文/子木團隊

2024已經過半，粗略估算了一下，截至目前北京新盤供應量接近40000套，同比近幾年，算是一個比較夸張的數據。

供應量大意味著更加內卷的市場。卷產品、卷價格......各種神仙打架，而隨著更多新盤入市，這種局面短時間內可能還將延續。

在這個時間段上車，與把握時機同樣重要的是，管理好自己的買房預期，尋找適合自己的房子。

結合最近信息，我們對北京近期新盤的基本情況做了相對細致的梳理，如果你因為海量供應感到迷茫，不妨在這篇文章中找找靈感。

01豐臺

截至7月30日，據不完全統計，近一月有或將有10個項目入市，其中豐臺、大興、昌平、房山各有兩個新盤，順義和朝陽各有一個。

（資料來源于互聯網，具體以項目公布為準）

先來說說豐臺兩個新項目。

豐臺大瓦窯板塊近幾年新房項目不少，像前段時間開盤的中建和頌九里，首開均價7.2萬左右。次新房宸知筑、龍樾天元、建工熙華臺等，實際價格都在7-7.5萬區間，還有華曦府現房7萬左右。

西咸府和璽院開盤競爭壓力不小，大概率也會破發，如果破價到7.2萬左右，對比周圍次新房還是有一定的競爭力。

京能西咸府，主要競爭來自中建和頌九里。兩個項目配套上差不多，主要差距，一是到地鐵站大瓦窯站的距離，西咸府更近，二是地塊條件，和頌九里沒有西咸府方正。

打造上，西咸府的規格要比和頌九里更高一些。

不過和頌九里樓棟排布要比西咸府好，間距更大，整體采光居住體驗更優，尤其是和頌九里南向有一條寬近50米的綠化帶，隔絕了主路噪音。

預計西咸府實際售價，也會略高于和頌九里。

前段時間，和頌玖里破價最低達到了7萬以下，對西咸府而言壓力很大，據說西咸府內部已經開始考慮升級精裝品質，這樣做也有概率是在表明，破價不會太狠。

北京城建璽院，宸知筑的二期項目，位于14號線郭莊子站附近，步行到地鐵距離約900米，這個距離對比大瓦窯其他更近地鐵的項目比較尷尬。

一期宸知筑口碑一般，戶型吃了大虧，二期璽院吸取了教訓，或者是為了和自己項目區分，選擇了區域里比較稀缺的大面積改善，適合想“一步到位”的改善購房者。

就是最終品質還得打個問號。

主要原因，北京城建這幾年項目交付，貌似都不太順利，包括前段時間的超級豪宅天壇府，一期二期都陷入了交付維權風波。

02大興

大興的兩個項目，一個在西紅門，一個在黃村。

西紅門我們在之前文章里做過介紹，可以說是目前大興，甚至南四環最卷的區域之一。西紅門橡樹灣1-3期、玖月府，以及御景新城元啟，形成了5盤競爭。另外還有兩個地塊計劃，未來可能是7盤競爭。

幾個項目的定位類似，都是剛改項目，加上配套基本共享，競爭點都是很細節的東西。比如外立面，園林會所，精裝細節等等。

目前打造規格上，玖月府比較突出，相比之下御景新城元啟偏中庸。

御景新城元啟，是中建壹品在區域內的第二個項目，開發商經驗相對成熟，一期網簽去化接近9成。

項目最大的劣勢，在于位置有些尷尬。距離片區內重要配套，比如皇城根小學、北京四中等比較遠，加上最近西紅門東站點位置官宣，元啟算是吃了大虧。

成交價格上，玖月府標準高，價格也最高在6.48萬/㎡左右，橡樹灣在6.2萬/㎡左右，御璟星城元啟據說最低干到了5.7萬/㎡，在幾個項目里，屬于最好上車的一個。

黃村的京璽，是一個比較典型的剛需項目。由中鐵、首開、住總、興創聯合開發，首開操盤。

這個項目比較有爭議，主要圍繞是“驚”還是“喜”。

說是驚，嚴格意義上，項目距離地鐵很遠，不是地鐵房。喜的是未來有個19號線觀音橋站的規劃，到項目600多米。

項目團組位于南五環外大興新媒體產業基地，城市界面一般，沒有西紅門，黃村這些大興代表組團的城市煙火氣。片區房價也一直上不去，典型有“海珀云翡”，當年賣7萬，現在6萬出頭砸手里。

