部分內容展示

2、《人口畫像》——板塊人口特征

• 人口數量：年輕低密度純居住型板塊

奧體板塊整體面積12.35平方公里，板塊人口密度10148.3人/平方公里。板塊常住人口125366人，其中居住人口占比52.93%，工作人口占比53.43%，工作且居住人口占比6.36%。從板塊內常駐人口年齡分布看，18-35歲是該板塊的主力人群年齡段，其中，18-24歲年齡段人口占比23.79%，25-30歲年齡段人口占比22.68%。

注：圖源CRIC柵格系統，為《人口數量》部分內容展示

基于板塊居住及工作人口分布密度及人口年齡結構看，奧體板塊屬于年輕低密度純居住型板塊。

• 基礎屬性——中青年高知化板塊

從奧體板塊人口職業細分情況看，網絡銷售/運營/服務、技術工人/技師、軟件工程師是排名前三的職業，占比分別為12.57%、8.68%及8.67%。從行業看，金融業、建筑地產及生活服務是奧體人群的主要所在行業。

注：圖源CRIC柵格系統，為《人口數量》部分內容展示

從受教育水平看，奧體板塊近50%人口為本科及本科以上，其中碩士學歷占比4.07%。此外，有67.71%的人群為上班族，孩子的年齡基本在6-13歲。

注：圖源CRIC柵格系統，為《人口數量》部分內容展示

通過對奧體板塊人口基本屬性的分析可知，該板塊的人群普遍學歷較高，屬于上班族人群，主要從事金融、地產、生活服務等行業，有孩子處于幼兒園至小學階段，整體板塊人群屬性偏中青年高知化。

• 消費能力：高消費能級板塊

從據CRIC柵格系統顯示，奧體板塊高消費等級占比40.19%，次高消費等級占比26.76%。居住社區房價20000-39999元/㎡區間內的人口占比達63.83%，其次為10000-19999元/㎡區間，占比19.53%。因此，從消費能級上分析，奧體板塊的整體消費能級高。

• 人口來源：以本區常住人口為主的板塊

通過CRIC柵格系統數據顯示，奧體板塊人口來源主要來自于江蘇省內，其中本省人群占比97.4%，僅2.6%是外省人員。從江蘇省內看，89.82%的人群來自于無錫本地，其中，濱湖區占比41.99%，其次為惠山區占比7.31%，整體板塊依舊以本區域人群為主。

注：圖源CRIC柵格系統，為《人口數量》部分內容展示

3、《人口流向》——板塊人口流動

• 人口流動特征：內向型板塊

圖：板塊人口流向圖，來源于CRIC柵格系統

根據CRIC柵格地圖顯示，奧體板塊的人口主要流向于山水城板塊、華莊板塊及大劇院板塊，其占比分別為15.07%、9.38%及9.32%。板塊自身人口粘性高，人口流向基本集中在本板塊及周邊下游板塊，是典型的內向型板塊。

NO.3

客戶周期性回歸洞察與柵格人口數據交圈

1、內生場域：客戶的能力現狀分析

交圈維度：支付力&人口洞察

• 奧體板塊的中低支付力為300-800萬/套，閾值遠高于全市水平，并且中高及以上的支付力占比迅速上升；主力客群為改善以上。

• 依據CRIC柵格系統人口洞察，人口定位為奢享一族、產業高純區，人口特征為高知化的中青年。

我們從“家庭主體、關系沖突、關系重點”三個角度分析，客戶能力下對應的產品需求：

1.1、家庭主體：家族小家庭 → “女主人”的修煉升級

典型產品為婚房、二套改善房；大家長支持購買；以“大家族-小家庭的生活場景”為主要需求；家庭需求中心主體為“女主人”。

1.2、關系沖突：結構穩定，空間需求一步到位

“小家庭的共同生活場景”，家庭成員聚合-隱私空間分明。

• 雖然是小家庭，對起居空間的要求較高，基于對“好宅”的認知，客廳-陽臺的開間視野、LDK一體化是關注重點；同時雙廚是標配，大島臺、咖啡角、茶吧已經成為生活不可或缺的空間，如果是多層，甚至每層都需要輕廚空間。

