現在，房地產市場正在適應“二次房改”帶來的多變現象，未來兩三年重點在于保障房的建設，這是“二次房改”的關鍵一環。

值得注意的是可能2028年左右房產稅會落地？

對此，我們在看懂周期的同時，還要清楚“二次房改”的劇本演繹。

第一、二步：去庫存和去杠桿

我們經?？吹降摹肮┙o側改革”和“三去一降一補”等系列動作，這些都是“二次房改”的背景事件，最早可以追溯到2015年的政策布局和落地。

第一步是去庫存，2015年左右開始，控制土地供應，側重房子賣得好的城市土地供應更多，導致地價和房價出現一波向上躍升，緊接著2017年調整供地模式，調控樓市。

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同時，2018年左右落地降行政成本和機構改革，盤清全國房子數量，繼續實現去庫存調節市場，直到2020年前土地庫存并沒有發生明顯變化，總體采取漲價去庫存的大方向。

對此，去庫存后，緊接著第二步開始去杠桿動作。

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去杠桿首先從央企的“退房令”、金融牌照、P2P和銀行保險等融資渠道處理，接著房企“三道紅線”發布，奠定了去杠桿的力度，也意味著野蠻發展的周期宣告結束。

同時，2019年左右工業化頂峰后，多樣性和復雜性的問題開始顯現了。

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值得注意的是2022年左右，租售并舉和開啟房地產新模式開始亮相，進入“二次房改”的第三步。

第三、四步：保障房和房產稅

由于去庫存和去杠桿勢必會帶來深度的影響，化債問題將是地方、企業和居民共同面對的問題，強化公有制企業的主體責任成為關鍵的一環，第三步是落地保障房(占比20%左右)，例如配租型和配售型。

配租型保障房（或租賃住房市場）可以成為一種新的加杠桿主體，例如發行公募基金之類的，或者類似韓國全租房模式，有助于構建租購并舉的住房制度。

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值得注意的是租售比將陸續成為二手房價值的核心變量。

保障房是一種住房兜底政策，同時也可以化解去庫存和去杠桿帶來的經濟影響，例如下場收儲房子，再把其作為保障房推向定向市場。

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同時，配售型保障房還是有一點商品房的味道，意味著半價左右繼續向居民部門融資，協調分配關系。

收入低有保障房選擇，收入高有改善型商品房選擇，富了也有豪宅選擇，滿足不同群體的住房需求。

總體方向是省會城市以及經濟強市，預計2025年左右完成化債。

對于東莞這座城市來看，你也會發現東莞6個配售型保障房計劃上市時間是2026年，似乎時間線就是那么巧合了。

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第四步，自然就來到大家特別關心的房產稅問題？

房產稅會在“金稅四期”的加持下，實現有房貸就退稅的利好，同時也會刺激擴大內需市場，與消費退稅形成一個閉環。

房產稅的落地對于房價一定是利好，會更加體現出商品房市場的商品化屬性。

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例如，首付最低可5%和更低的房貸利率，通過買商品房退稅輔助樓市的健康發展。

通過房產稅（持有稅、增值稅等）保住了很多房子的價格，國有資產更加保值增值，也是人民幣錨定物之一。

例如，全國房子價值400萬億計算，商品房(占比80%左右)交房產稅，大概有320萬億，可階梯式或分層式系數收稅，每年收稅大概有幾萬億的規模。

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房產稅落地的同時，可能也會賦能農村宅基地，實現農村資產價值的背書。

簡單來說，哪類房子交稅更多，它應該就更有價值屬性。

房貸利率超低之時，大概率就是房產稅全面落地之時，預計房產稅會在2028年左右落地，那時經濟已經全面熱起來了。

第五步：農村集體用地直接入市

農村集體用地的直接入市，這是構建新質生產力的新賽道之一，可能是一個十萬億級別的市場。

之前是把地收為國有后，再入市，所謂的土地財政，城市里的房價也是稅收的一種表現方式；未來可能是直接入市，這里有增值稅再平衡分配，例如收益一半給村集體，另一半交給地方。

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值得注意的是全國統一大市場的構建，通過農村集體用地直接入市，讓很多城市的郊區或者農村地區賣地增加收入，實現共同富裕。

因為農村集體用地可以直接入市，地方也會把學校、醫院之類的配套落地到更多農村地區，拉升農村集體建設用地的價值，爭取賣到更高的價格。

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例如，東莞正在搞的現代化產業園，不僅有工廠和保障房的城市更新，還會配建相應的配套設施等。

城鄉融合發展的模式會得到進一步的完善，鄉村振興也會全面深化發展。

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這里需要額外補充的是全面給國有資產注水，股權財政和數字經濟等領域會成為爆發的增長點。

“二次房改”的劇本可能就演繹完畢了。

最后，房子也要解決“養老”問題了？8月2日，住建部:加快推進房屋定期體檢、房屋保險和房屋老養老金制度建設。