喜的是，項目開盤價格最低4.8萬，也有79平方米的小面積戶型，對急于上車的人來說比較友好，還有大興少見的南北雙陽臺，規劃也算有可以期待之處。

當然前提是你能忍受那些“驚”。

03昌平

龍湖觀萃，位于昌平南的生命科學園北板塊。

得益于海淀北外溢，昌平南這幾年很火。其中既能享受中關村產業外溢，又能吃到昌平區發展紅利的區域，主要是朱辛莊以及生命科學園。

這兩個板塊也是能長期跑贏整個昌平南的重點板塊，因此可以說，項目的板塊潛力在線。

同時龍湖打造，產品本身也不會太差。

主要說說問題，雖然板塊潛力不錯，但是生命科學園板塊處于在建期，和朱辛莊的成熟不同，城市面貌基本上是荒地。就現狀而言，6.4萬的價格偏高。

相比之下，位于沙河高教園板塊住總清樾府，在板塊長線潛力上稍弱，不過板塊5萬左右的成交均價，上車容易。

沙河高教園目前有三個新盤打架，清樾府VS嘉境里VS梧桐星宸。

其中價格最低的是嘉境里，均價4.5萬，當然這個價格是拿配套換的。梧桐星宸位置最好，600米內有地鐵，實際成交價在5.1萬左右，綜合性價比高。

清樾府的價格和梧桐星宸類似，推測也在5萬左右，可能略高于梧桐星宸，主要原因在于，清樾府主打“墅質洋房”，定位是進階改善。

問題是項目素質，能不能撐起這個定位。

1.2的容積，4層低密洋房，全精裝交付，打造標準上看得過去，但是地塊位置和配套稍差。距離地鐵站1.5km，算不上地鐵房，通勤可能要依靠北六環，另外百善的學區不行，也是個大問題。

目前來看，以這個價格，可能打不過梧桐星宸。

04房山

最近一個月的房山新盤，被北京城建包圓，一個叫頤知筑在良鄉大學城板塊，一個叫和知筑在梅花樁板塊，之間距離不遠，都屬于北京西五環。

不少想在房山大學城附近買房的人，都會把國賢府，京熙潤府，與頤知筑、和知筑四個項目放在一起比較。

房山線附近的樓盤，因為“睡城”屬性，價值邏輯其實很簡單，無外乎兩個：

一個是通勤，一個是價格。

目前從價格上看，京熙潤府開盤定價3.6萬，一些特價房能做到3.3萬左右。國賢府網簽均價4萬，但是因為打造標準高，有溢價，加上開盤時間比較早，算是吃到了肉。

頤知筑、和知筑指導價4.5萬，但按照前輩們的路子，開盤價應該也會在3.5萬左右。

從通勤上看，距離地鐵站最近的是國賢府及和知筑，其次是直線800米的京熙潤府，最后是頤知筑，周圍沒有地鐵。

整體來說，性價比最高的是京熙潤府，其次是和知筑。

如果和知筑的產品打造夠好，也許能和國賢府掰掰手腕，而且廣陽城附近片區多年未供地，大概率是能賣出溢價的，應該也在4萬左右。

頤知筑就比較尷尬了，因為沒有地鐵，加上項目正對面還有鐵路良鄉站，有噪音和人流問題，想賣出溢價比較困難。未來很有可能會是良鄉大學城板塊，上車最容易的樓盤。

05朝陽和順義

朝陽和順義最近一個月都只有單盤入市，放在一段來講。

先說朝陽新盤——北京宸園。

今年朝陽供地量不算少，還都是一些壓箱底的好地塊，像太陽宮，東壩，潘家園等等，酒仙橋有兩個供地計劃，其中一個在6月被中建智地拿下，打造了北京宸園。

地塊位置很硬，價格也很硬：12.5萬元/㎡。

開發商賦予了項目很高的調性，對標融創壹號院和融創ONE9，這兩個項目的價格，一個13萬元/㎡和13.9萬元/㎡。

其實論開發商能力，中建智地應該算是北京除中海外，中建系里影響力最強的選手之一了。之前的幾個項目比如“宸廬”“宸園”“宸廬云起”都收獲了不錯的口碑。這次的宸園也是高端產品系“宸系”，產品力方面應該有底。

這么看，12.5萬似乎說得過去。

但是，項目周邊老舊小區太多，拆遷騰退需要時間，和壹號院相比，城市界面有差距。因此想要買到和壹號院一個梯隊，還有些難度。

最后聊聊住總芳華里。

項目位于順義老城區石門南側，指導價4萬6。貼臉競爭的有龍湖御湖境，目前二期在售，一期也有少量房源，網簽均價在4.4萬左右。

和競品相比，芳華里在通勤上有明顯劣勢，龍湖御湖境二期到地鐵站直線600米，芳華里有1.3公里。產品上，龍湖御湖境一期已經積累了一定的口碑，芳華里壓力也比較大。

好在芳華里在戶型上，做出了差異化，避免直接肉搏。最小70㎡的戶型，加上據說項目會有一波讓價，開盤可能在4萬左右，這樣的話，上車總價，就被拉低到了300萬左右。

不過4萬多這個價格區間，其實也挺難受的。

順義最火區域，還是后沙峪。最近后沙峪新盤“璟上蘭園”的網簽價格跌到了4.95萬。后沙峪出現4w+新盤，對順義主城區是個很大的威脅。

受此影響，未來一段時間，住總芳華里，御湖境二期的價格可能還會出現調整空間。

以上。

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