• 隱私空間方面，家中每個成員的空間要求都需滿足，男主人的書房、游戲房、女主人的化妝間、孩子的游戲室、學習室等；因此需要雙套房、全套房設計。

• “女主人”核心家庭，區別于家庭主婦，女主人一般都有自己的事業或工作，“平衡”是主要課題，因此在家庭事務上需要借助家政，保姆間設置也是必須。

家庭人口穩定+個體需求充分滿足，對空間體量和功能劃分比較明確。雖然是年輕小家庭，享受空間、套房設計是重點。

1.3、關系重點：“女主人核心”，各個空間的平衡秩序性

隨著家庭的財富成長和獨立，小家庭平權主義，逐漸演變為“女主人核心”的精英圈層主義，“女主人修煉”，學習統籌家庭事務，并體現生活品味。

因此，維持各個空間的秩序性是基礎。戶型設計的各個空間對應的生活場景的明確性，是置業主要的隱形觸動點。

客戶能力現狀總結：高端生活社區，需求充分滿足的家庭

• 家庭成長到三口之家，或多孩家庭，但生活空間需求在置業時已充分考慮；

• 在產品需求上，需要引導各個生活場景的可實現性：在樣板房的第一眼沖擊下，產品痛點是“精英主義”的生活方式和品味。因此實景樣板的打造、精裝的品牌體系是重點。

板塊客群的主要置業邏輯：功能上，空間需求充分滿足；精神上，具有品位的精英生活方式。

2、外生場域：階層生態場域—雙向流動，精英置換

交圈維度：客群特征&人口特征

• 雙向板塊以改善客群為主，機會點在于抓住高改客群需求，結合“高知小家庭”的職業特征、消費特征等，在關鍵部分提前達到頂改水平。

2.1 雙向流動置換，虹吸全市客戶

奧體板塊作為新生高端板塊，使得地緣客戶不斷外溢，且虹吸全市的高端購買力。

客群呈現上下游板塊，雙向快速流動置換態勢：

• 奧體板塊原住民主要分流至山水城、華莊、大劇院、市政府、和暢等板塊；

• 對山水城、胡埭、大劇院、太科園、影視城等板塊的虹吸效應最強。從程度上看來，雙向流動趨勢剛起步，客群仍在加速置換中。

• 奧體板塊除了對周邊板塊有較大虹吸力外，對無錫東、惠山等邊緣板塊的高支付力人群吸引力較大，未來虹吸影響力會向市內延伸。

• 對外地吸引力，主要來自鎮江、徐州、泰州、鹽城、南通、淮安等城市，外地人口占比約15%。

2.2 奧體板塊客群需求躍遷

• 根據奧體板塊近3年的客群情況分析，改善客戶群快速上升，各個支付力水平發展平均，同一支付力水平下，面積段過于集中，增加高端市場競爭壓力，未來預計向中高、高支付力聚集；

• 高支付力中，1350-1450萬和1750-2000萬面積段產品斷檔，是奧體板塊未來產品競爭藍海。

2.3 奧體板塊階層生態分析

奧體作為一個新城板塊，其區域社會結構建立由“居住先行”帶動，并且高端引導態勢初成。

根據“大家族-小家庭”的內生場域定位，這類客群本身就具有強烈的需求基礎和實力，結合“高知”、“消費能力”等特征，奧體板塊外生場域的階層生態也在經歷著自動演化升級的過程，高改需求在內生場域的催動下，有突出趨勢，成為板塊的主力需求。

根據奧體板塊的職住特征，其板塊內的生態階層分為4類；客群階層核心為“精英圈”的高改、品改人群：包括高新科技、金融IT行業的精英；以及基層公務員、企事業單位的退休人員；另外高校、醫院等事業人員；電商零售行業的高改需求。

圖：奧體板塊外生場域—社會階層生態與客群躍遷示意

3、客群&產品對位

以“高改”客群為研究目標，其產品需求在空間改善的基礎上，更加關注生活方式的全面提升，產品創新動力較強。

• 高改客群典型社區

近一年奧體板塊高改客群典型社區

近一年無錫全市板塊高改客群典型社區

• 高改客群關注戶型產品

NO.1 奧體潮鳴 高層278㎡ 湖景大平層

簡評：一梯一戶+雙玄關系統；約270°全景艙無界俯瞰太湖；約12.9米+12.9米的L型超大面寬采光廳；LDKG客廳+餐廳+廚房+陽臺四大公區貫通；約42㎡奢華主臥套房；

NO.2 御璟天璽 下疊約330㎡

簡評：六面寬疊墅產品，兩梯兩戶設計，一層大面積庭院、北向玄關、地下室，三個獨立出入空間，內部預留電梯空間。

NO.3 仁恒海和院 下疊約300㎡

簡評：規劃16棟總高4-6層精裝純疊墅，其中下疊建面約300㎡；兼顧品質高改需求，一樓獨立玄關入戶，玄關東側為朝北多功能間；全套房設計極致滿足空間需求。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。

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