現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在適應(yīng)“二次房改”帶來的多變現(xiàn)象，未來兩三年重點(diǎn)在于保障房的建設(shè)，這是“二次房改”的關(guān)鍵一環(huán)。

值得注意的是可能2028年左右房產(chǎn)稅會(huì)落地？

對(duì)此，我們?cè)诳炊芷诘耐瑫r(shí)，還要清楚“二次房改”的劇本演繹。

第一、二步：去庫存和去杠桿

我們經(jīng)常看到的“供給側(cè)改革”和“三去一降一補(bǔ)”等系列動(dòng)作，這些都是“二次房改”的背景事件，最早可以追溯到2015年的政策布局和落地。

第一步是去庫存，2015年左右開始，控制土地供應(yīng)，側(cè)重房子賣得好的城市土地供應(yīng)更多，導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波向上躍升，緊接著2017年調(diào)整供地模式，調(diào)控樓市。

保利四季和頌效果圖

同時(shí)，2018年左右落地降行政成本和機(jī)構(gòu)改革，盤清全國房子數(shù)量，繼續(xù)實(shí)現(xiàn)去庫存調(diào)節(jié)市場(chǎng)，直到2020年前土地庫存并沒有發(fā)生明顯變化，總體采取漲價(jià)去庫存的大方向。

對(duì)此，去庫存后，緊接著第二步開始去杠桿動(dòng)作。

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去杠桿首先從央企的“退房令”、金融牌照、P2P和銀行保險(xiǎn)等融資渠道處理，接著房企“三道紅線”發(fā)布，奠定了去杠桿的力度，也意味著野蠻發(fā)展的周期宣告結(jié)束。

同時(shí)，2019年左右工業(yè)化頂峰后，多樣性和復(fù)雜性的問題開始顯現(xiàn)了。

松湖潤府效果圖

值得注意的是2022年左右，租售并舉和開啟房地產(chǎn)新模式開始亮相，進(jìn)入“二次房改”的第三步。

第三、四步：保障房和房產(chǎn)稅

由于去庫存和去杠桿勢(shì)必會(huì)帶來深度的影響，化債問題將是地方、企業(yè)和居民共同面對(duì)的問題，強(qiáng)化公有制企業(yè)的主體責(zé)任成為關(guān)鍵的一環(huán)，第三步是落地保障房(占比20%左右)，例如配租型和配售型。

配租型保障房（或租賃住房市場(chǎng)）可以成為一種新的加杠桿主體，例如發(fā)行公募基金之類的，或者類似韓國全租房模式，有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。

濱海潤府效果圖

值得注意的是租售比將陸續(xù)成為二手房?jī)r(jià)值的核心變量。

保障房是一種住房兜底政策，同時(shí)也可以化解去庫存和去杠桿帶來的經(jīng)濟(jì)影響，例如下場(chǎng)收儲(chǔ)房子，再把其作為保障房推向定向市場(chǎng)。

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同時(shí)，配售型保障房還是有一點(diǎn)商品房的味道，意味著半價(jià)左右繼續(xù)向居民部門融資，協(xié)調(diào)分配關(guān)系。

收入低有保障房選擇，收入高有改善型商品房選擇，富了也有豪宅選擇，滿足不同群體的住房需求。

總體方向是省會(huì)城市以及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，預(yù)計(jì)2025年左右完成化債。

對(duì)于東莞這座城市來看，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)東莞6個(gè)配售型保障房計(jì)劃上市時(shí)間是2026年，似乎時(shí)間線就是那么巧合了。

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第四步，自然就來到大家特別關(guān)心的房產(chǎn)稅問題？

房產(chǎn)稅會(huì)在“金稅四期”的加持下，實(shí)現(xiàn)有房貸就退稅的利好，同時(shí)也會(huì)刺激擴(kuò)大內(nèi)需市場(chǎng)，與消費(fèi)退稅形成一個(gè)閉環(huán)。

房產(chǎn)稅的落地對(duì)于房?jī)r(jià)一定是利好，會(huì)更加體現(xiàn)出商品房市場(chǎng)的商品化屬性。

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例如，首付最低可5%和更低的房貸利率，通過買商品房退稅輔助樓市的健康發(fā)展。

通過房產(chǎn)稅（持有稅、增值稅等）保住了很多房子的價(jià)格，國有資產(chǎn)更加保值增值，也是人民幣錨定物之一。

例如，全國房子價(jià)值400萬億計(jì)算，商品房(占比80%左右)交房產(chǎn)稅，大概有320萬億，可階梯式或分層式系數(shù)收稅，每年收稅大概有幾萬億的規(guī)模。

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房產(chǎn)稅落地的同時(shí)，可能也會(huì)賦能農(nóng)村宅基地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)價(jià)值的背書。

簡(jiǎn)單來說，哪類房子交稅更多，它應(yīng)該就更有價(jià)值屬性。

房貸利率超低之時(shí)，大概率就是房產(chǎn)稅全面落地之時(shí)，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅會(huì)在2028年左右落地，那時(shí)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)全面熱起來了。

第五步：農(nóng)村集體用地直接入市

農(nóng)村集體用地的直接入市，這是構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力的新賽道之一，可能是一個(gè)十萬億級(jí)別的市場(chǎng)。

之前是把地收為國有后，再入市，所謂的土地財(cái)政，城市里的房?jī)r(jià)也是稅收的一種表現(xiàn)方式；未來可能是直接入市，這里有增值稅再平衡分配，例如收益一半給村集體，另一半交給地方。

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值得注意的是全國統(tǒng)一大市場(chǎng)的構(gòu)建，通過農(nóng)村集體用地直接入市，讓很多城市的郊區(qū)或者農(nóng)村地區(qū)賣地增加收入，實(shí)現(xiàn)共同富裕。

因?yàn)檗r(nóng)村集體用地可以直接入市，地方也會(huì)把學(xué)校、醫(yī)院之類的配套落地到更多農(nóng)村地區(qū)，拉升農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值，爭(zhēng)取賣到更高的價(jià)格。

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例如，東莞正在搞的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，不僅有工廠和保障房的城市更新，還會(huì)配建相應(yīng)的配套設(shè)施等。

城鄉(xiāng)融合發(fā)展的模式會(huì)得到進(jìn)一步的完善，鄉(xiāng)村振興也會(huì)全面深化發(fā)展。

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這里需要額外補(bǔ)充的是全面給國有資產(chǎn)注水，股權(quán)財(cái)政和數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域會(huì)成為爆發(fā)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“二次房改”的劇本可能就演繹完畢了。

最后，房子也要解決“養(yǎng)老”問題了？8月2日，住建部:加快推進(jìn)房屋定期體檢、房屋保險(xiǎn)和房屋老養(yǎng)老金制度建設(shè)。