過去半年，上海市中心樓盤“賣瘋了”。

從中海順昌玖里到濱江凱旋門，再到融創外灘壹號院二期，市中心上半年開盤的幾個樓盤，都是“日光”，仿佛上海永不缺乏頂級豪宅的購買力。

然而，值得注意的是，盡管上海市中心整體市場表現強勁，但仍有個別樓盤遭遇了銷售困境，未能跟上市場的整體步伐。

6月24日，位于上海老靜安江寧路板塊的昌平云岸開盤，481套房源，942組有效意向認購，認購率約196%，最終開盤當日，項目售出約385套房源，去化約80%左右。

截止到8月9日，距離開盤已過去一個半月時間，上海網上房地產顯示，昌平云岸481套房源，已售住宅套數僅343套，網簽去化約71%。

Part.1

老靜安獨苗遭遇“滑鐵盧”

昌平云岸此前受到的關注并不低。對于開發商新靜安集團來講，該樓盤更是被寄予厚望。

在項目早前的推文中提到，“昌平云岸，作為新靜安集團城市更新力作，以“更懂老上海、更懂正靜安”的海派氣質，坐擁不可復制的文化底蘊與歷史地標，與名流同頻，共世界同語。”

今年5月31日，昌平云岸迎來了云想衣裳花想容品牌示范區的盛啟的榮耀時刻。據項目方稱，昌平云岸示范區開放活動現場全天人潮如織。

從認購率來看，昌平云岸表現并不差。來自項目官微數據顯示，6月13日-6月17日認購期間，昌平云岸共收到954組意向認購，其中有效意向認購共942組，認購率約196%。

但認購數據并未轉化為銷量。6月24日，昌平云岸開盤，據悉開盤當天項目僅售出約385套房源，去化約80%左右，與認購率相差甚遠。

“認購數據和實際去化有如此大的出入，應該是有大量的客戶選擇了棄號。”業內人士分析，“昌平云岸小戶型單價低，比較吃香，去化非常快，但是大戶型總價高，所以客戶選擇比較謹慎。但這個去化率，還是讓人十分意外。”

來自上海網上房地產數據顯示，截止到8月1日，昌平云岸項目已售出住宅343套，網簽去化約71%，其中，96平方米的一房、103至122平方米的兩房房源基本處于“已售”狀態，網簽去化率約99%。

而147平方米以上的房源則以綠色的“可售”為主，具體來看，147至154平方米的三房房源網簽去化率約為88%；165至326平方米的四房及以上的房源網簽去化率則僅有26%。

Part.2

難賣的大戶型

老靜安江寧路板塊作為上海真正的核心區域，寸土寸金，新房資源向來稀缺搶手，更是終極改善的目標區域。

如此天賦異稟的地段，為何昌平云岸會賣不動，且剩下房源均為大戶型？

有業內人士分析，昌平云岸之所以滯銷，雖受市場下行的影響，但這并非主要原因，現今上海市中心，1000萬以上的購買力沒有問題，今年6月份，位于徐匯濱江的中海領邸開盤，同樣是千萬級豪宅，開盤當天232套房源，總共用時不到90分鐘清盤。

如果探究其原因，主要有以下幾點：

1）操盤存在問題，戶型定價極度不合理。

在戶型定價策略方面，昌平云岸采用的是面積越大單價越高戰略。項目一房一價顯示，昌平云岸此次推出的481套房源中，單價最高的是一套頂樓復式，均價達到19.04萬/平方米，而最低的一套單價9.42萬/平方米，兩者價差達一倍之多。

其中1房、2房戶型的均價在11萬-12.5萬/平方米之間，大戶型均價為14.6-19萬/平方米，對比之下大戶型極度缺乏性價比，僅僅大小戶型的差價，就可以在中環附近再買一套新房了，讓人瞠目結舌。

與其形成鮮明對比的是，同期認籌的中海領邸玖序價格標準差則是小得多。資料顯示，中海領邸玖序共推出232套房源，整體備案均價14.6154萬每平方米，房源中單價最高的是16.16萬/平方米，單價最低的是10.15萬/平方米。

2）戶型設計存在瑕疵

戶型設計的缺陷也是導致昌平云岸大戶型去化難的重要原因之一。以存量最多的183平方米戶型為例，該戶型采用3+1房2衛設計，但存在多處明顯問題。

房屋內部拐角過多，空間分布錯綜復雜，不僅給居住者帶來不便，還造成了空間的浪費。拐角處難以擺放合適的家具，且容易引發磕碰事故。

同時，該戶型的動線設計也不盡合理，如餐廳位置尷尬，與廚房、客廳之間的動線被打亂，影響了居住的舒適度。

此外，該戶型還存在空間分布不合理的問題，如廚房面積過小，不足5平方米，次臥面積也普遍偏小，難以滿足居住者的實際需求。

3）產品力不足

今年以來，上海購房者越來越關注產品品質，即使地段好也要產品優。昌平云岸去化難的另一個原因，就是產品力不足，缺少競爭優勢。

由于地塊狹窄，小區基本沒有集中綠化區域，目前也沒有健身器材之類的規劃，1、2號樓棟還不能直通地下車庫，未來業主需要走一段地下通道才能到達車庫位置。

另外車位配比只有1：1.3，有48%為機械車位，前期所有車位只租不賣，租金2000/月（含管理費）。在上海市中心主打改善型的社區，使用機械車位，也是一大“奇聞”。

通常而言機械車位只能在商場或寫字樓內可見，這次竟出現在新建商品房里，這無疑給車技不佳的購房者上了難題。

很多原本住在市中心的購房者，或因為改善需求，或原本小區車位緊張等原因，選擇就近置換新房。若未來掏空錢包買了新盤，不想再為車位買單，那又要再次面臨停車難的困境。

4）競品多，無競爭優勢

項目賣不動還有一個原因，則是來自其他項目的競爭。

在靜安范圍內，在售和即將入市的還有新靜安集團江寧社區項目、上海靜工&上海電氣800秀項目、信達·信安里、龍盛·灣上、萬科翡翠雅賓利四期等項目。

在市中心范圍內，類似價位的還有徐匯中海領邸、世紀臻邸、嘉里金陵東路項目、徐匯濱江中能建項目等等，供應量不容小覷，這些都加劇了同地段同檔次產品的競爭力。